在旅游城市买房托管做酒店：一种新的中产杀猪盘？

共赢的谎言

01

“一年分红2680，我成了开发商的免费房东！”

“当初卖房的时候，销售拍着胸脯保证：你啥也不用干，躺着当包租婆。有国际奢华酒店集团托管，旺季一晚卖2800，淡季入住率80%，一年保底分红6万，每年还有22000酒店代金券送。”

“现在我只想每天都扇自己两巴掌，恨自己当初脑子进水，信了销售那张嘴。”电话那头，A小姐愤愤不平，她向笔者解释：

五六年前，自己豪掷90万左右，与开发商签订了一份购房协议，买下大理市某楼盘里一间48平的公寓，随后又把房子出租给一家酒店管理公司，由其改造成一栋公寓酒店。

“当时招商讲的，由第三方酒店运营商托管10年，前三年免租，中间两年固定收益8%，后五年按利润50%分成。没想到第二年承租方就偷偷把第三方换成自己托管，后又把酒店改名为某野奢酒店。”

“到去年开始按利润分红的时候，酒店展示的收入有近2000万，但分到我们手上人均只有2600元左右。而同小区同户型的房子，人家不托管，自己挂平台，一个月最少都能租3000块。”

这就把A小姐气得不轻。聊天中，笔者搜索一下这家酒店，发现它不仅是携程五钻，还好评如潮。截止目前，2590多条评论里，仅11条差评。

按理说，这样的数据，酒店生意应该非常好。但从另一位业主G先生口中得知，他们确实只分得这么点钱。再一看，酒店的房间数量有140多间，据此推算，这栋公寓酒店一共有100多户业主。

“他们有的花了几十万，有的花了近百万，有的花了一百多万，其中不免有贷款买的，反正合计分账给他们只有41万这样。”B先生也不敢相信这个数字。

而当一些业主们找到酒店，也就是承租方理论的时候，得到的回复却是：账本无法公开，物业费无权调取；合同五五分，没说面积怎么定；你们不相信，自己花钱找第三方审计。

这时候，他们才恍然醒悟。原来从一开始，自己可能就掉进了开发商和承租方精心设计的局：用国际奢华酒店托管做诱饵，再用8%的固定收益（约6万）画饼，让业主们心甘情愿掏钱买房。

“那8%的租金收益，估计都是来自我们的购房款，我们后面注意到，开发商和承租方的注册地址一样，联系邮箱一样，他们极有可能存在关联。”G先生表示。

02

目前，大理的这些业主们正在搜集证据，联合维权。

在酒店投资人W君看来，这些业主大部分可能是来自外地游客，很容易被大理的苍山洱海吸引，幻想着众筹买下一栋公寓，交给酒店托管就能躺着收钱，殊不知，这里面到处是坑。

“这些项目往往只谈情怀、只承诺高回报，通常还会用保底收益骗人签约长期，这和早年那些民宿托管类似，用高保底和省心托管忽悠房东，然后搞到一大笔装修费就跑路。”

“区别在于，民宿是分散托管，酒店公寓是集中托管。无论哪种，最不能信的就是净利润分成。说白了，所谓的净利润，潜台词就是，它算的不是卖房间的钱，成本可以随意填充。”

笔者仔细查阅A小姐提供的酒店租赁合同，发现确如W君说的一样，酒店运营的净利润并没有规定计算方式。换句话说，这份合同保障的，更多偏向于承租方的利益。

如果承租方故意稀释利润，完全可以将酒店运营过程中产生的一切成本都算进去，甚至虚增虚高。比如，A小姐透露的物业费从47.5万暴涨到95万，就是其中一项。

（受访者供图）

此外，合同中只写明了业主的购房面积，却没写酒店的总建筑面积应该算作多少。所以，承租方完全也可以把非业主面积部分算进去，这样业主能分到的钱就更少了。

比较意外的是，开发商宣传的，要引进国际奢华酒店集团托管，在这份租赁合同里并没有涉及，只是强调业主一旦签订，等于默认知晓承租方会把他们的房屋，作为一个整体发包给专业的酒店管理公司开设酒店。

（受访者供图）

至于二者是否划等号，并未说明，这就为后面承租方自己接管运营酒店埋下操作空间。遗憾的是，这么明显的不对等关系、这么多明显的漏洞，当时一百多位业主却没人察觉过来。

只能说这场涉及1个亿左右资金的酒店托管项目，在大理苍山洱海的滤镜下，大家都可能被销售团队描绘的酒店收租的养老梦冲昏了头脑。等反应过来的时候，才发现已经不能单方面解除合同。

03

随后，我把上述利润分成的条款甩给民宿投资人K君，他刚入行时就踩过民宿托管的坑，深知这里面的水有多深。

果不其然，K君一眼就看出这个公式本身就存在严重的不透明问题，他告诉笔者：“这种合作模式一旦进入利润分成期，就会发现各种问题，到最后，账目看不懂，无法监督，也无法查账，房东只能陷入被动。”

“你说那家酒店位置很好、评分高，这恰恰可以说明他们的维护费用很高，进而倒推出酒店的账面利润能被做得很低，这是典型的利润稀释。房东只要问原因，他们就会准备一大堆理由，总之托管并不等于专业。”

“我当初被坑，也是觉得专业的事交给专业的人来做，我出房子，只等收钱就行。后来才想明白，这类托管公司，不出钱，不出资产，换一个房东就能继续干，他们最坏的结果是没赚到，而我们则会被房子拖死。”

实际上，不管是酒店托管还是民宿托管，这类合作模式在市场上从未断绝过，本质就是拿投资人的资产，当他们的生意去做。而对于收益结果，他们并不负责。

于是，我问K君，像这类托管合作，如何辨别他们是否正规？

“首先，房东需要想清楚，自己面对的是运营团队还是销售团队，后者的盈利重点在于前期签约，是托管骗局的重灾区，主要靠收取签约费赚钱，包括托管服务费、装修费、软装费、设备费、运营启动费、保证金等。”

“其次，要认清托管模式的核心，是托管公司持续运营的能力，而不是房东的房子。如果托管公司轻运营、重营销，那他们可能就没有能力运营那么多房子，只会重点运营一部分房源。”

“最后，还要注意合同的责任界定和退出机制。很多合同最核心的问题是收益宣传过猛，责任条款过轻；且基本不愿承担任何风险，还不让业主自由退出，等于在合约期内，房子并不受房东控制。”

不幸的是，被坑的这100多位大理业主，3条就占了两条。不可否认承租方代为自营确实有在好好运营酒店，但从结果来看，运营的目的更多为是自己创造利润。

更深一层，K君指出，这个行业很多模式，非常依赖新客户持续进场。

“这就是为什么很多托管公司特别注重招商、注重签单、注重扩张的原因。所以当新客户减少，很多问题就会慢慢暴露，比如运营跟不上、售后有压力、客户情绪累积、房东越来越不信任......”

K君希望托管这个行业可以健康发展，但可悲的是，这些问题的后果，最后往往却是由直面房东的基层员工承担，老板换个模式，公司换个名字，品牌重新包装，托管，即帮房东赚钱的故事就可以重新上演。

事实仿佛的确如此。

笔者本想带着业主的疑问联系该酒店以求证实，但企查查和预订平台上留下的联系方式都是酒店前台的，酒店并无官网，而后只能与处理维权事宜的一位酒店工作人员联系，截止发稿前对方并未作出回复。

所以，托管合作不等于做梦收钱。有时候，你图人家的收益，人家图的可能是你的本金，出了问题，还很难找到真正的负责人。真要签约，也要辨别清楚，这个项目到底是重运营，还是重营销，前者才是与房东利益一致。