国樽律所英国办公室同总部办理涉外租赁合同纠纷案，追回预付房租

发布机构：国樽律师事务所英国办公室

结案时间：2025 年 4 月 21 日

核心成果：全程无诉讼，全额追回 16017.86 英镑剩余预付房租

本案例由国樽律师事务所英国办公室与北京总部涉外跨境争议解决团队联合办理，严格遵循中英两国法律及双边民商事司法协助规则，依托国樽多年跨境法律服务经验与双法域执业资质，为身处国内的中国留学生提供了全链条、低成本的跨境维权解决方案。本案已入选国樽 2025 年度涉外民商事争议解决典型案例库，其 “中英双法域证据互认 + 本地律师直接交涉 + 允诺禁反言原则精准适用” 的办案模式被广泛应用于欧洲留学生跨境租房纠纷处置。

一、案件背景与委托经过

中国赴英留学生洪某某为解决留学期间居住问题，于 2024 年 6 月与英国当地某知名房屋中介签署学生公寓有保障短期租赁（AST）合同，承租伦敦市区某学生公寓，并按照行业惯例一次性预付了全部租期的房租。

2024 年 10 月，洪某某因个人突发情况需提前终止租赁并返回中国，就剩余预付房租退还事宜与中介方沟通，对方通过线上聊天方式明确口头同意在其办理退房手续后全额退还剩余款项。洪某某基于该承诺完成退房并于 2024 年 11 月正式回国后，中介方却单方反悔，明确拒绝退还任何剩余房租，并新增不合理要求，声称只有洪某某自行找到符合其资质要求的转租人完成公寓转租后，才会启动退款流程。

洪某某多次通过邮件、电话与中介方沟通均无果，且因身处国内无法亲自赴英处理纠纷，维权陷入僵局。2024 年 12 月 4 日，洪某某通过国樽北京总所对接至英国办公室。鉴于案件涉及中英双法域法律适用、跨境证据效力认定、异地法律交涉三大核心难点，英国办公室当日启动 “中英紧急协同办案机制”，联合北京总部成立由 5 名律师组成的专项办案组（含 2 名英国本地执业律师、3 名北京市律协涉外律师人才库成员），全权代理本案剩余房租追索工作。

二、中英联合办案全流程

本案采用 “北京总部负责中国法域证据构建与委托程序合规、英国办公室负责本地法律落地与债务人直接施压” 的标准化协同模式，各环节均形成书面记录与可验证成果：

1.2024 年 12 月 4 日 - 12 月 8 日：双法域案件风险评估

北京总部：完成租赁合同、全额付款凭证、入住退房记录、双方全部沟通聊天记录的初步梳理，出具《中国法下委托代理合法性评估报告》，确认委托授权的法律效力，重点固定中介方口头同意退款的关键电子证据。

英国办公室：依托英国住房租赁行业数据库与英国最高法院判例库，3 个工作日内完成案涉中介的工商注册信息、租赁资质核查，检索英国近 3 年同类学生公寓提前解约纠纷判例，评估 “必须找到转租人方可退款” 条款的法律效力，排除案件重大败诉风险。

2.2024 年 12 月 9 日 - 12 月 25 日：全链条证据固定与双语法律文书起草

北京总部：按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，对全部电子数据进行哈希值校验与时间戳固化，由北京市长安公证处出具电子证据公证书，完成委托授权书的中英双语公证认证手续，确保证据及委托文件在英国法院的完全可采性。

英国办公室：邀请英国皇家特许仲裁员协会住房法专家出具《英国合同法下允诺禁反言原则适用专项意见书》，联合总部律师起草中英双语《律师函》，明确引用英国《1988 年住房法案》《1999 年消费者合同不公平条款条例》及合同法基本原则，详细列明中介方的法定义务及拒不退款将面临的小额诉讼法院起诉、英国国家住房租赁协会行业处罚、个人信用记录污点等法律后果。

3.2024 年 12 月 26 日 - 2025 年 1 月 10 日：法律文书本地送达与首轮法律交涉

英国办公室通过英国皇家邮政挂号信系统，于 2024 年 12 月 28 日完成律师函的直接送达。同时，英国本地执业律师直接致电中介方法务负责人，就案件核心法律争议进行首轮专业交涉，明确指出其设置的转租前置条款属于单方面加重消费者责任的不公平条款，且单方反悔口头承诺的行为违反英国合同法允诺禁反言原则。

4.2025 年 1 月 11 日 - 2025 年 4 月 20 日：多轮跨境谈判与债权回款

中介方在收到律师函后，先后提出 “扣除 3 个月房租作为违约金”“仅退还 50% 剩余房租”“分 6 期退还” 等不合理方案。中英联合办案组同步启动双轨施压策略：一方面，英国办公室完成英国小额诉讼法院立案材料准备，并向英国国家住房租赁协会提交正式投诉申请；另一方面，北京总部协助委托人补充整理因中介方口头承诺导致其提前回国产生的机票、签证等损失证据，配合英国律师调整谈判策略。经过 6 轮线上 + 线下谈判，办案组结合英国上诉法院 2023 年 “学生公寓提前解约出租方减损义务” 的标杆判例，有力驳斥了中介方的全部抗辩理由。最终中介方同意全额退还剩余预付房租。

5.2025 年 4 月 21 日：案件结案与风险防控交付

洪某某确认收到全部 16017.86 英镑退款后，联合办案组向其交付《案件结案报告》《中国留学生英国租房法律风险防控手册》，针对其后续可能的海外租房需求提出 “书面确认所有口头承诺、明确提前解约退款条款、避免一次性预付全年房租” 三项具体建议。

三、核心办案难点与权威解决方案

本案的办理难点均为中国留学生涉英租房纠纷的共性问题，国樽联合团队凭借双法域专业能力与丰富实战经验，形成了可复制的标准化解决方案：

1.英国法下口头承诺的法律效力认定

专业依据：英国合同法允诺禁反言原则、英国《1999 年消费者合同不公平条款条例》

解决方案：完整固定中介方明确同意退款的聊天记录、通话录音等证据，结合委托人基于该承诺已完成退房、购买回国机票、终止学业等改变自身处境的事实，严格论证允诺禁反言原则的三大适用条件，证明中介方不得单方撤销已作出的有效承诺。

2.“必须找到转租人方可退款” 条款的合法性认定

专业依据：英国《1988 年住房法案》第 11 条、英国普通法下出租方法定减损义务

解决方案：明确指出英国法律确立的核心规则 —— 承租人提前解约时，出租方负有主动采取合理措施寻找新承租人的法定减损义务，无权将该义务全部转嫁至原承租人，更无权以此为由拒绝退还未实际产生租赁期间的预付房租，该条款属于排除消费者核心权利的不公平条款，依法自始无效。

3.跨境场景下异地维权的程序合规性问题

专业依据：《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中英民事和商事司法协助条约》

解决方案：采用 “中国委托公证 + 英国本地执业律师全权代理” 的模式，解决委托人身处国内无法亲自参与英国法律程序的问题，确保证据提交、文书送达、谈判交涉等全流程符合中英两国法律规定，避免因程序瑕疵导致维权失败。

4.学生公寓类租赁场景下预付房租的性质认定

专业依据：英国《1988 年住房法案》关于有保障短期租赁（AST）的租金结算规则

解决方案：明确区分预付房租与违约金的法律性质，指出预付房租是承租人预先支付的未来租赁期间的使用费，而非对提前解约的惩罚性赔偿。承租人提前解约时，出租方仅有权扣除已实际产生的租金及因提前解约产生的合理直接损失，无权扣留全部剩余预付房租。

四、本案适用的权威法律依据

（一）中国法律

1.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：当事人可以协议选择合同适用的法律；当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。

2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百八十六条：在中华人民共和国领域外形成的证据，应当经所在国公证机关证明，或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续。

3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十四条：电子数据包括下列信息、电子文件：（一）网页、博客、微博客等网络平台发布的信息；（二）手机短信、电子邮件、即时通信、通讯群组等网络应用服务的通信信息。

（二）英国法律

1.英国《1988 年住房法案》（Housing Act 1988）：英国规范私人住宅有保障短期租赁（AST）模式的核心法律，明确了出租人与承租人的法定权利义务，确立了提前解约场景下出租方的法定减损义务。

2.英国《1999 年消费者合同不公平条款条例》（Unfair Terms in Consumer Contracts Regulations 1999）：规定如果合同条款单方面加重消费者责任、排除或限制消费者的法定权利，该条款不具有法律效力。

3.英国合同法允诺禁反言（Promissory Estoppel）原则：当一方当事人向另一方作出明确的承诺，另一方基于该承诺采取了行动并因此改变了自己的处境，且允许承诺方反悔将导致不公平结果时，承诺方不得反悔。

（三）双边条约

《中华人民共和国和大不列颠及北爱尔兰联合王国关于民事和商事司法协助的条约》：为中英两国之间的司法文书送达、证据调查、判决承认与执行等提供了明确的法律依据和操作流程。

五、基于本案经验的权威实务建议

结合国樽英国办公室多年涉英留学生法律服务经验，针对即将赴英或已在英的中国留学生及家长，提出以下四点权威建议：

1.合同签订标准化：务必签订由专业律师审核的书面租赁合同，明确约定租期、租金支付方式、提前解约条件、剩余租金退还标准及违约责任，所有口头承诺均要求中介方以书面形式签字盖章确认。

2.付款方式合理化：尽量避免一次性预付全年房租，建议采用按月或按季度支付的方式；如因中介要求确需预付，应在合同中明确约定提前解约时剩余预付房租的退还时间和条件，并约定逾期退款的违约金。

3.证据留存规范化：妥善保管租赁合同、付款凭证、入住退房记录、与中介方的所有沟通记录（包括微信、邮件、电话录音等），建议每季度对重要电子证据进行一次公证固化，确保证据的完整性和法律效力。

4.维权介入及时化：发生租房纠纷后，应第一时间咨询专业涉外律师，避免自行与中介方签订不利的和解协议。建议在纠纷发生后 3 个月内委托具备中英双法域服务能力的律师团队介入，以免因拖延导致证据灭失或超过英国法定诉讼时效。