特拉维夫房价跌6000，开发商翻倍佣金促销售

对当地8个由上市房地产公司开发的住宅项目销售数据进行梳理后可以发现，销售明显下滑，一些临近交付的楼盘仍有大量房源未售。为重新激活需求，开发商正提供更高的佣金、融资优惠，甚至直接降价。

特拉维夫新房市场的急剧放缓，已经到了无法忽视的地步。科技财经媒体对该市8个住宅项目销售数据的审查显示，这个市场不仅是在降温，在某些项目上几乎已经冻结。

这份样本覆盖了特拉维夫不同区域、不同类型的项目，既有豪宅塔楼，也有规模较小的城市更新项目。各项目呈现出的情况高度一致：2025年的销售较2024年全面下滑，而2024年本身已被视为以色列房地产行业的疲弱之年。

市场低迷的程度之深，已经让开发商愿意支付双倍中介佣金来促成交易。过去，经纪人和营销人员通常拿到约占房价1%的佣金，如今开发商给出的比例已升至2%，据称在个别情况下甚至还愿意继续上调。

这种压力也体现在那些临近交付却仍有大量房源未售的项目上。就在几年前，这种情况在特拉维夫还相当少见。

在哈加格房地产的巴夫利项目中，项目共247套公寓，预计2031年完工。2025年该项目仅售出16套，低于2024年的52套。销售疲弱，也解释了该公司为何采取激进营销动作：对项目中50套房源向俱乐部会员提供七折优惠。

以色列加拿大公司的希项目，也反映出高端市场顶部区间的销售困难。2025年该项目仅售出两套公寓，成交价分别为3000万谢克尔和3200万谢克尔。自2024年第四季度启动销售以来，整个项目总共只卖出4套。对于一家以强势销售和营销著称的公司来说，这一速度相当缓慢。

在非洲以色列公司的杜奥项目中，项目共510套公寓。2025年销售数字在技术上有所改善，公司卖出了13套，高于2024年的9套。但考虑到项目体量以及预计2027年交付的时间点，整体情况仍不乐观。目前仍有约149套房源在售，约占项目计划出售房源的30%。

市场放缓不仅体现在成交数量上，也反映在每平方米价格上。营销斯代多夫亚马项目的迪姆里公司，自约6个月前开盘以来已售出32套公寓，但每平方米均价较年末价格下跌了6000谢克尔。

在希昆与比努伊公司的高端项目魏茨曼55号，放缓同样明显。2025年该项目仅售出3套，而到2024年年底累计售出14套。项目共40套公寓，预计6月交付，但目前仍有一半以上房源未售。2024年该项目每平方米价格比2025年高出约10000谢克尔，达到每平方米67500谢克尔。

维塔尼亚位于哈哈拉什街55号的项目，自启动销售以来3个季度共售出27套，总房源为103套。普拉什科夫斯基位于布内丹街的高端哈加达项目销售节奏也在放慢。

该项目属于城市更新开发，共4栋楼、52套新公寓。尽管项目已接近交付，但仍有约四分之一房源尚未进入销售。其销量从2023年的21套降至2024年的12套，2025年进一步降至6套。

另一个销售缓慢的项目是博内伊哈蒂洪公司位于布内埃夫拉伊姆街的开发项目，共46套房源，其中31套仍未售出。该公司2024年售出10套，2025年仅售出5套，降幅达50%。平均价格为每平方米43000谢克尔，未含增值税。

这次梳理显示，全市项目销售节奏都非常缓慢。那些几年前就已启动的项目，销量较2024年下降了50%至80%。例如，哈加格的巴夫利项目一年内销量就下滑了约70%。

压力最明显的，是那些预计将在未来一年内交付、但仍有大量房源未售的项目。以魏茨曼55号为例，距离交付只剩约一个月，仍有一半以上公寓可售。

直到几年前，开发商仍可以自行决定卖房节奏，按照施工进度和预期涨价空间安排销售。如今，很多开发商已经准备按市场价立即出售全部库存，在某些情况下甚至低于市场价出货。

但这一次看起来不同。自2022年开始上升的利率，加上战争带来的长期不确定性以及生活成本上升，共同造成了一个已持续约3年低迷的市场。

这种冻结并非特拉维夫独有，但在这里表现得更明显，因为这座城市房价更高、供应量更大，买家也更成熟。位于全国核心需求区的高地价也在压迫开发商。许多特拉维夫项目在公司报告中都被列为“高度重要”项目，这意味着开发商面临着严峻的销售压力。

一位活跃于特拉维夫房地产市场的人士，将当前阶段与繁荣时期，尤其是2022年，进行了对比。当时开发商还在削减支付给经纪人和营销人员的佣金。“那些公司当时很傲慢。”这名人士说，“他们觉得自己已经不需要这些服务了，因为看房和成交都来得很容易，既然如此，为什么还要花钱让别人带客户来？”

但随后市场变了。“10月7日之后，情况发生了变化。开发商意识到自己必须卖房，于是恢复了常规的1%佣金。从今年年初开始，情况再次变化，开发商愿意支付双倍佣金，也就是房价的2%。有些人甚至愿意谈得更高。各家公司的官方价目表已经下调，而且这还没算上各种融资优惠。”

按照这名人士的说法，城市部分区域的供应量已经多到令人难以消化。“如今城市一些区域到处都是项目，处在各种不同阶段，甚至包括已经交付但仍在卖房的项目。三四年前，这种现象还不存在。供应多得惊人，反而让买家更犹豫。他们看到大量房源，有些人就会觉得，不如再等等，价格可能还会继续下跌。”

财政部首席经济学家在2025年12月发布的一份报告，也反映了这种市场状况。报告显示，特拉维夫使用融资优惠的交易占比升至37%，而11月为26%，2024年12月为33%。

如今，整个市场的开发商都在提供各种融资优惠。但随着交付临近，他们继续提供这类激励的空间会越来越小，销售难度也会进一步上升。至少在一个项目上，买家已经等到了他们期待的变化：迪姆里在斯代多夫的开发项目，每平方米价格较2025年年底下降了6000谢克尔。

埃尔达房地产营销公司首席执行官兼合伙人罗尼·科恩表示：“数据不会说谎。这确实是一轮持续时间很长的停滞。我们以前也经历过几轮停滞，但这一次是从2022年利率上升开始的，之后又叠加了其他因素。特拉维夫是高端市场，通常买房的人手里有钱，也有很多其他投资选择。”

科恩说，需求并没有完全消失。咨询仍在持续，但很多并没有转化为购买。“现在还能卖得动的项目，通常都是图纸房，有时距离交付还有8年。市场上可以看到两个群体：一类是寻找小户型的投资者，另一类是购买豪宅、顶层公寓等高端物业的买家。

这两类人通常都不需要先卖掉原来的住房。现在缺失的是那批改善型买家。他们如今很难进入交易，因为旧房不好卖。3.5居到5居的市场目前受冲击最大，这一点在斯代多夫看得很清楚。”

科恩还表示，开发商正试图减少对融资优惠的依赖，但这并不容易。“现在流行的做法是20/80付款结构，搭配开发商贷款，剩余款项按设定上限进行指数调整。但这会让开发商付出很高成本，他们不可能无限期、无上限地持续提供这些优惠。归根结底，这些成本还是会转嫁到房价上。”

不过，高端市场并未完全消失。特拉维夫高端房地产经纪公司罗西奥地产联合所有人努里·拉哈米姆表示，仍有一些买家在寻找总价达到数千万谢克尔的公寓。

他说，自己通过三个指标来判断市场：线索数量、会面数量和购房报价数量。“我业务覆盖从弗洛伦廷到亚尔孔一带，也包括新项目。

我的判断标准是我收到多少线索、安排了多少次见面，以及收到了多少份购房报价。并不是每条线索都会变成见面，也不是每次见面都会变成交易，但在我统计的这几个指标上，都出现了增长。”

拉哈米姆表示，进入2026年后，市场继续显现出回暖迹象，尤其是总价约1500万谢克尔房源的买家活跃度有所恢复，5月开局尤其强劲。“这个月前5天，我收到的线索数量就已经相当于平时整整一个月。”