2026杭州楼市豪宅大考正陆续交卷，第一批成绩靓丽

在浙报传媒地产研究院《2025杭州楼市研究分析报告》最后的“2026年展望”中，我们认为2026年的楼市影响因素极为复杂，但就楼市本身仍有几个观察窗口：

1、二手房的交易量，如果杭州二手房的交易量能较长时间（至少6个月以上）保持良好以上，甚至优秀，市场就存在企稳的趋势（我们认为，杭州市区二手房月度成交6000套为及格，8000套为良好，10000套为优秀）；

2、杭州全面解除新房限价后诞生的第一批地王项目，特别是被称为“杭州六大豪宅”的项目（包括万潮玖序、奥映世纪、栖湖云庄、滨杭传麒府、望天际和海潮玖序）陆续上市，将迎来杭州楼市豪宅考验。

这两个观察窗口可以看成是2026杭州楼市的两场“大考”

01

第一场大考，是二手房成交量。

杭州二手房市场自3月以来已连续两个月成交量接近优秀水平，3月成交9341套，4月攀升至9975套。

4月接近1万套的成交量，环比上涨6.8%，同比上涨4.7%，这一成交量既创近一年月度新高，也是近六年同期新高

但是不同于去年同期由改善次新房撑起杭州二手房“小阳春”的行情，今年刚需回归市场，低总价、低单价的房源占据市场绝对主力。

4月，杭州二手房市场上，总价300万元以下的房源占比超七成，其中200万元以下的房源就占了约五成。

在4月杭州二手住宅成交TOP20榜单中，单价“1字头”的小区超过一半，甚至有小区单价已跌破万元。

02

第二场大考，是杭州豪宅大考，正在陆续交卷。截至目前，第一批交卷的项目，成绩靓丽。

据统计，万潮玖序首开42套房源，已签约36套，签约率约86%

奥映世纪首开86套房源，已签约70套，签约率约81%

栖湖云庄首开38套排屋房源，已签约25套，签约率约66%。（数据截至5月15日15点）

目前这三个项目的网签工作还在进行中，各项目的开发商都号称已经基本售罄或落位完毕

从网签进度以及开发商的领证速度来看，这些项目基本不愁卖。

5月9日，距离首开领证还不到半个月，栖湖云庄就火速领出了第二张预售证，将加推20套房源，排屋户型约303-607㎡，而且第二批的房源均价上涨至约16.35万元/㎡，相比第一批的15.43万元/㎡，上涨了9200多元/㎡。

栖湖云庄实景图

5月13日，万潮玖序也领出了第二张预售证，加推84套房源，高层户型约260-411㎡，均价也从第一批的约10.49万元/㎡上涨至第二批的约11.74万元/㎡。

万潮玖序效果图

望天际传出了示范区开放及验资动态，预计首开2幢和6幢，户型约296㎡、386㎡、506㎡，江景楼幢高区放风价约15万元/㎡，其余约10万-12万元/㎡。

望天际效果图

滨杭传麒府也将首开，预计约350㎡户型，均价约8万-9万元/㎡；约360㎡户型，均价约10万元/㎡；约412㎡户型，均价约11万元/㎡；约493㎡户型，均价约12万元/㎡。

滨杭传麒府效果图

03

杭州楼市这两张答卷的成绩，大的市场背景是：今年1月1日《求是》杂志文章、政府工作报告、428政治局会议等再次强调稳住房地产市场，以及一线城市一系列救市政策带来的一线城市复苏所产生的同步效应。

其次，近些年杭州经济社会的发展，让人们已经把杭州看成1.5线甚至1.3线城市。如果把杭州看成二线城市的话，那也是无可争议的位列第一的二线城市

更重要的是，杭州是首位度较高的省会城市，而所在的浙江省是中国最富有的省份。（2025年浙江城镇居民人均可支配收入81649元，连续第25年获得全国各省区第一，远远超过经济总量第一的广东省。）

浙江省的民间财富，深不可测。

杭州实景图

如果说二手房成交的主要推动力是“以价换量”的结果，那么豪宅成交其中一个重要推手是，取消限价后，产品迎来了十年来第一次大幅度的集体性迭代。

豪宅产品的“豪”，体现在大尺度（绝大多数起步面积达到了前几年300方大平层的面积）、大高度（层高大大提高，如望天际层高达到3.6米）、大深度（栖湖云庄的地下深度达9米）、极尽奢侈的门头和公区、极尽奢侈的会所、极尽奢侈的树种和园林景观、极尽奢侈的石材和金属材料、极尽奢侈的厨电和卫浴产品，当然也包括科技系统的应用和各种文化元素的叠加。

这次产品的迭代，审美和居住的舒适性、实用性等能否经得住历史考验另论，但在现阶段，还是真真切切地打动了老钱，也包括部分新贵购房者。

这些购房者主要还是来自于浙江省内。如，栖湖云庄的购房者，居然主要是江南里、桃花源等别墅的业主；钱塘江沿线的豪宅的购房者，主要来自于原钱塘江两岸豪宅的业主，以及甬台温、义乌和永康等民营经济较发达地区的企业主，也有部分是新兴产业的新生代人群。

义乌实景图

既有产品迭代带来的市场推动力，也有资产配置和资金无处安放的避险需求，还有今年以来股市带来的财富效应。

杭州楼市的大考还在进行之中，以上仅是到目前为止的成绩单，鲜艳靓丽。

但刚需二手房和豪宅的“两头热”，并不表明杭州和全国楼市的全面复苏，是分化市场中的靓丽。

5月14日，央行公布的金融数据，并不乐观。

4月，住户贷款减少7869亿元，其中短期贷款减少4462亿元，中长期贷款减少3408亿元。这表明人们的消费和投资，依然小心谨慎

全球地缘政治动荡，经济形势波谲云诡。最新的一个坏消息是：今年最疯狂的股市韩国股市，5月15日突然暴跌，KOSPI现货指数最高跌幅超过7.7%，KOSPI200期货合约跌幅超过5%，触发熔断。

恐慌情绪向亚太其他地区传导，A股继5月14日大跌之后，5月15日再次大跌，上证指数5月14日跌幅1.52%，5月15日跌幅1.02%。