河南
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石景山黄庄村地块，昨天下午被北京城建22亿底价拿下，案名火速定为龙樾璟序。
而就在它南侧直线500米，有一个大家都很熟悉的老盘——丰台华曦府。2022年拍地时，楼面价高达5.75万/㎡，期房顶着7.5万/㎡的指导价卖，一抢而空。
但龙樾璟序的实际楼面价只有3.36万/㎡。
同一个板块，同等势能，楼面价差了将近2.4万/㎡！
换句话说，华曦府卖7.5万/㎡还有利润空间，龙樾璟序要是卖到5.5万/㎡，赚得比华曦府还多。
品质升级了，价格却要降维打击，这么一看，石景山黄庄村地块儿，性价比真是太高了。
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西四环，和海淀一路之隔。
黄庄村地块为什么值得重点说？核心就是三个字位置好。
第一，离四环近。
地块位于西四环外约2.5公里，是石景山近几年所有新地块里最靠近四环的一个。
第二，离海淀近，直线距离海淀边界仅约1公里。
开车到五棵松、301医院，到长安街1.5公里，去两侧的部委、国央企、科研院所都在半小时通勤圈内。
也就是说，海淀9-10万/㎡的房子才能享受到的配套，黄庄村全都能共享。五棵松万达、301医院、航天二院……这些资源，将来龙樾璟序的业主通通能用。
第三，周边生活配套基本够用。
公园资源是加分项，北侧紧邻调色板城市公共空间、北京国际雕塑公园、旺景公园；南侧有瓦林苑口袋公园，再往南还有欢乐水魔方。
自驾方便，北侧就是莲石东路，往东直通二环、金融街，通勤很方便。
地铁有规划，目前1号线八宝山站和玉泉路站走行距离约2.2公里，不算地铁盘；但未来11号线二期吴家村站规划在1公里左右，走着能到。
学校方面，小区北侧配建幼儿园，南侧500米是景山学校远洋分校，距离海淀十一学校不到1.5公里。
大型商业资源一般，但基本生活可以满足，永辉广场步行可达，万达广场2公里，五棵松商圈3公里。
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这些不利因素得提前知道。
黄庄村地块位于石景山和海淀交界，周边的城市界面和不利因素对买房人是很大的考验，以下按硬伤程度从重到轻排个序：
噪音问题。
地块北侧紧邻莲石路高架，旁边还有京九铁路线，高铁和普速铁路都有，双线夹击，对于噪音敏感的人，这个盘可以直接跳过。
地块周边配套“贫瘠”。
虽然环线优势摆在那，但地块周边的近距离配套其实比较匮乏。
地铁太远，距离1号线八宝山站和玉泉路站直线距离2公里以上，规划的11号线二期具体通车时间还没有定，龙樾璟序的业主要接受交付后很长时间没有地铁的尴尬。
商业基本靠底商，周末休闲娱乐，就得去周边2公里以外的万达广场，或者直接去海淀五棵松商圈。
大型医院（301医院、武警总医院）都在3-4公里开外。
简单说，黄庄村地块除了公园，其他配套都得蹭。
地块形状有点“怪”
地块呈扇形，不像传统的长方形地块好排布。这对户型设计是考验，就看北京城建的设计团队能不能化劣势为优势了。
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龙樾璟序 vs 华曦府，价差是怎么拉开的？
华曦府2022年顶着7.5万/㎡的指导价卖期房，很快去化完。到了2024年转现房时，价格一路降到6.5万/㎡左右，还得上渠道、给返佣。
（图源：澎叔侃侃侃）
而龙樾璟序楼面价只有3.36万/㎡，比华曦府便宜了将近2.4万/㎡。
按照龙樾海序的利润空间推算（楼面价3.2万，网签均价5.46万，价差2.26万），龙樾璟序的合理售价大概率在5.2万-5.7万/㎡之间。
华曦府的地段势能和龙樾璟序相差不大，但龙樾璟序是新一代的“四代宅”产品——参考龙樾海序95%以上的得房率、风雨连廊等配置——品质升级了，价格反而更低。
这就是降维打击。
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石景山房价体系的冲击
龙樾璟序入市后，直接截胡华曦府，新项目品质更优、价格更低，华曦府现房6.5万/㎡的定价会非常尴尬。
二手房方面，远洋沁山水目前成交价4.9-5.9万/㎡，远洋山水挂牌价5.7万/㎡左右。一个全新四代宅入市卖5.5万/㎡，这些老小区的价格还能撑住吗？
目前石景山500-800万总价段是绝对主力，龙樾璟序如果能把78㎡三居总价控在500万、99㎡三面宽控在550万，那这个板块的购房逻辑就要被重新定义了。
龙樾璟序主要适合预算500-800万的刚改家庭，想用更低总价买到新一代好房子，或者对海淀或者西南通勤岛也特别适合，开车自驾太方便了
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