又被预言中了？中国房地产或将迎来新一轮暴涨？内行人说出实情

克而瑞数据显示，2025年商品房成交面积预估8.9亿平方米，已回落至2009年水平；商品住宅成交7.4亿平方米，回到2007年水平；商品房成交金额8.4万亿元，相当于2015年规模，全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2%。

从规模到价格，市场被实实在在挤压多年，为普通住宅贬值埋下伏笔。

尽管2025年12月后政策集中发力，中央经济工作会议将“稳定房地产市场”放在突出位置，北京、上海等核心城市松绑限购、优化房贷，带动局部成交量回升，但全国市场远未达到“暴涨”程度，反而呈现鲜明分化：核心城市核心资产坚挺，普通住宅加速贬值。

当下市场有两个核心趋势，直接决定未来18个月房价走向。第一个是住宅豪宅化，新房市场中，小面积、低总价刚需房加速收缩，取而代之的是大面积、豪华装修、高总价的新房。

这一趋势背后，既有政策引导，也有需求支撑：2026年房地产发展重点聚焦城市群和都市圈，“十五五”期间35-64岁改善群体将增加约3000万人，支撑年均6-8亿平方米住宅成交，且这些需求高度集中在一线及核心二线城市的优质改善产品上。

各省新出台的住宅规范，更在加速这一趋势。

去年以来，江西、福建、深圳、天津等多地密集推出第四代住宅设计规范，对层高、采光、飘窗台进深等提出更高要求。以河北为例，阳台进深从2米放宽至2.4米，面积最高可占套内面积20%，比开发商当年偷面积的比例还高；复式产品挑空赠送最高达总面积30%。

未来上市的房子，即便同价，面积和设计对现有住房也是降维打击。

这并非个例，全国两会期间，住建部透露，新修订的全国性住宅规范将层高提高至不低于3米，旨在打造“好房子”。这已是2025年第N次强调该概念，与中指测算的“好城市+好房子仍有结构性机会”高度契合。

第二个趋势是新推地块高溢价竞拍。2月底，杭州推出3块宅地，平均溢价率45.6%，其中最高一块被华润置地以26.18亿元竞得，楼面价超5万元/平方米，溢价率72.48%，远超8成杭州在售二手房价格。成都同期宅地出让溢价率也超30%。

有人认为溢价源于区位优势，但推地背后，实则是土地供给方向市场传递的产品导向——没人会在二环推地后期待50平米小户型入市，这正是市场分化的本质。

都市圈核心城市核心地段，凭借经济、产业和公共资源优势，吸引人口持续流入，对房地产形成强支撑；而三四线城市因库存高、人口流出，面临巨大债务和财政压力，部分城市已停止住宅用地供应，短期内暴涨无望。

当下二手房的现状，就像我们手握诺基亚，而大量iPhone已进入生产线——2025年百城二手住宅价格累计下跌8.36%，自2021年10月以来调整超四年，下半年跌幅进一步扩大，这正是普通二手房的真实写照。但并非所有住宅都会沦为“诺基亚”，稀缺豪宅能走出独立行情。

全国房价最高的6个城市——深、上、北、广、杭、厦，都有顶豪标杆：北京万柳书院、上海汤臣一品、深圳深圳湾一号、广州侨鑫汇悦台、厦门帝景苑。

它们能穿越周期，既因稀缺性，也契合核心城市核心资产的结构性修复趋势，正如上海2026年一季度靠高端改善产品撑住均价，成为一线城市中唯一同比、环比双涨的城市。

万柳书院紧邻清华、北大等核心资源，注定只为少数人所有；汤臣一品开盘近20年，凭“上海滩第一豪宅”心智和高物业费，依旧稳居顶豪行列；深圳湾一号、侨鑫汇悦台分别成为互联网、上市公司圈层的社交名片，持续吸引资金入手。

厦门帝景苑更是逆天，占据岛内黄金位置，以重钢结构、无墙无柱设计实现私人定制，高层楼中楼可装18米长、1.5米深泳池，被定义为第六代住宅，成为东南区域豪宅中坚。

这些豪宅本质是圈层载体，圈内门当户对、资源交换，即便有人退出，也有新晋富豪接盘。因此，豪宅价格远比普通住宅坚挺，且业主有实力保养，寿命更持久。

普通住宅加速贬值的另一个原因，是未来10年将加速衰老。

这源于房地产高周转时代：2008年万科提出“5986”原则，碧桂园后续升级为“4568”模式，压缩开发周期、追求速度，导致房屋质量堪忧。规范要求房屋寿命至少50年，但多数楼盘不到10年就问题频出。

更值得警惕的是，2008至2021年13年间建成的房屋，占现有存量房总面积的55%。即便按20年质量周期计算，2028年起这些房屋质量问题将集中爆发，目前已有不少建成不到10年的小区，水电管网、电梯、外立面等问题频发。

尤其是高层、超高层，维修基金短缺、业主意见难统一，难以及时修缮，最终会沦为降价也无人接盘的“贫民窟”。

质量危机也与预售模式相关：帝景苑等豪宅可盖10年再现房销售，而普通住宅多在效果图、打地基阶段就预售，即便货不对版，开发商也因房价上涨无需担责，这类“带病房”持续入市，加剧普通住宅贬值风险。为此，去年8月国家推出房屋保险和住宅养老金制度，应对潜在质量潮。

当下存量房的现状的是，一边是“iPhone”级好房子即将入市，一边是“诺基亚”级普通住宅加速衰老，还叠加行业债务风险——截至2025年10月，21家出险房企完成债务重组，累计化债1.2万亿元，但万科等大型房企仍有违约风险，影响市场信心。

这导致有能力的人会提前卖出普通房产，重新配置进入好房子市场，即便买不起第六代顶豪，也能入手第四代住宅；这类住宅虽难传承百年，但有保险和养老金制度加持，再加上业主资金实力，可延缓衰老。

而没能力进入好房子市场的人，未来大概率会随着老破小、高层沦为危房，进入保障房市场——这与中央“鼓励收购存量商品房用于保障房”的部署一致，也类似新加坡“祖屋保民生、豪宅供交易”的逻辑。

手上有多套房，尤其是多套高层住宅的，尽快出手。现在囤房，就像90年代囤BB机。大摩、瑞银等海外机构预测，2026年新房价格仍有2%~3%惯性下跌，全国暴涨缺乏支撑——2024年常住人口城镇化率67%，户籍城镇化率不足50%，新增刚需收缩；城镇人均住房超40平方米，结构性过剩常态，二手房价格较最高点回撤约39%，泡沫已大幅挤压。

有人说政策要求止跌回稳，不会再跌，但止跌逻辑并非普涨：一套5000万的第六代豪宅，交易体量抵20套250万普通住宅，好房子得房率120%、装修上档次，涨价20%合情合理。就像诺基亚时代3000元已是顶级手机，智能机时代旗舰机多超5000元，行业迭代后价格止跌反升。

中国房地产已告别闭眼赚钱的年代，当下“新行情”是核心城市核心资产的结构性修复，而非全民狂欢。顶层逻辑是通过创造新需求实现止跌，就像手机大厂每年推旗舰机，住宅迭代虽不频繁，但新理念终将淘汰旧住宅。

跟不上迭代的房子，注定被淘汰，旧手机的残值，就是普通住宅未来的写照。