局势动荡挡不住买房热情？美法英买家涌入以色列，置业版图首曝光

一项最新分析显示，2026年第一季度，以色列外籍购房者中，近一半来自美国。以色列财政部经济学家首次按买家护照签发国梳理房地产交易，发现法国和英国买家的购房数量有所增加，他们更偏好价格较低的公寓。

根据以色列财政部首席经济学家周三发布的月度报告，3月二手房和新房成交共7395套，其中包括政府补贴住房，较2025年3月下降8%，较前一个月上升3%。如果剔除折扣住房计划中的政府补贴房源，3月公开市场共售出6778套住房，较2025年3月下降6%，较2月上升5%。

财政部表示，考虑到“雄狮怒吼”战争持续了整个月份，这一同比降幅相对温和，但从历史标准看，成交水平仍然偏低。承包商手中仍积压大量未售新房。3月新房成交2789套，其中包括补贴住房，较去年同期下降11%。由于2月销售尤其低迷，3月新房成交较2月上升11%。

如果剔除补贴房源，承包商3月在公开市场售出2172套住房，同比下降8%。从地区分布看，承包商在公开市场销售降幅相对温和，主要受到特拉维夫一个大型项目购房选择权集中到期并被行使的影响。因此，该地区新房销量较2025年3月跃升68%。内坦亚、贝尔谢巴、哈代拉和以色列中部则出现明显下滑。

3月，“纸面购房”新房占比为61%，较前一个月上升2.5个百分点。内坦亚表现尤为突出，当地“纸面购房”大幅下降，同时将在6个月内交付的房源占比明显上升。结合对二手房交易的分析，这些迹象表明，买家对带有安全屋的公寓偏好正在增强，尤其是在该地区。

3月，在财政部首席经济学家考察的5个地区中，承包商公开市场销售中有25%附带融资优惠。这一比例较2025年3月低25个百分点。彼时，以色列银行对这类优惠的限制措施尚未生效。与2月相比，这一比例又下降了3个百分点。

只有以色列中部地区的融资优惠使用比例出现上升。对新房销售实际现金流的分析显示，承包商3月实际现金流为54亿谢克尔。尽管潜在现金流下降了14%，这一数字仍较2025年3月实际增长9%。

财政部表示，这一增长可能部分来自去年、甚至更早达成交易的回款，尤其是在过去两年里，许多承包商销售都附带融资优惠。如果剔除投入因素，承包商3月实际现金流仅为1.15亿谢克尔，与前一个月相近。2025年3月，这一现金流为负4亿谢克尔。

3月，投资者购房1309套，较2025年3月上升8%，较2月上升12%。财政部表示，这一增长受到特拉维夫项目选择权被行使，以及通过房地产投资信托基金购买成片出租住房的影响。财政部首席经济学家首次公布了按护照签发国划分的外籍居民购房分析。结果显示，2026年第一季度，这一群体中49%的购房来自美国人，共238套。

与2025年第一季度相比，美国买家的购房数量和在外籍居民购房总量中的占比均有所下降。相比之下，法国和英国买家的购房数量在同期上升。数据还显示，美国买家的购房分布更集中，而法国买家的分布更分散。

从美国买家的购房分布看，2026年第一季度，超过一半即52.5%的交易集中在耶路撒冷，共125套，较去年同期下降5%。美国人在贝特谢梅什的购房降幅最为明显。相比之下，美国人在内坦亚的购房从去年第一季度的12套增至今年的27套。按美国人在以色列的购房数量计算，特拉维夫仅排在第五位。1月至3月，美国人在特拉维夫购买了10套住房，少于他们在基里亚特加特购买的11套。

耶路撒冷的外籍居民购房主要集中在高价位区间，第一季度成交中位价为510万谢克尔。其中，美国人在耶路撒冷购买的住房中，约60%为新房，中位价为595万谢克尔。在二手房市场，中位价也相对较高，为420万谢克尔。相比之下，美国人在贝特谢梅什购买的住房价格显示，他们所处的市场区间与当地以色列买家偏好的区间相近。

对持法国护照外籍居民的分析显示，他们在以色列的购房分布不像美国护照持有人那样集中。2026年第一季度，内坦亚是法国买家购房最多的城市，共35套；耶路撒冷和特拉维夫并列其后，各28套。

与去年同期相比，法国买家在内坦亚的购房明显增加。不过，这一数字仍远低于该市过去的水平。另一座历来与法国买家联系紧密的城市阿什杜德，第一季度仅成交5套，与去年同期持平。从价格看，与美国买家不同，法国买家更集中于更“大众化”或价格适中的公寓，平均价格仅为280万谢克尔。

在特拉维夫，法国买家今年购房的中位价为500万谢克尔，也明显低于美国买家在该市支付的价格。3月，二手房成交4606套，较2025年3月下降6%，与2月基本持平。根据向税务局申报的数据，对二手房交易中安全屋配置情况的分析发现，3月全国范围内带安全屋的二手房成交占比大幅上升，达到全部二手房成交的65%，至少是自2024年初以来的最高水平。

其中，内坦亚和海法地区带安全屋住房的成交增幅尤为明显。3月，投资者售房仅890套，较2025年3月大幅下降42%。其中特拉维夫和海法降幅尤其明显。这两座城市带安全屋公寓占比较低，分析认为，这很可能说明不带安全屋的住房更难出售。

3月，首次置业者在公开市场购房4071套，其中包括补贴住房，较2025年3月下降2%，较2月上升5%。如果剔除政府补贴购房，这一群体成交3454套，较2025年3月上升2%，较2月上升9%。

改善型买家购房2015套，较2025年3月大幅下降23%，此前一个月已下降12%。与2月相比，这一群体购房又下降6%。从地区分布看，这一群体的明显下滑几乎覆盖所有地区，其中海法和内坦亚降幅尤其大。