最赚钱的租房生意，已经不是“中介”了

在房地产交易市场陷入低迷，二手房、新房业务增长乏力的当下，贝壳最近在尝试走新的路。
贝壳2025年财报数据显示，租赁业务净收入达到219亿元，同比大涨52.8%，首次实现全年盈利，利润率达8.6%。2026年Q1财报显示，贝壳省心租在管房源同比暴涨62%，拿下70万套规模。
而且在3月底的时候，贝壳联合创始人、董事长兼 CEO彭永东发出全员信，把52万经纪人更名为“社区客户经理”，业内人士称这是要“去中介化”，延续租赁业务不收中介费，不赚租金差价的核心，彻底告别“信息撮合”的老路，赚服务的钱。
贝壳的选择不得不让行业深思：靠信息差赚钱的中介时代，真的要结束了？放弃中介费、不赚差价的模式，为何能实现盈利？住房租赁行业，未来到底要走向何方？

1、租赁行业的旧模式，已穷途末路

过去二十年，租赁行业的核心玩法其实只有两类：

一类是传统中介，靠一次性信息差赚钱。传统房产中介的核心逻辑，是靠信息不对称赚快钱，一边攥着房源信息，一边握着租客需求，撮合成功后一次性收取0.5-1个月租金的中介费，完事两清、互不负责。

这种模式从根源上就有三个痛点：对租客来说，中介费交完之后就没有后续服务了，租到甲醛房、漏水房也没人管，售后维权难如登天；对房东来说，房子租出后，空置、维修、催租全是麻烦，中介一概不管，房东既要担风险，又要费精力；对行业而言，所有人都在抢房源、拼价格、搞虚假宣传，没人愿意做长期服务，行业口碑不好，陷入“越做越难、越难越卷”的死循环。

更致命的是，互联网的普及彻底击穿了“信息差”壁垒。如今租客随手就能在网上找到海量房源，中介的信息优势荡然无存，靠中介费躺着赚钱的时代，早已一去不复返。

图注：摄图网（ID：507703320）

另一类是赚差价的二房东模式。除了中介，长租公寓的主流玩法是包租+赚差价：低价收房、高价出租，靠租金差价盈利，本质是“赌市场涨跌”的高风险生意。

过去几年，无数长租公寓品牌暴雷，根源全在这套模式：市场好时，租金上涨，赚得盆满钵满；市场差时，租金下跌、空置率上升，直接亏到吐血；为了扩规模，企业疯狂加杠杆、高价抢房源，一旦资金链断裂，就是房东收不到钱、租客被赶出门的闹剧。

更关键的是，监管收紧后，《住房租赁条例》严禁哄抬租金、吃差价，二房东的生存空间被彻底压缩。

2、贝壳在做什么？

贝壳2025年能够把租赁业务做盈利，其实是因为它已经在做商业模式的调整——通过去中介化砍掉一次性收入，轻托管绑定长期服务，再用数字化提效率。

在贝壳的省心租模式里，告别单一的中介费模式，转向按月收取的托管服务费，贝壳不赚租金差价。那它赚什么？赚每月固定的托管服务费，负责房子的出租、维修、保洁、催租等全服务流程，绑定房东和租客的长期关系。

图注：摄图网（ID：500903857）

同时，贝壳放弃了二房东“赚差价”的老路，改为赚取持续的托管服务费。传统二房东要花钱收房、买断租赁权，承担空置、租金下跌、维修的所有风险。而贝壳的逻辑是把这部分砍掉：不收房、不买租赁权，房子产权永远是房东的；不赚差价，全程透明；不抗风险，租金涨跌、空置损失由房东承担，贝壳剥离了资产价格波动的重风险，保留了运营服务的轻风险。

这套逻辑下来，几乎就是零杠杆、零暴雷风险，扩张也没啥压力了。

此外，由于房子大小、装修、问题千差万别，租客需求五花八门，为了完成天生非标的租房服务，贝壳通过数字化把非标服务变得标准了，比如房源数字化、服务标准化、运营数字化等。

也就是说，别人靠人力堆服务，贝壳靠技术提效率。

3、服务为王，三类玩家将主导市场

贝壳的盈利不是偶然，而是行业逻辑变革的必然结果。

过去，租房行业拼房源、拼价格；未来，拼服务、拼效率、拼资管能力。住房租赁行业的未来，早已清晰可见。

一方面，去中介化成必然，“信息中介”彻底消失。

可以说未来3-5年，靠中介费赚钱的传统中介将大规模退场，去中介化成为行业标配。

一方面，《住房租赁条例》全面施行，监管严禁哄抬租金、吃差价，传统中介的违规操作空间被彻底堵死；另一方面，租客和房东的需求早已改变：租客讨厌中介费，房东追求省心，透明化、无差价、强服务的模式，才符合市场需求。

未来，经纪人的角色将彻底转型，核心价值不再是撮合交易，而是提供房源核验、租后管理、资产保值等专业服务，来赚服务费。

图注：摄图网（ID：507737397）

另一方面，轻托管成主流，重资产模式逐步退场。

行业已经证明，重资产包租模式风险高、盈利难，注定被淘汰；轻资产托管模式低风险、稳盈利，将成为绝对主流。事实上，目前头部的住房租赁企业都在收缩重资产规模，转向轻托管转型。

未来，住房租赁行业的核心不再是“持有多少房源”，而是“能服务好多少房东和租客”。谁能提供标准化、高品质的托管服务，谁就能抢占市场；谁还在赌市场、赚差价，谁就会被淘汰。

另外，随着行业规范化、专业化发展，未来住房租赁市场将进入专业比拼阶段。主流玩家的画像也逐渐清晰，一类是国家队，地方国企依托资源和信用优势，主攻保租房、人才公寓，保障民生需求，主导保障性租赁市场；一类是以贝壳为代表的，依托数字化能力和线下网络，做大规模、强服务的企业；还有一类是专业服务商，聚焦高端公寓、长租社区等细分赛道，提供精细化、定制化服务，满足中高端租客需求。

当然，这些玩家之间并没有那么界限分明，更多是相互补充、协同发展，共同推动租房行业走向规范化、高品质。

3、写在最后

2.5亿租客的需求，早已从“有房住”升级为“住好房、住得省心”；房东的需求，也从“赚高价”转向“稳租金、少操心”。行业逻辑已经发生根本性转变，从增量竞争变成存量竞争，从价格战变成服务战。

未来，住房租赁行业的竞争，是服务质量、运营效率和资管能力的比拼，而最终受益的，会是每一位租客和房东。