楼市企稳，五大行压降涉房风险，加码零售，基本面迎拐点

在房地产市场企稳回升的背景下，五大行主动压降高风险敞口，零售信贷客户结构持续向低违约概率区间倾斜，整体信贷风险压力逐步缓解。

作者/杨练

2025年，五大国有银行（工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行）零售信贷业务呈现“敞口收缩、客群分化、质量承压”的特征，作为零售信贷业务核心组成部分的个人住房贷款在房地产调整周期中风险持续释放。

在房地产市场企稳回升的背景下，五大行主动压降高风险敞口，持续加码非房零售领域布局，风险抵补能力依然稳固，零售信贷风险压力逐步缓解，行业基本面有望迎来边际改善。

低风险区间客户集中度普遍提升

零售信贷风险暴露（EAD）是衡量银行信贷风险的核心指标之一，直接反映银行在客户违约情况下可能承受的损失规模，而客户结构的优化程度则决定了风险暴露的集中性与可控性。

根据五大行公布的《2025年资本管理第三支柱信息披露报告》，2025年，受监管引导、市场环境变化及银行自身风险管理需求影响，五大行零售信贷客户结构持续向低违约概率区间倾斜，低风险区间的客户集中度普遍提升，成为各行零售信贷客群优化的核心方向。

不过，由于各家银行的市场定位、客户基础及发展策略存在差异，客群定位与敞口分布分化特征显著。

数据显示，农业银行与建设银行2025年零售信贷户均敞口约为40万元，体现其分散化下沉的策略导向，即通过降低单户敞口规模，分散单一客户违约带来的风险损失。通过在零售信贷客群布局上偏向分散化下沉，农业银行与建设银行做到既避免过度集中于高净值客群，同时兼顾普惠客群服务与风险控制的平衡。

从风险敞口分布来看，两家银行零售信贷风险敞口主要集中于中等风险区间，这一区间的客户多为县域居民、小微企业主及普通工薪阶层，还款能力中等，违约概率相对可控。

具体来看，农业银行依托其广泛的县域网点布局，重点拓展县域居民按揭贷款、农户消费贷等业务，2025年县域零售信贷占比达45%以上，同时通过建立县域客户信用评级体系，精准筛选优质普惠客群，有效控制风险；建设银行则在下沉市场重点发力个人经营贷，聚焦小微企业主的经营周转需求，结合线上化风控模型，实现普惠客群的批量拓展与风险管控，2025年个人经营贷余额同比增长18%，不良率控制在1.5%以下，实现了规模与质量的双提升。

工商银行与中国银行作为全球系统重要性银行，零售信贷业务布局更加注重均衡性，避免客群过度集中于某一区间或某一领域，2025年两家银行零售信贷客群结构相对均衡，低、中风险区间分布均匀，风险敞口波动较小。

从户均敞口来看，工商银行与中国银行的零售信贷户均敞口在40万元—55万元之间，处于行业中等水平，既涵盖了一、二线城市优质客群，也布局了县域及三、四线城市的普惠客群，形成多元化客群结构。

工商银行凭借庞大的客户基础，重点优化零售信贷产品体系，针对不同客群推出差异化产品，对优质客群提供低利率按揭贷款、信用消费贷，对普惠客群推出便捷化经营贷，2025年低风险区间客群占比55%，中等风险区间占比35%，高风险区间占比控制在10%以内；中国银行则依托其跨境金融优势，重点服务有跨境需求的零售客群，同时兼顾国内普惠客群布局，2025年跨境零售信贷余额同比增长12%，客群整体质量优良，风险敞口保持稳定。

与其他四家银行不同，交通银行2025年零售信贷风险出现下迁趋势，低风险区间客群占比有所下降，中高风险敞口明显增加，客户结构承压但整体风险可控。数据显示，交通银行低风险区间客群占比从2024年的58%降至2025年的52%，而中高风险区间敞口占比从18%升至25%，主要因其2024年—2025年为拓展零售信贷规模，适度放宽了部分客群的准入标准，导致中高风险客群占比上升。

不过，交通银行及时发现风险苗头，2025年下半年开始收紧信贷准入，加大对中高风险客群的贷后管理力度，重点排查按揭贷款、消费贷的违约隐患，同时核销部分不良贷款，有效控制了风险扩散。截至2025年末，交通银行零售信贷不良率虽较年初上升0.3个百分点，但仍控制在1.8%以下，低于行业平均水平。

动态来看，2025年，五大行均响应监管要求，普遍收缩个人房贷风险敞口，房地产贷款（对公+个人按揭）占比均降至21.2%—28.2%区间，较2024年下降2.3个百分点。建设银行、中国银行收缩力度最为明显，两家银行中高违约率房贷敞口大幅下降，较2024年下降40%以上，主动压降高风险资产意图明确，进一步优化了零售信贷风险结构。

房贷成主要压力源 但各行间差异显著

平均违约概率（PD）与平均违约损失率（LGD）是衡量零售信贷风险的两大核心指标，直接反映银行零售信贷资产质量与风险损失水平。2025年，受房地产市场调整、居民收入波动等因素影响，五大行零售信贷PD整体小幅上行，LGD普遍走高，个人住房贷款成为零售信贷风险的主要压力来源，但各行表现存在明显差异，整体风险仍处于可控范围。

2025年，五大行零售信贷平均违约概率维持在1.7%—3.0%区间，较2024年的1.5%—2.8%小幅上行，主要受个人房贷、信用卡等业务违约率上升影响，但整体仍处于合理区间，未出现大幅波动。

农业银行在高风险客群优化方面成效显著，2025年高风险区间客户违约概率较2024年下降3.2个百分点，在五大行中改善最明显。这一成果主要得益于农业银行2024年以来启动的高风险客群优化计划，通过排查高违约概率客户、压缩高风险敞口、加强贷后管理等措施，逐步降低高风险客群占比，实现了PD水平的优化。截至2025年末，农业银行零售信贷平均PD为2.2%，较2024年下降0.1个百分点，风险管控成效突出。

交通银行则呈现相反趋势，2025年中高风险区间客户违约概率较2024年上升0.5个百分点，平均PD达2.8%，居五大行较高水平，主要在于其中高风险客群占比上升，且部分普惠客群受经济环境影响，还款能力出现下降。不过，交通银行通过加大不良核销力度、收紧信贷准入，有效控制了PD的进一步上行，整体风险可控。

整体来看，个人房贷不良率的上升是五大行零售不良上升的最大推手。2025年，五大行个人房贷不良率从2024年的0.6%—0.7%升至0.9%—1.1%，平均上升0.35个百分点，主要受二、三线城市房价下跌、部分居民还款能力下降等因素影响。其中，交通银行房贷不良率上升幅度最大，从0.72%升至1.08%；建设银行、中国银行房贷不良率上升幅度较小，分别从0.65%、0.68%升至0.92%、0.95%，其提前压降高风险房贷敞口成效显著。

2025年，五大行LGD普遍上行，较2024年上升0.8个百分点，这一趋势集中反映了个人房贷回收端面临的系统性压力，主要受抵押物价值承压和清收周期拉长两个因素的影响。

具体来看，五大行LGD差异较大，与各行客户区域分布、客群质量、贷款价值比（LTV）重估频率等因素有关。其中，中国银行LGD升幅最为明显，2025年平均LGD较2024年上升1.2个百分点，主要原因并非风险情况恶化，而是在PD基本平稳的基础上，中国银行根据房地产市场走势，审慎调整了LTV——针对二、三线城市抵押物，适当降低了评估价值，导致违约损失率上升，体现了风险管理的审慎性。

建设银行、农业银行、工商银行LGD则保持温和低位运行，2025年平均LGD分别为3.2%、3.1%、3.3%，较2024年上升0.5个百分点—0.7个百分点，绝对水平处于行业低位，表明这三家银行抵押物质量较好、区域分布较为分散，有效降低了违约损失。以建设银行为例，该行房贷抵押物主要集中于一、二线城市核心区域，房价稳定性较强，同时其LTV重估频率较高，能够及时反映抵押物价值变化，有效控制了违约损失。

受房地产市场调整、监管政策引导及银行自身风险管理需求影响，2025年，五大行持续收缩地产相关风险敞口，房地产贷款（对公+个人按揭）占比均降至21.2%—28.2%区间，较2024年平均下降2.3个百分点。数据显示，五大行2025年个人住房贷款余额合计24.48万亿元，全年净减少7115亿元，连续三年实现下降，其中建设银行、中国银行净减少额最多，分别达1890亿元、1720亿元，凸显其主动压降房贷风险敞口的决心。　

（文中个股仅为举例分析，不作买卖推荐。）

本文刊于2026年5月16日出版的《证券市场周刊》