吕沅锦律师：以合同解除与购房款返还为核心解析烂尾楼救济路径

商品房烂尾纠纷中，购房者往往面临房屋交付无望、房贷月供照常偿还的双重困境。长期以来，囿于商品房买卖合同与担保贷款合同相互独立的交易结构，购房者难以实现完整的权利救济。2025年，最高人民法院相继印发入库参考案例并施行《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《执行异议之诉解释》），为烂尾楼购房者开辟了系统性的司法保护通道。对此类纠纷涉及的核心法律问题，北京市中恒信律师事务所吕沅锦律师结合现行法律规定及最新裁判规则，梳理形成烂尾楼困局下购房者的权利救济路径，供业界参考。

商品房买卖合同与贷款合同

商品房按揭交易涉及买卖合同与担保贷款合同双重法律关系，二者的联动性决定了在处理烂尾楼纠纷时必须进行一体考量。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第十一条之规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，解除权人请求解除合同的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条亦对合同法定解除权作出了原则性规定。然而，单独解除买卖合同并不能彻底解决购房者的困境，购房者仍需继续向银行承担还贷义务。

2025年7月，最高人民法院将“陆某、张某千诉盐城融某置业有限公司等房屋买卖合同纠纷案”收录入库。该入库案例确立了联立合同一体解除的裁判规则：在出卖人逾期交付房屋且项目停工、短期内无交付可能性的情形下，购房者有权在同一诉讼中一并主张解除买卖合同及担保贷款合同。裁判要旨指出，合同解除后，出卖人应承担已收受的购房贷款、购房款本金及利息的返还责任，购房者不承担返还剩余贷款本息的义务。吕沅锦律师认为，入库案例实际上确立了商品房买卖合同与担保贷款合同之间的“效力关联性”规则，这意味着两个合同在法律命运上不可分割，购房者无须再陷入“解除了买卖合同却仍要还贷”的法律困境。

购房款返还请求权

合同解除后的另一核心问题在于购房款返还请求权的实现保障。当开发商资金链断裂进入执行程序时，购房者的返还请求权往往面临与建设工程价款优先受偿权、抵押权以及普通金钱债权的激烈竞争。《执行异议之诉解释》自2025年7月24日起施行，在此方面作出了突破性规定。

该解释第十一条明确，案外人以其系商品房消费者为由提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，且能够证明查封前已签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部或部分价款、所购房屋系用于满足家庭居住生活需要的，人民法院应予支持。更为关键的是，《解释》第十二条针对预售资金监管账户作出专门规定：执行法院冻结预售资金监管账户后，案外人以其已向该账户交付购房款且买卖合同已经解除为由，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放的，人民法院应予支持。

吕沅锦律师分析指出，上述规定实际上构建了购房者权利的“三重保障”体系：其一，以居住为目的的购房者对已购房屋享有排除强制执行的实体权利；其二，房屋交付请求权在受偿顺位上优先于建设工程价款优先受偿权及抵押权；其三，即便房屋无法建成交付，购房者对已支付购房款享有从预售资金监管账户优先返还的权利。这一规则体系深刻体现了生存权保障优先于财产债权的民法价值取向，为深陷烂尾楼困局的购房者提供了从“纸面权利”到“实际兑现”的完整救济链条。

吕沅锦律师认为，当前司法政策对烂尾楼购房者权益的保护已进入系统性、精细化的新阶段。购房者应特别注意以下几方面：其一，在开发商逾期交房后应及时履行催告义务并关注一年除斥期间的时效要求，避免解除权因怠于行使而归于消灭；其二，应当妥善留存商品房买卖合同、购房款支付凭证、贷款合同及还款记录等关键证据；其三，面对烂尾楼纠纷，解除买卖合同与贷款合同可以在一案中一并主张，无须分别诉讼。法律从不保护权利上的睡眠者，购房者唯有积极、及时地行使法律赋予的各项权利，方能在困局中实现自身权益的最大化保护。