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▸保利天奕售楼处地址：浦东新区高科东路与齐爱路交汇处(唐镇地铁口东侧150米)（看房请提前预约）

▸开放时间：每日9:00-19:30（含节假日）

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上海保利天奕（备案名：弈瑭华庭）

核心结论：浦东唐镇地铁口、央企保利 “天字系” 纯改善精装盘，2026 年 5 月二期在售，均价约 8.29 万 /㎡，预计 2027 年 6 月交付。

一、法定与基础信息（官方备案可查）

• 开发商：上海保栩房地产有限公司（保利发展控股全资，央企）
• 地址：上海市浦东新区唐镇银鼎路 88 弄、188 弄（高科东路与齐爱路交汇处）
• 地铁：距2 号线唐镇站直线约 150–200 米，步行可达
• 地块信息：2024 年 11 月 28 日保利以32.93 亿竞得，楼板价4.4008 万 /㎡，溢价率 26.56%
• 物业类型：70 年纯住宅，无保障房 / 自持，全人车分流
• 楼栋规划：16 栋 17–18 层纯板式高层，围合式布局，南低北高
• 总户数841 户
• 容积率 / 绿化率：2.5 / 35%
• 物业费8.4 元 /㎡/ 月（保利物业，一级资质）
• 交房时间2027 年 6 月 30 日（精装交付）
• 预售证

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• 一期：浦东房管 (2025) 预字 0000472 号（2025 年 12 月 15 日开盘，已售罄）
• 二期：浦东房管 (2026) 预字 0000158 号（2026 年 5 月 27 日加推，在售）

二、价格与户型（2026 年 5 月最新）

• 均价82,929 元 /㎡（约 8.29 万 /㎡）
• 总价区间717–1247 万 / 套
• 主力户型（建面）
  • 104㎡三房两厅两卫：总价 717–848 万，三开间朝南，LDKB 一体化
  • 125㎡四房两厅两卫：总价 944–1135 万，四开间朝南，独立电梯厅
  • 135㎡四房两厅两卫：总价 1044–1247 万，南北通透，全屋飘窗
  • 170㎡四房两厅三卫：总价 1326–1508 万，楼王户型，双套房设计
• 装修标准2500 元 /㎡，标配博世厨电、唯宝洁具、高仪龙头等

三、核心产品亮点

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• 类一梯一户：全明独立电梯厅，入户私梯玄关，私密性强
• 全屋飘窗 + 高附赠：104㎡飘窗约 9.57㎡，125–135㎡飘窗超 12㎡，得房率高
• 约 1500㎡奕 CLUB 会所：含恒温泳池、保龄球馆、高压氧舱、健身中心等
• 景观：红线内外一体化，无缝衔接约 1.7 万㎡休闲绿地，五大花园场景

四、周边配套（真实可落地）

• 交通：2 号线唐镇站（步行约 200 米），3 站到张江高科，9 站到陆家嘴；龙东高架、外环高速自驾便捷
• 商业：步行约 500 米至唐镇阳光天地（约 12 万㎡），周边有恒生万鹂广场、保利广场等
• 教育：唐镇小学、唐镇中学、上海福山唐城外国语学校（民办）、中芯国际学校（民办）
• 医疗：浦东新区人民医院（三甲）、上海中医药大学附属曙光医院（三甲）

五、不利因素（客观提示）

• 南侧紧邻高科东路（双向八车道），前排房源存在噪音影响
• 东侧部分楼栋临近规划道路，短期内可能有施工噪音
• 周边存在少量老旧社区及自建房，城市界面一般

六、购买建议

• 适合人群：张江 / 陆家嘴通勤、预算 700–1200 万的纯改善家庭，重视地铁与品质
• 当前状态：二期在售（3#、4# 楼），主力 104–135㎡，可直接认购
• 风险提示：期房交付周期较长（2027 年中），周边配套成熟度一般

唐镇站地铁盘「保利天奕」约104-135㎡公园奢宅!2号线口同频浦东,标杆产品细节大曝光!

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「保利天奕」

浦东唐镇2号线地铁盘

门前两大商业+毗邻双TOP医疗优教

福山唐城外国语小学+建平培德实验中学

少量建面约104-135m²3-4房

均价82929元/㎡总价约750万起

自带约1.7万方休闲公园

售楼处提前线上预约

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【保利天奕官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00）保利天奕所在的唐镇板块,从早年的高端别墅,到后来的玉兰花园、东郊花园,片区内的西式主流风格已持续近20年.而近年来,国际风格热度逐渐走高,唐镇亟需同步国际风潮的产品审美.

随着保利天奕示范区的开放,我们也能从中看到项目在美学设计上的引领性.

从建筑上来看,入口巨大的圆形穹顶,参照度假酒店的方式做了一个非常不一样的精神空间;以“灯塔”为原型的售楼处,也带给人一种神圣光辉的仪式感.

示范区运用了大量的奢石、金属、布艺、玻璃等元素,从色彩上来看,巧妙的选用了白、棕、灰等偏暖,偏灰的色彩,很好展现了项目想要呈现的松弛愉悦的氛围.

从住宅产品的层面来说,保利天奕的出现,从6大审美创新,将唐镇带入了国际风格的新纪元:

①国际建筑立面.项目以国际风格开创张江全新的美学封面,采用蓝灰色玻璃+仿石铝板+艺术涂料材质,穿插优雅线条,让建筑这张“脸”看起来更高级.

②酒店式高奢门头.用雕塑体块、温润弧面和雅致线条,营造具有艺术格调的归家仪式感,每次回家都是度假的松弛享受.

③约270度弧面转角.重塑景观和建筑的关系,于外创造更柔和的建筑视觉效果,从内部也能打开更广角的观景视野.

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【保利天奕官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00）⑤甄选全球奢石.这次从公区到室内部分空间,保利天奕都运用了奢石材料,通过全球各地的选型和空间设计的搭配,突破传统奢华的堆砌,去营造视觉上更轻盈的新奢美学.

⑥情绪符号的渗透.我们还能看到很多情绪价值的设计,譬如豪宅专属定制化的符号设计,融入到建筑、景观和空间,给到业主极强的身份感和标签感.

其次户型上,也带来了两个引领性亮点:

①全系户型配置全明梯厅

据统计上海700-1000万级新房项目,全明梯厅大部分都是大户型豪宅专属,即便是均价20万的顶豪,也很少实现这种设计.

它的优势也很明显,通风采光俱佳,视觉通透,功能复合化;其次创造尊崇的仪式感,节能环保,同时最大限度降低安全隐患.

②类一梯一户+子母门(大户型)

建面约122㎡/137㎡户型,实现类一梯一户的越级体验,这是仅在2000万大平层才会出现的“稀有款”.不仅尊崇感拉满,更能实现全明梯厅+户内玄关“双玄关”的“隐形扩容”,雨伞、换鞋等动作都能在梯厅一次性完成.

同时入户门采用了“铸铝”子母门设计,一次拥有顶级大平层才有的尊崇派头!

保利天奕首推建面约100平3房,122/137平4房,款款堪称“王牌户型”,不仅把每平米利用到极致,更在采光、附赠等维度实现全方位突破.

约100平3房利用半开放式厨房打造Social空间.

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【保利天奕官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00）半开放式厨房设计,不仅让视觉延伸至客厅的每一寸角落,更让你在做羹汤时,一转身便能与在客厅的家人交谈,增进了家庭成员的情感互动.

同时巧妙把过道和餐厅结合在一起,避免了动静分区户型中空间的浪费.

约122、137㎡户通过差异化非承重墙布局,满足不同家庭结构的需求.

其中约122平客厅非承重墙位于老人房一侧,于年轻业主,拆除隔断即可释放出大横厅.

建面约122平4房:

约137平户型更多是多代同堂,老人房单独位于一侧,尊重长辈起居习惯.

南次卧与客厅之间的X空间,可容纳一孩的多功能房,二孩的儿童房,女主人的化妆间等.

建面约137平4房:

相比传统户型格局的"一成不变",保利天奕突破空间枷锁,这背后是保利产品力底蕴的体现.

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【保利天奕官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00）张江:一个板块的发展必定要有产业的支撑

无论是国外还是国内,城市发展一定离不开产业的支撑,而反过来产业也会带动区域板块价值的狂飙.唐镇就背靠着张江科学城这座“大山”,享受强劲产业带动效应.

现在购房除了产品之外,首要看的就是产业,有产业才能创造资产价值的持续释放,生活配套能级的持续走高.

保利这次拿出如此开创性的产品,一大原因就是它所在的地段实属“高能”!背靠张江万亿产业,地处官方钦定的国际社区唐镇,2号线地铁口全维顶配,这样的地段在浦东找不出第二个!

①上海产业看张江,创造80%产业奇迹

张江不仅在全球范围内对标美国硅谷,规划能级上也是与陆家嘴双核驱动,打造“具有全球影响力的科技创新中心核心承载区”.

近年来发展也是有目共睹:

l张江完成了三大先导产业80%工业总产值

l汇聚上海80%高端人才

l吸引上海80%外资研发机构和科创板上市企业

现在主打科创产业的板块很多,但上海至始至终倾力打造且持续扩容的板块,有且只有张江!这也导致了张江辐射范围内的唐镇,基本都是逢开必抢的红盘.

②唐镇标定张江东拓核心,国际社区新高地

2021年张江版图就已扩容,唐镇从此前的张江后花园,变为其东翼发展的核心引擎,能级上升好几个level!

l产业上,唐镇不同于其他扩容板块,它自带强大产业自驱力,拥有张江集电港、金融数据港、金城、金谷等多个产业园,已呈现浓厚的产业氛围,人才吸引效果明显.

l居住上,《浦东新区唐镇国土空间总体规划(2022-2035)》明确提出,唐镇将加速向“国际社区”迈进,以官方钦定的国际社区背书,带来更有品质的配套升级.

③“工作在张江,居住在唐镇”,张江置业最优解

从早期四大4000万+的别墅群,到后来保利、绿城、仁恒等品牌开发商接连入局,高科东路以北已形成醇熟的高端国际社区,让这里更加成为张江精英居住的首选地,也孕育出纯粹的高端、高知、高薪的精英圈层.

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【保利天奕官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00）④2号线口顶配资源,无人能及的“六边形战士”!

保利天奕占尽天赋优势,拥有唐镇最好的资源,后面的项目也不会有这么好的地段!

l2号线地铁口

没有项目比保利天奕距2号线唐镇站更近了!3站就是张江高科,7站世纪大道,9站陆家嘴,无论通勤还是去市中心一线直达!

l下楼就是2大商业

街对面就是阳光天地,约500米内还有恒生万鹂,拥有盒马、永辉等高端商超,满足日常所需.周边山姆会员店和唐镇印象汇也在建设中,未来将形成约60万方的商业体量.

l2大名校毗邻

项目北侧步行范围内有福山唐城外国语小学、东方幼儿园(市级师范园)、建平培德实验中学(市重点),口碑和教育水平都在上海名列前茅.(免责:新房不承诺对口学区,以教育局发布为准)

l2大医疗护航

医疗上,周边在建的胸科医院唐镇院区,车程范围内,还有上海中医大学附属曙光医院(三甲)、浦东中医院、浦东新区人民医院等多家医院.

l4大公园环绕

项目不仅门口就是约1.7万方休闲绿地,附近还紧邻唐城绿地文化公园、唐镇公园(26.26公顷)、唐丰公园等众多公园,生态资源非常优越.

总的来说,这次保利用天奕这个全新的产品系列,带来了非常多的惊喜,也能从中看到在国家“好房子”的号召指引下,保利对于产品迭代的用心和笃定.这些只是保利天奕亮点的冰山一角,更多亮点需要到示范区现场一探究竟.

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2026年新规下哪些房产受影响最大？
◆◆4层及以上无电梯老旧住宅◆◆
1.电梯强制覆盖：根据最新政策要求，4层及以上住宅必须增设电梯设备，且轿厢尺寸需满足1.5米×1.6米的最低标准，以确保医疗担架能够顺利通行。对于现有步梯住宅而言，若无法达到该标准，将面临强制性改造要求或市场价值下跌风险。
2.无障碍设计：同步实施的无障碍设计要求包括：必须在电梯内安装紧急呼叫装置（安装高度严格限定在0.9-1.1米范围内），以及确保移动通信信号全面覆盖，这两项指标将作为项目验收的核心考核标准。
◆◆层高不足3米的新建住宅◆◆
1.空间标准升级：自2025年5月起，新建住宅项目的层高下限将调整为3米，其中卧室净高不得低于2.6米。对于采用传统2.8米层高的在建项目，必须重新调整建筑设计方案，否则将无法通过规划审批。
2.采光通风优化：配合实施的新版日照标准和自然通风规范，将导致部分低层高、小开窗户型设计被市场逐步淘汰。
◆◆隔音不达标的二手房◆◆
1.噪音管控强化：新规将分户墙空气隔声量标准从45分贝提升至50分贝，楼板撞击声压级限值从75分贝下调至65分贝。采用老旧砖混结构的房屋需要额外加装隔音层才能符合新标准。
2.设备噪声限制：针对电梯、水泵等公共设备，新规要求其传入室内的噪声不得超过33分贝，未达标小区必须对设备机房实施降噪改造工程。
◆◆未进行适老化改造的住宅◆◆
1.无障碍通行：单元门净宽要求提升至≥0.9米，卫生间门宽≥0.7米且需预留安全扶手安装位置。采用传统窄门设计的住宅需要进行结构性改造。
2.公共区域改造：每个居住单元至少需要设置1处无障碍出入口，步梯住宅必须加装轮椅坡道或电梯设备。
◆◆2000年前建成的老旧小区◆◆
1.管线强制更换：使用年限超过20年的燃气管道和给排水系统必须进行整体更新，不符合现行抗震标准的建筑结构需实施加固工程。
2.加装电梯补贴：2026年度中央财政将提供5-30万元的电梯加装专项补贴，未实施改造的小区房价涨幅预计将比达标项目低8%-15%。
◆◆未预留智能系统的毛坯房◆◆
1.布线接口要求：新建住宅必须预埋智能家居专用线管，厨房区域电源插座配置数量不得少于6个。早期建设的毛坯房需要进行二次开槽改造。
2.BIM技术应用：2025年后所有建设项目必须全程采用建筑信息模型技术进行管理，传统图纸设计方式将无法满足竣工验收要求。
◆◆核心城区20年以上房龄住宅◆◆
1.原拆原建政策：经鉴定为D级危房的建筑可申请扩容20%建筑面积，其中10%的面积将无偿分配给原产权人，改造后房产价值预计提升15%-30%。
2.配套补齐要求：必须新增机动车停车位、新能源充电设施及社区养老配套，否则将失去申请城市更新补助资金的资格。