一线城市二手房成交连创新高 居民中长期贷款增长有待修复

转自：上海证券报

新华财经上海5月12日电 最近，一线城市二手房市场又火了。

记者近期调研发现，北上广深等一线城市的二手房交易接连创下新高。与此同时，银行房贷投放节奏也在加快。公开数据显示，3月住户中长期贷款增加2953亿元，环比已有明显改善。

不过，在二手房带看量和网签量显著回升的同时，一季度个人住房贷款整体余额仍在下降，提前还贷、加杠杆愈发谨慎成为这一轮楼市“小阳春”向信贷端传导的多重堵点。

二手房交易活跃

深圳在4月29日进一步放开核心区限购后，需求端反应迅速，“五一”假期二手房网签保持活跃，同比大幅增长。

“最近成交挺多的，二手房中最高成交价有1亿元。”深圳某房产中介胡军（化名）告诉记者。

胡军将其近期的成交单展示给记者，他说：“今年以来，门店签了四五单，一个月平均成交一套，不过业主让价5%至10%是常态。”

根据易居研究院数据，在刚刚过去的“五一”假期，全国重点城市二手住宅成交量同比增速超过20%，部分重点城市同比增速超过50%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受记者采访时表示，“五一”假期后，全国房地产市场结构性回暖特征进一步明朗。核心城市监测数据显示，二手房成交规模已站上新台阶，上海尤为突出。与前三年的“脉冲式”短暂回升不同，本轮以一、二线核心城市为主导的二手房交易活跃态势，在规模、质量及持续性方面均展现出超预期的韧性。

从近一个月的交易情况来看，上海市场表现尤为突出。易居研究院数据显示，2026年4月，上海二手房（含商业）累计网签量达28742套，同比上涨约22.3%，成为近十年来4月单月成交的最高值。

与此同时，北京市场表现同样稳固，4月二手住宅网签量为17893套，同比增长约15%，创下近5年来的4月成交新高。同月，广州市场二手房成交量同比增长4.8%，深圳市场则环比增长11.3%。

基于4月及“五一”期间的网签数据，严跃进认为，此类市场已初步完成筑底，进入以刚需为主导、改善需求逐步释放的温和复苏周期，这也为各地“努力稳定房地产市场”、推动楼市从“点状式回暖向全面性回暖”提供了较好的基础。

购房者普遍未用足杠杆

在二手房市场交易持续回暖的另一端，与之紧密相关的银行信贷投放也有所加快。

“这段时间咨询量确实上来了，尤其是周末，电话和到访客户明显增多。”深圳福田区一家银行信贷投放部的业务经理告诉上海证券报记者，这两个月经手的按揭贷款一共放了约12笔、2800万元。

严跃进表示，从房地产市场的传导机制来看，信贷需求确实得到了一定程度的提振，这主要得益于北京、上海、广州、深圳等一线城市二手房的成交量明显放大，进而带动了住房按揭贷款需求的释放。

不过，上述业务经理也表示：“交易量是上来了，但转化率从原来的三成左右降到了现在的不到两成。实际落地投放仍受到客户资质、评估价下调以及提前还贷等多重因素的影响。”

从绝对规模来看，整体按揭贷款投放依然承压，数据并未随之显著回暖。央行披露的数据显示，2026年一季度，金融机构人民币贷款增加8.6万亿元，但分部门看存在明显分化，住户贷款仅增加2967亿元。其中，短期贷款减少1640亿元，中长期贷款增加4607亿元。

谈及背后的原因，严跃进表示，尽管二手房成交活跃，但市场呈现明显的“以价换量”特征，成交总金额的修复速度远慢于成交套数的增长，这在一定程度上削弱了信贷投放的规模效应。与此同时，新房市场去化压力依然较大，对新增贷款的贡献度持续减弱。而从当前市场的成交结构来看，需求偏向刚性，这类购房者对杠杆的使用相对克制。

“即便是购买高端房产的群体也普遍未用足杠杆，首付比例往往不会按15%的下限操作。这些因素客观上分流了部分房贷需求。”严跃进说，另外，当前的房贷增长，不仅取决于交易量的放大，更取决于“新增贷款投放”与“存量贷款偿还”之间的轧差。提前还贷的潮汐效应虽在减弱，但依然是压制房贷余额增速的重要因素。

不过，有地产行业相关专家告诉记者，房地产市场的价格企稳与交易量企稳，实际上也对应着房贷业务的企稳过程，这一点值得肯定。

编辑：尹杨