写字楼等来了AI产业链大租户

2026.06.09

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作者 |第一财经 马一凡

在部分企业收缩办公面积、金融机构推进降本增效之后，中国核心城市的写字楼市场，一度陷入供应潮带来的结构性压力。

但近一年来，人工智能与半导体产业的快速扩张，或许将悄然改变这一局面。一批大模型、算力、芯片企业，开始以大体量租赁甚至整栋购入的方式，重新激活核心商务区的写字楼成交活跃度。

AI产业链，正在成为写字楼市场中一个新的“核心变量”。

AI企业成高端写字楼“主力租户”

“近一年来，人工智能和集成电路企业的写字楼租赁需求确实在快速增长，市场已经出现不少大体量成交案例。”近日，一名深耕上海甲级写字楼租赁与资产管理的业内人士对第一财经记者表示。

该人士表示，行业内一个明显变化是，传统以金融机构、互联网大厂为主的需求结构正在被重塑：“过去我们招商喜欢提金融中心、互联网总部等概念，现在很多项目的招商材料已经变成‘AI产业生态’或者‘大模型集群’。”

近年来，一线城市写字楼市场面临一个共同压力——大量新增供应集中释放，整体去化周期拉长。

但与此同时，市场正在出现明显分化：传统金融商务区相对平稳，而部分以AI、算力、芯片为定位的片区，则呈现出“局部过热”的特征。

以上海为例，其典型区域包括徐汇滨江西岸数字产业带、漕河泾北杨人工智能小镇、张江模力社区和杨浦云际尚浦项目等。

业内人士指出，这类区域的共同特点是“产业导入+政策定向+大客户驱动”，使得租赁成交更集中。

以杨浦区的“云际尚浦”项目为例，该项目由铁狮门早年拿地开发，2023年竣工，2024年起逐步交付使用，总建筑面积超过10万平方米。

其中A塔高达55层，一度被市场视为杨浦区的标志性商务地标。

真正改变其去化节奏的，是一个大体量租户——2025年年底，字节跳动旗下大模型产品“豆包”整体租赁约4万平方米办公空间，成为当年上海单体最大写字楼租赁交易之一。

前述业内人士称：“这类大客户的特点是决策快、面积大、对楼宇标准要求高。一旦进来，基本就决定了一栋楼的租赁节奏。”在该笔交易落地后，项目剩余可租面积快速收窄，目前整体出租率已接近满租。

AI产业链蓬勃发展或改变楼市轨迹

近年来，在上海及周边城市持续扩张办公空间的企业，已经形成一条明显的“AI链条”。

其中不乏大模型、算力芯片、EDA软件及AI应用公司，例如：蓝色光标、ARM、英伟达、华为、华虹半导体、中芯国际、新凯来、长鑫存储、海光信息、乐鑫科技等。

不仅是在上海，这一趋势也在其他城市出现。在深圳南山科技园、杭州云谷等区域，多家AI与芯片企业正从孵化器或联合办公空间，迁入更高规格的办公楼宇。

更值得关注的是，对于那些已经开始在二级市场融到钱的大模型企业来说，已经不满足于只是租写字楼，有企业已经下场“买楼”，自己当起了业主。

今年1月在港交所挂牌上市的智谱（02513.HK），上市后股价已经狂飙超10倍。今年4月，该公司公告称，拟以不超过3.61亿元的总代价收购北京红钻科技发展有限公司。这场收购的核心资产是位于北京中关村软件园核心位置的钻石大厦，智谱将与联想、百度、腾讯、新浪等一众互联网科技巨头为邻。

对于收购原因，智谱在公告中表示，拟将该物业作为公司总部自用，满足日常行政及大模型业务营运需求，同时依托目标公司持有的目标物业的潜在价值支撑长期战略规划，从而优化公司资产结构，增强整体抗风险能力。

在瑞银近期发布的一份研报中，该机构对中国房地产行业的判断转向乐观，认为本轮中国房地产市场的转折并非依赖传统的政策托底或信贷放水，而是由AI产业链蓬勃发展带来的真实需求改善所驱动。

该机构称，在2026年一季度，中国工业企业利润同比增长15.5%，其中AI相关行业贡献了主要增长动力。而AI产业的扩张，也形成了从商业地产到住宅市场的自然传导链条。

一方面，AI企业的扩租需求暴增，一线城市的写字楼净吸纳量同比增长，深圳、杭州等科技聚集区的写字楼空置率已从约30%降至20%左右；另一方面，AI及其相关供应链企业的高管、技术骨干薪资收入和股权收益增长，也转化为了购房能力，带动了一线城市房产交易量的回升。

仲量联行的数据则显示，过去以金融服务和专业服务为主要租客的上海写字楼市场，如今已经形成金融、专业服务和科技互联网“三分天下”的格局，市场占比分别达到18%、17%、17%。而恰恰是科技互联网租户在近一年来频繁出现大体量租赁成交，尤其以人工智能与集成电路产业最为突出。

不过，部分市场参与方仍对“AI产业救活写字楼市场”的说法保持谨慎。一位长期从事写字楼租赁咨询的顾问表示：“现在确实能看到AI带来的增量，但还谈不上‘超级租户时代’回归。”

他表示，与上一轮互联网周期相比，AI企业呈现出一个显著差异，即公司估值虽高，但员工规模相对较小。

另一位业内人士则对记者表示：“也许房地产市场的效应总是滞后的，大部分AI企业还处于融资、招聘阶段，对于办公市场的真正影响，可能还需要再观察一段时间。”

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