东莞业主挂七折卖房没人要，降价失灵了，市场冻住了

2023年底，东莞一些小区业主把房子挂牌价直接降到市场价的七成，还是没人来买，中介说看房的人比前一年少了六成多，有的门店干脆不做纯售房生意了，改做卖房加长租一起经营，这种情况不只出现在东莞，郑州、昆明这些城市也差不多，价格往下走，需求却没跟上来，大家好像都停住手，不敢轻易买房。

到了2025年，情况变得更清楚，北京、上海、深圳这些地方的二手房交易反而增加了，每个月平均成交多了8%到12%，主要是那些想换更好房子的人在行动，比如为了孩子上学换学区房的人，但三四线城市的新房卖得不好，去化周期拉长到28个月以上，库存积压着出不去，问题不在于房价本身，而是人口减少了——25岁到39岁这个主要购房年龄段，比2020年少了1200万人，新增就业也减少了，刚需根本撑不起来。

房地产企业现在也不硬撑了，到2025年大部分主要公司已经完成债务重组，但资金回收主要依靠政府协助，将资产转给地方平台或通过拍卖处理，并不是靠正常售房回款，开发投资下降11%，新开工面积减少18%，很多企业不再抢购土地建房，转而运营商业项目或承接政府保障房工程，这种转变不是主动选择，而是被迫采取的生存方式。

政策也在变，中央在2025年底提出要控制新增供应、消化库存、优化供给结构，不再坚持房价不能下跌，而是减少低效供应，把资源更多集中到核心城市，到了2026年年初，不少地方已经暂停土地出让，有些城市把空置的写字楼改建成保障性租赁住房，河南尝试推行“以租换购”补贴措施，不过效果暂时还不明显，因为真正想买房的人不会仅仅因为有补贴就做决定。

土地市场变得更冷，2025年全国土地成交面积减少15%，流拍率超过三分之一，更麻烦的是人口结构变化，90后比80后少了三成，等到这批人到了买房年纪，整体需求就会下滑，保障房能解决居住问题，但没法用来投资，也替代不了商品房给人的安全感。

河南的情况就很明显,全省房子销量比去年减少14%,郑州和洛阳的房子要花三年才能卖完,地方上推出房票安置和政府担保的以旧换新办法,可人们还是留不住,产业也跟不上,县城越来越难找到新出路,这其实是中西部很多非省会城市都遇到的共同问题。