上海出台楼市“沪八条”新政，“卖旧买新”阶段性最高补8万元

界面新闻记者 | 王婷婷

继今年年初推出“沪七条”之后，上海再出台楼市“沪八条”。

8月20日，界面新闻从上海市房管局获悉，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、人民银行上海市分行、上海金融监管局、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（下称《通知》），自2026年8月21日起施行。

据界面新了解，本次新政主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等五个方面八项政策措施。

首先是优化住房公积金提取政策。

具体而言，一是扩大支付购房首付款提取范围。在2025年8月“沪六条”支持缴存人购买本市新建预售商品住房提取住房公积金支付首付款的基础上，进一步扩大住房公积金支付购房首付款范围至购买新建商品住房现房；同时继续支持“既提又贷”，缴存人提取支付首付款后不影响其公积金贷款额度计算。

二是优化购房提取公积金频次和限额。对在上海市没有公积金个人住房贷款或未办理公积金冲还贷业务的已购房缴存人，进一步放宽本市购房提取频次和金额，购房提取频次由不动产权证发证之日起五年内“提取一次”调整为“每个自然年提取一次”；购房提取金额放宽至“不超过购买该住房以自有资金支付的购房款”。

三是拓宽住房公积金购房支出情形。支持缴存人提取住房公积金支付本市购房契税和购买本市住房配套车位（库）、储藏室。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉界面新闻，灵活运用公积金工具支持缴存人多样化住房需求，公积金成为撬动购房的“活工具”。

在其看来，本次“沪八条”进一步拓宽公积金使用范围，购买车位也可使用公积金，切实减轻购房者负担。此外，购买商品房现房亦可提取公积金用于支付首付，增加购房者的选择空间。

关于优化个人住房信贷政策方面，本次新政明确优化二套房贷首付款比例。

比如对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。

按照优化后政策规定，上海市首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于15%；二套住房信贷政策保持区域差异化，外环内最低首付款比例为不低于25%，外环外为不低于15%（含宝山、嘉定区全域）。

卢文曦向界面新闻表示，本次新政，购买外环外二套房信贷支持力度更大。二套房外环内首付比例不低于25%，外环外不低于15%。外环外二套房信贷政策与首套房基本接近，差异化安排精准适配市场需求。

“外环外多为首次改善型需求，购房预算上限不高，而且置换买家占比较高，降低首付比例实质上是降低置业门槛，有助于激活外环外的成交活力。”

值得一提的是，本次新政还出台了阶段性购房补贴政策，支持居民置换改善需求。

首先，实施“以旧换新”购房贷款补贴。在《通知》实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在上海市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请补贴。

补贴金额按购买新建商品住房贷款总额的1%计算，单套住房最高补贴5万元；补贴总金额2亿元，用完即止。

另外，优化“以旧换新”补贴。自《通知》实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在上海市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市外环内二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请补贴3万元。

值得关注的是，同时符合上述购房贷款补贴适用范围，且出售二手住房位于本市外环内的居民家庭，可叠加享受两项购房补贴，最高补贴8万元。

上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉界面新闻，对于将市中心二手房出售后，到外环以外购置新房的家庭，给予最高8万元补贴。这一安排既落实“以旧换新”导向，又推动核心城区老旧小户型房源释放，引导居民迁往外环以外改善居住品质，促进人口分布更均衡，市场结构更优化。

“当前二手房交易虽维持高位，但近期流速略有放缓，房东价格让步意愿普遍不强，买卖双方陷入价格拉锯。”卢文曦向界面新闻表示，本次政策补贴设有时限，“用完即止”的稀缺性将形成一定紧迫感，有助于打破价格僵局，促进二手交易放量，进而提升一二手置换链条的衔接效率。

除此之外，本次新政明确推行房票安置。《通知》指出，进一步加大房票实施力度，在征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目等，统筹平衡现有征收拆迁补偿标准，多种方式满足居民多元化安置需求。

不仅如此，上海还要加快推进收购二手住房用作保障性租赁住房。结合“十五五”时期保障性租赁住房发展要求，各中心城区（含浦东外环内区域）推进二手住房收购工作，并加快改造出租，切实增加中心城区保障性租赁住房供应。

“本轮政策精准度较高，兼顾多样化需求与区域统筹引导，对市场向好发展具有积极作用，更本质上是为居民家庭释放多样化、高品质住房需求，并推动存量与增量市场统筹协调，为上海房地产市场平稳健康发展注入新动力。”严跃进向界面新闻指出。

卢文曦指出，新政赶在“金九银十”传统销售季之前落地，将有效提振市场信心，提前锁定四季度成交成色。“随着政策效应的持续释放，上海楼市有望在巩固既有成果的基础上，迎来新一轮高质量复苏行情。”