杭州豪宅扎堆入市，都是谁在买？

每经记者：包晶晶 摄影报道 每经编辑：魏官红

杭州楼市的“豪宅对决”将在5月迎来最紧张的时刻。

限价紧箍咒一朝解除，2025年诞生的那些“地王”，如今正以前所未有的密度扎堆入市。“豪宅六小龙”建发栖湖云庄、滨江望天际、中海万潮玖序、中海海潮玖序、滨江金帝奥映世纪轩、滨杭传麒府之间的激烈竞争，不仅推高了这座城市的产品力，也深度激活了杭州乃至更大范围的购买力。

每经记者 包晶晶 摄影报道

其中，三大项目在4月同一时间窗口的“揭幕战”中，奥映世纪轩86套大平层开盘当日销售金额达20.6亿元，有房源吸引27组客户同时摇号；万潮玖序42套均价约10.5万元/平方米的房源“日光”（指一日售罄）；栖湖云庄38套约6000万元起的排屋开盘全部售罄。

随着老选手加推、新选手集中亮相，5月的杭州市场又将迎来新的热潮。豪宅为何集中在这个时间点出现？谁在坚定买入？《每日经济新闻》记者日前进行了实地走访。

“豪宅六小龙”对决

记者在实地走访中发现，万潮玖序、望天际、奥映世纪轩3个项目沿钱塘江依次排开，海潮玖序辐射西湖、老望江、钱江新城一期区域，栖湖云庄南侧紧邻西溪湿地，传麒府则位于杭州市中心“老底子”的豪宅聚集地。

3个沿江项目在竞争之余又充满了差异性。地处滨江区核心区的万潮玖序享有更成熟的配套，记者从地铁江陵路站B出口出发，步行约10分钟到达该项目，继续走200米，即达江畔绿地公园。

记者在现场看到，该项目并非一线江景盘，大门北向、西北向朝江一侧分别有两栋高层，但运用了大面积落地玻璃和全景舱设计，将观江范围做到最大，并采用了抬板设计和超流体外立面设计。公开信息显示，万潮玖序推出233平方米、260平方米、302平方米和413平方米4种户型，对应总价段从2000万元到6000万元不等。

沿着江边绿道一路向东，1.5公里之外的望天际，在江景资源上稍胜一筹。望天际的楼栋以微微倾斜的角度正对江面，加上首层架空的设计，视野更为开阔。建筑主体采用蓝灰色玻璃搭配浅金色与深灰色型材，整体风格与万潮玖序形成了较大差异。

再向东4.5公里则是奥映世纪轩。作为曾经的萧山区单价地王，奥映世纪轩距钱塘江直线距离约400米，对望钱江新城与江河汇IFC。项目推出238平方米、288平方米、388平方米户型，尽管在面积段上与万潮玖序有部分重叠，但两大项目建筑整体风格差异较大，在首轮开盘中“各美其美”。

栖湖云庄首开看房验资3000万元、落位冻资500万元，知情人士对《每日经济新闻》记者透露：“栖湖云庄是建发集团的灯塔序列，也就是最高级别的产品线。总价6000万元到1.9亿元，是杭州目前均价最高的商品房，也是‘豪宅六小龙’中唯一的纯低密项目。”

“这一板块已经断供10年，项目就在西溪湿地，离西湖也只有7公里，单项目总共79套房源，具备了相当的稀缺性。”

传麒府是2025年初溢价率71%的板块地王，也被业内称为“新一代武林壹号”，从规划布局到建筑设计、户型设计，传麒府切中板块内高端居住的需求。据媒体公开报道，传麒府大户型看房需验资3800万元。

海潮玖序是“豪宅六小龙”中唯一的双地铁上盖项目，步行可至K11购物艺术中心，项目周边学校、医院等配套成熟，主力户型为210平方米~370平方米大平层，以及360平方米~400平方米院墅。从地理位置上来看，距离西湖直线距离约2公里。

三重周期交汇

豪宅为何集中在这个时间点出现？答案或许是——城市、政策、行业三重周期在2026年春夏交汇。

在走访中，滨江集团杭州东部区域营销负责人蓝越能对记者坦言：“杭州推出限价政策7年来，豪宅购置的热情始终没有真正释放。直到2025年上半年，市场上的产品仍然出自限价时代，而下半年出让的优质地块，直到年底都没有形成市场供应，因此当下高端住宅集中供应正好满足了这一批需求。”

2019年，杭州楼市开启了严格意义上的限价，土拍文件明确约定了地块未来的新房售价，开发商拿地即知售价与利润。在这样的背景下，刚需、改善型需求都只能在限价盘里选择，同时，限价带来了核心区域的房价倒挂，“万人摇”就此诞生，甚至在2020年全国多地行情转冷的情况下，出现了西溪公馆开盘“6万人摇号”的盛况。

随着2024年10月29日最后一宗限价地成功出让，杭州楼市“限价时代”正式落幕。高端改善型需求开始释放，但正如蓝越能所说，从土地市场松绑到真正形成产品供应，2026年上半年刚好是最佳窗口。

与此同时，一线城市高端市场回暖与之同频。

据克而瑞数据，2026年一季度临近收官（截至3月22日），北上广深四大一线城市总价3000万元以上高端住宅网签成交同比上涨14%。

杭州的基本面也提供了超强支撑。根据《2025年杭州市国民经济和社会发展统计公报》，全年地区生产总值突破2.3万亿元，比上年增长5.2%；数字经济核心产业增加值6780亿元，占GDP近三成，年末全市常住人口1270.0万人，比上年末增加7.6万人。

杭州的新房品质此时也达到了高峰。

“当前杭州楼市产品力已经比肩一线城市，甚至在同等价格的情况下，品质和细节比一线城市更好。”中指研究院华东大区常务副总经理高院生对记者说。

那么，谁在为杭州豪宅买单？

据《每日经济新闻》记者了解，栖湖云庄客户基本来自城西的“老钱”（高净值群体），占比60%左右；另外40%来自全杭州的企业家、高管，几乎吸引了整个杭州的高端客群。

“偏爱一江两岸的‘老钱’和‘新贵’可能会更中意奥映世纪轩。”蓝越能告诉记者。

记者在走访中向行业人士了解到，“豪宅六小龙”吸引的不仅是杭州本地购房人，客群范围已扩展至上海等一线城市。例如奥映世纪轩的买家，大多是有着线上销售平台的制造业企业主。另一类买家则来自上海等一线城市，其中又以“在上海的老浙江人”回流购房为主，他们通常有着丰富的豪宅购买经验，更看重落地能力和品牌能力。