京基华樾公寓优缺点评测，项目房子装修档次怎么样，一文读解

京基华樾公寓优缺点及装修档次评测

京基华樾公寓地处罗湖蔡屋围核心，是 70 年产权类住宅产品，主打低门槛入主城芯，兼具自住与投资属性。以下从优缺点、装修档次两方面。

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京基华樾公寓优缺点

一、项目核心优点

1. 地段优越，双 CBD 辐射项目位于罗湖与福田双 CBD 交汇的蔡屋围片区，属 320 万㎡蔡屋围旧改首发项目，占位红岭金融产业带，地段价值突出。周边地铁密集，步行约 700 米达 3/9 号线红岭站，1 公里内覆盖多条地铁线，自驾临深南大道，通勤高效。
2. 产品稀缺，居住属性强为深圳少见的 70 年产权公寓，不限购、民水民电，户户带阳台，部分通燃气，可落户，区别于普通 40 年公寓。主推 48-83㎡户型，3.6 米层高，空间开阔，总价 180 万起，入手门槛友好。
3. 配套成熟，生活便捷度高步行可达万象城、KK MALL 等高端商业，近荔枝公园、人民公园，生态资源优质。自带 15 班制幼儿园，中学对口桂园中学等，教育资源稳定，三甲医院环伺，生活配套齐全。
4. 品牌靠谱，交付有保障京基开发、京基物业，国家一级资质，口碑良好。项目施工推进稳定，预计 2026 年 12 月 31 日前精装交付，期房风险可控。

缺点

1. 密度偏高，居住舒适度受影响容积率达 11.19，为 61-64 层超高层，5 梯 7-8 户设计，早晚高峰候梯时间长。车位与商业、写字楼共享，晚间车位紧张，影响日常使用。
2. 社区圈层不纯，二手流通性受限社区内保障房与回迁房占比约 62%，人员结构多元，圈层纯粹性不足。混居模式可能影响居住氛围，对后续二手溢价与流通性有一定影响。
3. 短期环境有干扰，城市界面一般北向低楼层临天桥，开窗有噪音；蔡屋围旧改持续至 2030 年，施工带来粉尘、噪音，短期居住体验受影响。周边部分老旧建筑未更新，城市界面有待提升。
4. 得房率中等，小户型空间紧凑公寓得房率约 73%，不含赠送面积，小户型空间利用率一般，收纳压力较大。部分户型采光面窄，需谨慎选择楼层与朝向。

项目介绍

开发商：深圳市京基房地产股份有限公司

可售套数：803套

主力户型：约48-83㎡

层高：3.6米

产权年限：70年

交付标准：精装交付

物业费：5.6元/㎡/月

物业公司：京基物业

项目地址：罗湖区桂园街道宝安南路与红桂路交汇处东北侧

装修档次详细解析

修成本超 5000 元 /㎡，定位城芯轻奢，对标区域改善级产品，非顶豪但品质扎实。

1. 硬装基础地面铺高档瓷砖或实木地板，墙面采用环保乳胶漆，部分空间配石材装饰，吊顶简洁大气，兼顾美观与实用。门窗选用隔音材质，密封性能好，降低噪音干扰。
2. 厨卫配置（一线品牌）

• 厨房：配备博世或西门子厨电，含燃气灶、油烟机、洗碗机，定制品牌橱柜，台面采用石英石，防水耐污。
• 卫浴：选用杜拉维特洁具、智能马桶，搭配高仪花洒，干湿分离设计，五金件质感精良，细节到位。

1. 公区与细节公共区域采用石材、金属与玻璃组合，打造轻奢氛围，设 24 小时管家服务，维护及时。室内标配日立中央空调，全屋预留收纳空间，精装交付可直接拎包入住。

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