狗血官司拖了10年，CBD压箱底靓地终上架！还能读东风东？

5月8日，广州市2026年建设用地供应计划正式发布。乐居君翻了一下这份名单，只能说一个字：稳。

今年广州供地的基调是缩量提质，主打“地段好、低密度、小而美”的优质地块。

涉宅用地中心城区占比超6成，每一块都精挑细选，目标只有一个：把好地留给真正的改善客。

在供地名单里，有一块地特别打眼，它可以说是番禺压箱底的王炸——万博CBD西侧地块。

也许有人会好奇，作为番禺的CBD，万博宅地不是早已饱和了吗？

追溯到上一次卖地，已经是2023年华润、保利、招商、华发抢到要摇号的长隆巨无霸地块。

当时地块被华润拿下，总价197亿元，住宅可售楼面价约3.5万元/㎡。

如今建成的长隆万博悦府，参考均价6万元/㎡。那么万博CBD西侧地块，是从哪冒出来的呢？

这块地的故事，比剧本还精彩。

它的前身，是河村地块。10年前，这块地背后藏着一组极为复杂的权属关系——河村、信基置业、还有一家国企，这三方牵扯上了一团乱麻。

2010年，信基置业租给了百世家居，签了20年合同，租期本来到2030年才结束。但到了2016年，番禺政府就计划要把这块地收储备用。

于是，交错的合同、私人与集体的权益、国企真金白银发放的贷款，三方势力纠缠得像毛线球一样解不开。

直到2020年，政府总算下达了收储备结案，并提前支付了1亿元先行补偿款，还通过债权平移的方式，把核心矛盾转移给了国企继续推进。

纠缠了十年的烫手山芋，终于是捂了条出路。

但乐居君在小红书看到，直到2025年底还有百世家居商户控诉在未得到满意解决方案前，已被土地方赶出来，损失惨重。

也因为收储备过程中权属扯皮耗了半天，地块的控规也被迫折腾了好几个版本。

早前的规划是一个二十多万平方米的体量大盘，硬生生被砍成了现在这个建面约9.2万㎡、容积率3.5、占地2.6万㎡的“缩水版”。

地块在2025年的蓝皮书里出现过，甚至2024年土地征收方案上也挂过号，业内消息称越秀地产曾经来考察过这块地。

现在，随着百世家居的正式拆除，围挡竖起，历史的纷争算是正式翻篇了。

所以，今天的万博CBD西侧地块，实际是当年河村地块中的百世家居。

换言之，未来它周边的驾校、停车场及工业地块，也有可能陆续上架，万博货量可期。

万博CBD西侧地块的核心优势在于天河城、万达广场、四海城、K11都在地块1.5公里辐射圈内，距离南村万博站约1公里（数据来源百度地图），吃喝玩乐不用操心。

更关键是，地块就在信基城隔壁，而信基城对口学校是东风东。如果万博CBD西侧地块的教育牌能确定下来，将会成为它的核心竞争力之一。

图源广州市东风东教育集团番禺小学官方公众号

地块劣势也比较明显，最硬伤是噪音。地块北面紧贴着南大干线，东面距离番禺大道也不远。

想象一下，住在一条外环快速和一条主干道的交叉口旁边，车子24小时不停飞驰，噪音和粉尘污染是无法避免的。

其次，地块不在汉溪大道主轴上，严格意义上算不上“万博CBD正核心”，而是和核心区留了一段过渡带。

它紧挨着顺威文创园和卓粤工业园，周边还夹杂着厂房和物流车辆进进出出，和万博核心区那种天花板级的城市界面差了几个档次。

地块旁边割裂的工厂、城中村景观

不过，错位也有错位的好处。

正因为不临汉溪大道，万博CBD西侧地块价格肯定要和核心区的新房拉开一截。

刚改能踩上来，改善又不至于太将就，定价空间和客群都比较安全。

从万博板块的整体行情，可以窥探到未来这块地能卖多贵。

根据克而瑞数据（仅统计普通住宅、别墅、公寓），汉溪万博板块新房成交均价从2024年初的5.5万+/㎡水平，到2026年4月约4.45万/㎡，呈现波动态势。

2024年1月至2026年5月累计成交7482套，板块汇总成交均价5万元/㎡。

5万均价基本就是这个板块的“心理锚点”。

值得一提的是，2026年3月板块商品住房成交382套，金额16.2亿元，市场仍有相当热度。

具体到个盘，根据克而瑞数据（仅统计普通住宅、别墅、公寓），长隆万博悦府是板块销冠，参考均价61580元/㎡；其次是越秀万博和臻、越秀万博瑞麓府、耀胜新世界，参考均价4.7-6.1万元/㎡。

其中凭借东风东+广雅优势，长隆万博悦府在克而瑞好房点评网多维PK榜中，获得教育资源第一名。

而越秀万博瑞麓府，则在生态方面表现突出。

耀胜新世界评分较高，在区域内排名第1。

可以看出，万博板块6万级是改善标杆，4-5万级是首改主力。

未来这块地的开发商，会继续卷改善，还是另辟蹊径搞低总价小户型？

乐居君盲猜后者。毕竟在万博CBD卷改善，对手太强了；而做小户型低总价，反而能精准切入年轻刚改人群。

总结一下这块压箱底靓地：万博核心区近3年首块宅地、今年板块唯一宅地、双地铁名校加持......稀缺性拉满。

但市场也变了。从2023年华润摇号大战的“四家抢一”，到如今缩量提质的理性时代，房企出手会更谨慎，价格预期也回归理性。

那么，下一个问题就来了：谁会接过这张门票？

是央企继续上演摇号大戏，还是黑马突袭？开拍时间会定在哪一天？乐居君将持续关注。