北京
近期，一线城市新房和二手房价格出现反弹，市场上"楼市触底"的声音越来越多。这一轮"小阳春"会延续，还是又一次短暂的回光？上海财经大学滴水湖高级金融学院院长
在《不会就问》节目中，给出了相对审慎的判断。
01
"小阳春"是否会重演前几年的剧本？
有观点认为，这一轮房地产已经触底，理由是"小阳春"持续的时间相对较长。但姚洋指出，过去几年也出现过类似的回暖窗口，往往到了五六月份就再次回落。这一次能否真正持续，仍然有待观察。
从实际成交看，多数城市仍是"跑量为主、价格下行"，挂牌量较大，成交量有所回升，但只有个别城市价格出现小幅上涨。绝大多数城市的房价依然在下行通道中。
02
一线城市真的触底反弹了吗？
今年学界普遍讨论的话题之一，就是一线城市新房和二手房的同步反弹，由此引出"一线城市率先触底"的乐观判断。
姚洋认为，这一判断为时尚早。
一线城市的房价反弹，受到了香港楼市回暖的传导效应影响。香港市场上涨，会带动一线城市的预期。乐观者认为，只要香港不停，一线城市也不会停。但他同时指出另一种可能：部分原计划赴港置业的资金，因外汇管制趋紧而回流一线城市，从而形成短期支撑——但这种支撑很可能是一次性释放。
更关键的判断是：目前国内并没有出现结构性的转变。
姚洋进一步解释，所谓"结构性因素"，是指能够实质性推动房地产触底反弹的深层动力。仅凭"周期到了"这种说法，既缺乏理论支撑，也没有经验证据。
横向对比看，美国房地产周期调整用了七八年，日本用了十七八年。中国从2021年起进入调整期，目前仅四年，能否就此判定触底反弹，并无依据。
姚洋给出了一个观察节点：如果这一轮上涨能够持续到秋天，那么市场或许才算真正稳住了。
03
判断房价触底，还要看什么数据？
除了房价本身，是否还有其他指标可以参考？
人口被认为是长期变量，但调整过于缓慢，难以作为短期判断依据。姚洋认为，真正值得关注的是零售消费数据。
当前社会消费品零售总额增速仅维持在2%左右的低位，反映出整体需求依然疲弱。房价的真正企稳，背后需要居民信心和消费意愿的回归。
如果零售消费出现明显回升，与房价回暖形成共振，才有可能验证市场信心的真正恢复。否则，仅靠局部的、阶段性的价格反弹，并不足以支撑"触底"的结论。
对于有刚需的购房者，建议根据自身需要决策；对于投资性购房，他的态度则相对谨慎——在结构性因素未明确出现之前，市场仍然处于观察期。
本文整理自《不会就问》对话姚洋教授系列视频。
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