回迁房签约入住多年，卖方借无法过户起诉解约！北京房产律师胜诉驳回全部诉求

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案例导读

回迁房交易周期长、办证不确定性大，由此引发的买卖纠纷十分常见。本案中，买卖双方早年签订回迁房买卖合同，买家支付首付款并实际入住房屋多年，后续卖家主张房屋无法办理产权证、合同无法履行，起诉要求解除合同、收回房屋。法院经审理作出明确裁判：卖家单方主张解约无事实及法律依据，驳回卖家全部诉求，房屋继续由买家占有使用。本案对回迁房买卖的合同解除认定、交易风险判定具有很强的参考意义。

涉案主体

原告（出卖人）：方某、甘某

被告（买受人）：金某

拆迁单位：甲拆迁公司

开发单位：乙地产公司、丙实业公司

案件基本事实

方某、甘某系拆迁被安置人，通过旧村拆迁安置取得案涉一号回迁房屋的回购资格。2010年，二人与金某签订《回迁房买卖合同》，将尚未办证的一号房屋出售给金某，双方约定房屋总价款65万元。付款方式为签约当日支付首付款40万元，剩余25万元尾款，待出卖人协助买受人办理完毕不动产过户手续后结清。

合同签订后，金某依约足额支付首付款40万元，出卖人收款后出具收款凭证，交易真实发生。2015年起，金某实际入驻一号房屋并持续居住使用至今。

后续因案涉房屋整体楼栋未完成初始产权登记，房屋产权状态处于不确定状态，暂时无法办理分户产权及过户手续。双方因此产生纠纷，金某曾起诉要求确认双方房屋买卖合同有效、要求卖家交付房屋配套卡证，经法院审理，因房屋产权尚不明确，判决驳回了金某的诉讼请求。

在前诉判决生效后，出卖人方某、甘某另行提起本案诉讼，主张案涉房屋无法过户、合同目的无法实现，认为双方买卖合同已实际解除。同时，二人主张曾向金某退还20万元款项，以此佐证合同解除事实，要求法院判令解除购房合同、责令金某腾退案涉房屋。

针对原告诉求，买受人金某明确抗辩：双方从未达成任何解除合同的合意，不存在合同解除的事实；原告系因房屋房价上涨恶意违约、试图收回房屋，违背诚实信用原则；己方坚持要求继续履行合同，已收到的20万元可予以返还，剩余尾款可随时结清，不同意腾退房屋。

双方核心争议焦点

原告（卖家）核心主张：案涉房屋经生效判决确认暂时无法办理产权过户，合同目的无法实现，符合法定解除条件；且己方已退还部分购房款，双方合同已实际解除，买家应当腾退房屋。

被告（买家）核心抗辩：房屋暂时无法办证属于暂时性状态，并非永久无法履行；双方无任何书面或口头的解约合意，退款行为不代表合同解除；原告因房价上涨恶意解约，违背诚信原则，合同应当继续履行。

法院核心裁判观点

1、暂无产权不构成法定、约定的合同解除事由

此前生效判决仅因案涉楼栋未完成整体大产权登记，认定房屋产权状态不确定，未支持确认合同有效的诉求，但并未认定合同无效，亦未认定合同永久无法履行。房屋办证障碍属于暂时性、程序性问题，并非客观、永久的履行不能，不符合《民法典》规定的法定解除条件。

2、退款行为不能等同于合同解除

原告仅以退还部分购房款为由主张合同解除，但未举证证明双方就解除合同、终止交易达成一致合意。被告收取款项后，始终主张继续履行合同、不同意解约，且明确同意返还已收款项、结清剩余尾款，故单方退款行为不产生合同解除的法律效力。

3、出卖人单方解约诉求缺乏事实与法律依据

回迁房交易本身具备“先交房、后办证”的行业特征，买受人已依约支付首付款、长期合法占有使用房屋，已经履行主要合同义务。在无明确解约合意、无法定解除事由的情况下，出卖人单方主张解除合同、收回房屋，依法不应支持。

最终判决结果

驳回原告方某、甘某的全部诉讼请求，双方《回迁房买卖合同》不予解除，金某无需腾退案涉一号房屋。

专业普法解读

1、回迁房暂时无法办证，不支持单方解约

回迁房因政策、开发商手续问题，普遍存在办证滞后的情况。只要不是永久、客观无法办理产权过户，仅为暂时性手续障碍，出卖方无权以此为由单方解除买卖合同、收回房屋。

2、合同解除必须有明确合意或法定事由

民事合同的解除仅有两种合法途径：一是双方协商一致合意解除；二是满足法律规定的法定解除情形。单方退款、单方主张合同无法履行，均不能产生合同解除的法律效果。

3、房价上涨后恶意毁约不受法律保护

司法裁判始终恪守诚实信用原则。房屋交易完成交付、买受人长期居住履约后，出卖人因房价上涨反悔、恶意起诉解约腾房的行为，法院不予支持，坚决维护稳定的不动产交易秩序。

4、前后诉裁判并不冲突

前诉驳回“确认合同有效”的诉求，是基于房屋产权暂时不确定的客观状态，属于程序性处理，并非否定交易本身。后续房屋具备办证条件时，买受人仍可另行主张权利、要求继续履行过户义务。

案例总结

回迁房买卖交易中，交易双方均应恪守契约精神，尊重既定交易事实。暂时性的办证障碍不能成为出卖人反悔解约、收回房屋的理由，在买受人已履约付款、长期合法占有房屋的前提下，单方解约、腾房的诉求无法得到司法支持。购房者遇到卖家恶意毁约、借办证问题恶意解约的情形，可依法应诉维权，守住自身合法房屋权益。