揭晓！深圳万福花园为什么没人买，万福花园有什么问题和缺点

揭晓！深圳万福花园为什么没人买，万福花园有什么问题和缺点

万福花园存在销售困境，难以售出，让人不敢购买，其核心问题众多，包括产权只剩下大约36年，开发商规模较小且品质一般，靠近街道有噪音且界面不佳，户型老旧同时毛坯成本较高，前期定价离谱且价格混乱，再加上名字显得老气，二手房不容易转手，刚需族需谨慎考虑进入，投资者千万别触碰。

一、核心硬伤（没人买的根本原因）

1. 产权严重缩水（最大致命点）

• 拿地时间为1991年，土地性质是综合用地，到2026年的时候，剩余产权仅仅约36年，截止年份是2061年，相比正常70年的住宅产权，少了一半还要多。
• 后果表现为，贷款的年限比较短暂，最长仅为二十年，每月需要偿还的金额较高，二手房产的估值偏低，将其转手存在困难，续期所涉及的费用不清楚，长期持有的话价值欠佳。

2. 开发商小 + 品质口碑弱（信任危机）

• 深圳市汕源新实业有限公司这个开发商，是本土规模较小的房地产企业，并没有知名的具有标杆性质的作品，在资金掌控以及品质把控方面的能力较为薄弱。
• 建筑所呈现出的质感方面，其建筑的外立面表现为采用了涂料以及瓷砖的组合方式，这种呈现形式给人一种类似安置房的观感，而公共区域、电梯以及大堂在使用材料的选择上较为廉价，整体所展现出的档次较低，并且显得陈旧。
• 物业服务表现平平：业主反映其管理缺乏严谨性、维修进程迟缓，现已提交更换物业的申请，然而后续维护状况令人担忧。

3. 紧邻主干道 + 周边界面差（居住体验差）

• 挨着布龙路，以及民治大道，临街的那些楼栋，一整天24小时都有车流产生的噪音，还有尾气排放，即便把窗户关上了，依旧会很吵闹，处在低楼层的情况更为严重。
• 周边存在这样的环境状况：有一种是农民房，还有汽修店，再有大排档，另外小工厂也聚集在一起，其呈现出的界面是杂乱的，市容情况显得老旧，并且人员构成复杂，在短期内难以得到改善。
• 目前的状况是没有地铁，距离已经通车运行的地铁（民治、五和以及红山）有着大约2公里的路程，走路是不可能到达的，出行依赖公交或者自驾，这样就导致通勤不太方便。

4. 户型老旧 + 硬伤多 + 毛坯成本高

• 设计呈现出过时的状况，是二十年前的风格样式，有着进深较大的特点，采光情况较为普通，部分户型的视野受到了遮挡。
• 显著不足之处在于，89平方米的三房之中，多数情况呈现为暗卫，存在潮湿发霉的状况，部分户型呈现异形，并且利用率较低。
• 毛坯进行交付，额外需要十五到二十万用于装修，耗费时间三个多月向上；楼板特别薄，隔音效果太差，入住之后会被装修产生的噪音进行长期干扰。
• 小区存在的社区硬伤是，车辆与人没有区分开进行流动状态，致使老人以及小孩处于不安全的状况，同时，容积率显示为4.32，其密度呈现出偏高的态势。

5. 前期定价离谱 + 价格混乱（买了就亏）

• 2021年，出现了开盘备案均价为6.98万每平方米的情况，这个价格远远超过了周边，在遇到楼市降温的时候，直接就出现了卖不动的状况。
• 现今，折后价格为每平方米四点七万至四点八万起，降幅超过百分之三十，先前的业主遭受巨大损失，口碑急剧下滑。
• 价格体系呈现出混乱的状态，折扣的情况十分复杂，存在八十和二折、八十和五折、八十和七折、八十和九折等不同折扣水平，楼栋之间的价差非常大，销售时所采用的口径也不一致，极其容易出现购买价格偏高的情况。

6. 名字老气 + 二手流动性差（嫌弃 + 难出手）

• “万福花园” 名字土气、像老小区，年轻人嫌弃，传播口碑差。
• 二手售卖存在困难情况，它的产权是比较短的那种，其具备的品质也是平平而已，呈现出来的界面差劲，接手往下交易的客户数量稀少，能够进行议价的空间幅度较大，大约在百分之十至百分之十五之间，完成转手所需要的周期漫长。
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二、所谓 “优点”（避坑提醒，别被忽悠）

• 存在这样一种现房，它会于2023年年底实现交付，不存在烂尾的风险，然而其屋内是毛坯状态，不但品质较为普通，而且优势方面也是限定在一定范围之内的。
• 深中学区，归属为深圳中学龙华学校 A1 类，然而该学区存在着变动方面的风险，并且还无法对硬伤起到抵消的作用。
• 双地铁有着这样的规划：22 号线，以及深大城际民治北站，其距离约为 200 米，要到 2026 年至 2028 年才会通车，短期内不会有红利可享。
• 起始总价是比较低的，折后价格是三百六十七万元起，然而产权的时长仅仅只有三十六年，经过折算之后实际的单价并不低。

三、万福花园值得买吗？（一句话结论）

极为强烈地不给予推荐，除非情况是你属于所在区域是深圳中学学区的刚需人群，并且预算极其紧张，同时能够接受所有存在的硬伤之处，而且是打算长期自住且不会进行转手。

• 仅限于，那种适合在深中学区有刚性需求的情况，预算处于350万至450万之间，对于产权短、噪音以及界面差这些方面不持介意态度，并且打算持有10年以上用于自住的情形。
• 那些投资者，还有短炒客，以及重视资产保值打算品质自住同时还计划5年内转手的人决然不适合。

四、避坑建议（实在要买必看）

1. 选择内侧的、不临近道路的楼栋，比如5栋或者6栋，避开布龙路临街的1栋、2栋以及3栋，借以减少噪音。
2. 78㎡朝南的两房优先考虑，其采光良好，不存在暗卫情况，而且容易出租，需慎重挑选89㎡带有暗卫的三房。
3. 就其谈价的空间而言是较大的：备案价能以七到八折来进行商谈，倘若低于市场价格的百分之十到百分之十五之后才再度加以考虑，千万不要买贵啦。
4. 存在资金预留情况，其中包括装修所需费用，以及税费，还有备用金，这三项总计约 50 万，不要纠结于预算而放弃上车机会，赶紧行动起来呀。

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