有钱拿新地，没钱建商业？西安德通·映南山业主：还我TOD！

德通·映南山规划中的商业地块现状。

“我们就希望企业能兑现当初的宣传。”

石青玲 中房报记者 苗野 | 西安报道

临近收房，西安德通·映南山的业主却开心不起来。

6月6日，他们一起来到售楼部计划了解一下：为什么前期宣传的TOD商业不建了？为什么企业资金困难却还有钱拿地？面对业主诉求，德通·映南山现场销售经理则表示，负责人无法到场，要等到6月22日后再作答复。

“他们一直在拖延，6月18日就是交房日期了。”一位业主不满地表示。最终，在西安航天城派出所民警见证下，业主与企业方达成一致：6月13日下午2时，德通置业会当面回应，公示商业综合体建设规划，以及地下车库连通地铁的具体情况。

6月13日，业主们再次来到德通·映南山售楼部，“从下午2点一直讨论到晚上9点多，开发商的回复始终是‘视市场环境决定建不建以及什么时候建’。”德通·映南山业主赵东东表示。

针对项目现状、商业停建原因以及企业整体资金状况等问题，记者向德通置业发送了采访函，截至发稿，对方未予回复。

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TOD“消失”了

2024年年底，赵东东在西安德通·映南山购置了一套143平方米住宅，总价接近300万元。

“我连续看了两年房，对比了航天基地、曲江二期多个楼盘，最终选择了这个项目，核心原因就是项目宣传的地铁直通车库，以及连通TOD商业街区配套。”他回忆道。

在与业主交流时，置业顾问也曾多次提到TOD。一则2024年10月的微信聊天截图显示，置业顾问在与一位业主沟通时明确表示，德通·映南山已进行两次“升标”：第一次是赠送阳台封窗并铺设地暖；第二次是向政府缴纳了600万元“地铁开口费”，后期地铁负一层将贯通商业及小区。“这也是目前唯一一个与地铁接驳的小区。”该置业顾问在聊天记录中强调。

项目宣传上的变化/业主供图

然而，情况在2025年年底发生了变化。有业主发现，2025年底，德通·映南山的宣传口径悄然调整，此前承诺的商业与住宅同步交付，已变为“先交住宅，后交商业”。2026年上半年，项目自带商业的宣传内容已从售楼部电子屏中全面消失，取而代之的是不远处的星璇广场。

“地铁直通地下车库的宣传海报、视频全部下架了，这就是德通置业的信誉？”业主王女士气愤地表示。更令业主不满的是，置业顾问的回复也从“600万元地铁开口费”变成了“不一定能够保证”。

业主们随即与开发商展开沟通，“项目负责人告诉我们，TOD只是置业顾问的口头宣传，他们对此毫不知情。”赵东东表示。

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涉嫌虚假宣传

根据土地出让合同约定，商业部分约定竣工时间为2027年5月31日之前，但现在到底进展如何？承诺的TOD商业到底还建不建？怀揣着这样的疑惑，业主们在西安市航天基地的政府官网上发起了询问。

2026年5月11日，西安市航天基地开发建设局回复称：目前该地块已办理土地证和建设规划许可证，工程规划许可证和施工证均未办理。

“在长达两年的时间里，德通置业对一个连工程规划都没有的地块，使用‘10万平方米 TOD商业’‘给政府交了600万元地铁开口费’等确定性描述进行大量误导宣传，这是故意误导业主，是虚假宣传。”业主沈先生对此十分不满。

《民法典》第五百条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。

“根据官方（业主提供的截图）回复，销售期间该项目商业地块未取得工程规划许可证、施工许可证，说明开发商隐瞒了这一重要事实，是对购房者的诱导，属于缔约过失，则应该承担缔约过失责任。” 陕西益图律师事务所王甲铸律师表示。

他提到，开发商在商业、地铁配套手续不全、项目未完全落地的情况下，作出确定性宣传，未标注“规划中”等风险提示，交房前还下架宣传物料掩盖痕迹，属于虚假、误导性房地产广告。据此，开发商的行为还涉嫌虚假宣传，违反广告法，业主可向市场监管部门举报，要求对其作出行政处罚。

6月11日，西安航天基地综合事务局在回复网友提问时提到，在此地块的处置过程中，我们将优先采取开发商动工开发的处置方式。若开发商引入第三方或申请交回土地，我们将要求其充分征求业主意见后方可受理。按照出让合同约定，该项目约定竣工时间为2027年5月31日之前，若企业存在超过合同约定的竣工时间未完成项目建设，我局将依照出让合同约定依法追究企业的法律责任。

业主收到的反馈结果/业主供图

然而，早在5月12日，有留言业主就已收到相关部门核查结果：德通公司已于2026年4月中旬向西安市自然资源和规划局航天分局递交申请，提出因映南山项目资金压力较大，无力继续开发商业地块，申请交回商业用地土地使用权。

这是否意味着这宗商业用地已经不会再开发？没有人给业主一个确切的消息。“德通置业通过短视频、文章等形式，铺天盖地推送TOD相关内容，我甚至在交付前，就开始想想周末带孩子逛街、喝咖啡的画面。让我下定决定的还有‘地铁接驳’ ，这真的打动了我，为了这份便捷，我接受了比周边更高的单价。” 一位业主在社交平台上写道。

王甲铸律师分析认为，从业主提供的开发商宣传册页和销售人员的描述来看，TOD商业、地库连通地铁等内容描述具体，是购房者下决心买房的重要依据，开发商的这些宣传和承诺内容，构成要约，依法属于合同条款。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同订立及房屋价格有重大影响的，应当视为要约。

“现在开发商主动放弃商业用地、未兑现相应承诺，构成违约。对此，业主可主张开发商继续履行、赔偿损失、支付违约金；若导致业主的购房目的无法实现，可依法解除合同，要求退房退款。” 王甲铸律师表示。

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一边喊缺钱，一边拿新地

德通·映南山是榆林房企德通置业在西安开发的首个项目。

公开信息显示，作为德通置业的母公司，德通控股成立于2006年，20年间构建了以地产开发、建筑施工为核心，涵盖能源、化工、设计、物业、造价于一体的多元化产业集团。“背靠能源，坚持不外包、不挂靠、自开发、自建自筑全链条管控……”这是德通置业在公开宣传中给人留下的印象。

2023年6月14日，“不缺钱”的德通置业“南下”西安，摘得了西安市航天基地神舟六路HT01-27-4地块，该地块净用地面积约102.33亩，其中住宅用地71.628亩，商服用地30.702亩，成交总价12.2亿元，这正是德通·映南山项目用地。

2023年12月项目正式亮相，总共规划13栋住宅，户型面积143~186平方米，主打改善性产品，整盘备案价2.2万元/平方米。

过去两年多，这个项目的销售并不理想。记者根据西安市住建局网站数据统计，截至5月27日，德通·映南山网签率约70%，还有200多套房源待网签。这或许是项目口中“资金压力”的来源。

“有钱拿新地，没钱开发商业？”一位业主直指其矛盾之处。业主口中的新地，正是其最近竞得的西安市幸福林带地块。

2026年5月8日，德通置业摘得西安市新城区幸福林带XC4-9-175地块，总价3.394亿元，单价748.5万元/亩，楼面价4491元/平方米。

宗地附带明确的教育配建要求，须在住宅地块的东侧XC4-9-172 地块（约30.47亩）中小学教育用地上建设一所九年一贯制学校（36班），在首期开发时同步完成学校建设。与此同时，还须在宗地规划内建设南北向规划道路，长度约256米，标准段宽30米，渠化段宽40米，总面积7863平方米市政道路。

一边宣称“资金有压力”，一边又拿新地，德通置业的资金压力究竟如何？记者向企业发去了采访函，并未得到回复。

“我就希望企业能兑现当初的宣传。”赵东东表示。

（应业主要求，文中名称为化名）