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建发望江府户型发布：终于不再千篇一律，得房率天壤之别？卖2万？

建发望江府

时隔近20年

建发再次进军天心区

官方户型正式发布

这次的新规户型

终于不再千篇一律的抄了

但是改了之后的户型真的好么

今天详细公正的分析下户型优劣势

迷你楼盘

项目总共2栋高层住宅

1#栋是39层的超高层，2#栋是32层的大高层

容积率3.0，车位配比约1:1。

总共也就161套房子

除了顶底，就3个户型，128㎡、146㎡、188㎡

整体而言，缺点就是楼盘体量太小了，只有2栋楼，小区内部没太多活动空间。关键点在于建发能否利用好架空层，结合室外室内一起设计活动场地，相信建发有这个设计能力，拭目以待吧。

不过这次建发让人眼前一亮的是终于不再盲目抄袭市面上的新规户型，而是在一些经典的老户型基础上，结合新规做了升级。

这两年的新规核心筒几乎每个项目都是一样的，每个项目新规的户型也基本大同小异，很多人应该都看腻了，也已经没什么可以分析的了。

但这次建发改进的户型值得分析下，看到底好不好！

先来看看整体的户型组合

1#栋是：188㎡+188㎡的2梯2户组合

2#栋是：146㎡+128㎡+146㎡的3梯2户组合

对，你没看错，曾经风靡全国的连廊户型结构重现江湖！

只不过，现在做了很多改进，舒适度大幅度提升

（1）原来是2梯3户，现在是3梯3户，而且每户均有独立电梯和独立电梯厅，变相的相当于独梯独户。

（2）大幅度增加了电梯厅的面积，146㎡户型的私梯厅面积达到10㎡。当然这么大的电梯厅其实是另有用途的，后面户型再详细展开讲吧。

详细户型分析

先来看2#栋的3个户型：

128㎡户型：

实际得房面积126㎡，得房率差不多98%。得房率未超100%，主要原因是北侧和东西两侧没有设置一圈的飘窗赠送，东西侧没有窗户是不能飘窗赠送的。

优点：

（1）极致的方正，几乎就是个矩形，这下风水师挑不出传统户型缺角的毛病了；

（2）128㎡做了四房，总价比较低，最低220万应该就可以拿下，对于这个位置来说，这个总价相当于吸引力，而且总共只有31套，物以稀为贵，大概率摇号。

这种户型结构的前些年太多了，比如洋湖的中海阅麓山143㎡户型，和建发望江128㎡户型相似度接近98%，就连总面宽、客厅、次卧的开间都是一样的。

所以关注这个户型的，可以不用等样板房开放，提前去中海阅麓山看几套二手房实地感受下，就知道房子大小、结构是否符合你的需求。

缺点：

（1）与现在新规的户型同样毛病，入户门是北入，开门直冲客厅阳台；

（2）连廊结构的弊端，北向采光一般般，尤其是厨房，窗户又小又有连廊遮挡。

（3）客厅开间4.2m，只能算个刚需或者刚改，除非敲掉客厅旁边那间卧室，变成大横厅的3房。

146㎡户型：

实际得房面积约168㎡，得房率差不多115%。除了西侧，基本上一圈都设置了飘窗赠送，得房率自然而然就提上去了。

优点：

（1）解决了新规户型的痛点之“没有合适的生活阳台”、“生活阳台不朝南”的问题，这个户型的生活阳台跟原来传统的双阳台户型一样，设计在南侧。

（2）主卧、衣帽间极致化的做大玻璃，为“一线”江景提供更多的可能性；

（3）电梯前室可以“偷面积”，也就是把入户门移到外面，偷出个“超大玄关”或者“茶室”。

当然，作为成熟的开发商，他们不会给你改造的，毕竟“二改”的风险和二改导致的业主的维权开发商肯定经历过。只是给你预留了充足的改造条件，就连入户门旁边的墙都留好了，后期物业睁一只眼闭一只眼，随便你们。

缺点：

（1）客餐厅并不通透，餐厅北向都是实墙和入户门，没有通风的条件。而且采光也会略差，只能通过厨房朝东的小窗户和玄关朝西的小窗户来采光。除非是改入户门的位置，这个问题就迎刃而解。

（2）父母套房和主卧挨着一起，对三代同堂的家庭来说，并不算友好。当然，如果父母不过来住，那就没这个问题，或者选择让老人家住没有卫生间的卧室，也没这个问题，只是三卫会显得有点多余。

146㎡户型（东边户）：

东西两个146㎡户型略有区别，差异在于厨房的位置

实际得房率和得房面积基本一致

主要的原因在于，原西户146㎡户型厨房位置的窗户，镜像到东户同样位置，这里是个实墙，因为它的隔壁是128㎡的电梯厅，所以没办法开窗。

无奈之下，把中厨移到了另外一侧。

厨房因为有烟道的限制，后期是不能随便改位置的

到底厨房在哪边更合理呢？

户型改造前其实看不出太大区别，但是改造后，就会有明显区别

西户改造后没有厨房的遮挡，显得客餐厅更大、更开阔，更像是大房子，通透性、采光也更好。

东户改造后通透性和采光略差，但是能营造出“双厅”或者“第三厅”的感觉，适合家里有多功能房间要求的，比如经常经常接待朋友/客户，门口就能做个独立的休闲茶室。

你们更喜欢哪个？

188㎡户型：

实际得房面积190㎡，得房率差不多101%。主要原因在于，这是超高层，超高层有避难层，本身公摊就比100米以内的普通高层大一些。

建发望江府的188㎡户型虽然也是2梯2户的板楼结构,但是并没有按照新规流行的同面积户型结构来做，而是用原来建发缦云/观云的户型叠加新规高赠送改出来的。

到底哪种好，我们来详细对比下：

（1）核心筒电梯厅对比

电梯厅舒适度对比：

新规常规核心筒电梯厅有一侧是外墙，做了很大的玻璃，所以采光、通风都非常好，白天无需开灯。

而建发这种核心筒，虽然也是独立电梯厅，但是不临外墙，没有直接采光和通风的窗户，通透性和采光都比较差。

电梯厅舒适度方面，新规常规核心筒胜。

电梯效率对比：

虽然都是2梯2户，都做到了私梯入户，但是新规常规核心筒门口只有一台电梯，另一台电梯很远。而建发的这种双电梯对开门方式，有两台电梯都在门口，这样两台电梯都可以按，即便门口这一台坏了，也不用绕一圈跑隔壁邻居家去坐电梯。

电梯效率方面，建发胜。

（2）入户方式对比

传统的新规户型，因为电梯厅在北侧，所以入户门只能从北侧进入，进来后，无形中在餐厅区域形成“进出通道”，一定程度上挤压了餐厅的空间，让餐厅没那么独立。

另外就是入户直接对客厅的窗户，尤其是这种进深很短的新规，也没有合适的地方加玄关和屏风，希望后续有新规户型拉长这一段距离的进深，预留可以加玄关和屏风的地方。

建发的188㎡户型，入户方式和传统2梯2户大平层入户方式一样，不存在穿餐厅入户的情况，餐厅空间比较独立、比较完整。

在这方面，鱼和熊掌不可兼得啊，你想要通透的电梯厅，就意味着电梯厅和入户门很靠北，就得穿过餐厅区域回家。你想要餐厅区域独立，就要接受没有窗户的电梯厅。目前这个问题暂时无解，

如果是你，你更喜欢哪一种？或者说哪一种更贴近你的生活方式？欢迎评论区留言！

整体户型优点：

户型结构上相当于有了阳台，只是开发商帮你把窗户封闭了，所以很多吐槽新规户型没有阳台、尤其是没有生活阳台的，可能面对这种传统阳台户型的回归，又会眼前一亮。

户型缺点：

（1）实际得房面积190㎡，得房率差不多101%，在目前新规市场下，这个得房率算低的了。另外这么大新规户型，套房还是暗卫。

（2）虽然把主卫改到了旁边次卧（一般开发商这位置是次卧或衣帽间），原来主卫区域被打造成“主卧小家化”，但是这么大的主卫貌似很多人觉得太浪费了，足足有3m宽、3.7m长、约11㎡，是传统卫生间的两三倍。万一有人想做5房，那么主卧衣帽间就需要牺牲改成卧室，主卧所剩的衣帽间位置就捉襟见肘。

这么大的主卫到底是优点还是缺点？欢迎评论区留言！

位置和配套真香

项目位于南湖金融中心，天心区书院路与水厂路交汇处，保利国际广场北侧。周边超高层地标写字楼扎堆，各种银行总部和金融机构扎堆。

西侧是规划中的长沙银行总部，350m的超高层地标，不过由于ZF换J不知道啥时候实施。

距离地铁4号线碧沙湖站约550米，距离湘江边约180米，对望橘子洲头，以后可以吹牛B说我家住在橘子洲头毛主席头像对面。2#栋的西边户高楼层绝对可以看到橘子洲头。

北侧紧挨着的就是青园南湖小学，小学肯定读这所学校，目前南湖的两大江景豪宅绿城凤起麓鸣和中海阅湘台也确定读这所小学。

长沙银行总部规划的是350m的超高层地标，下图就是银行总部融合了建发这块地后做的整体效果图。

建发原来在长沙号称是卖大门的，从建发央著开始，建发一直注重大门的打造，新中式的大门自带流量，只要看一眼大门，就知道这是建发。这几年开发商都已经后知后觉意识到大门的重要性，大门是越做越大，但是都没有鲜明的品牌特色。

这次建发告别新中式大门，又带来新的大门风格，海派风格。

你们觉得这大门怎么样？

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