终于要翻身！北京二环内「被遗忘」的老街区，30年苦等迎来腾退

2026.05.11

本文约2952字，阅读时长约6分钟

凤凰网房产北京讯“终于等到这一天了！”5月10日上午，北京东城区磁器口东街区的公告栏前，一位头发花白的大爷指着刚贴出的《磁器口东街区综合性城市更新项目腾退政策（征求意见稿）》，声音有些颤抖。

“我在这胡同里住了一辈子，早就说要拆迁，多少年了都没动静，这回只要补偿合理，我就签字搬走，没什么可犹豫的。”大爷拖着一口地道的北京话告诉凤凰网房产。

从最初的“崇外6号地”危改立项，到如今升级为“磁器口东街区综合性城市更新项目”，这片位于北京二环内核心区的平房区，终于迎来了实质性的腾退改造阶段。

5月9日，北京首开磁东新晖城市更新置业发展有限公司正式发布公告，宣布启动政策意见收集及入户信息核对工作，标志着这个备受关注的城市更新项目正式拉开帷幕。

片区内腾退公告已经张贴

30余年等待终圆梦，再也不用被"钉子户"拖累了

磁器口东街区综合性城市更新项目，在1992年立项时被称为“崇外六号地”，彼时由新世界集团拿下这片土地的整体开发权，但只开发了价值更高的北段地块。

尽管2007年曾重立公示牌，却因为资金平衡难和钉子户问题，又停滞近20年。

时至今日，“崇外六号地”变身磁器口东街区综合性城市更新项目，并作为东城区今年最重要的民生工程之一重新启动。

具体来看，项目实施范围为：北至广渠门内大街，西至崇文门外大街，南至法华寺街，东至幸福大街（不含新世界公司组织实施的崇外六号地危改区西北角商业金融项目、新世界公司已实施完成的新裕家园），总面积约47.6公顷，涉及6000余户居民。

腾退区域大致范围

本次项目最大的亮点，就是采用了“居民自愿、平等协商、整院实施”的原则。

这意味着，同一门牌自然院落或独立门牌范围内全部被腾退人签署腾退补偿协议，即为形成整院。整院签约比例达到100%的被腾退人排序最优。

对于项目范围内整院中非直管公房均已完成签约，直管公房承租人签订补偿协议户数比例达到80%且整院内仅剩余两户及以下未签约的直管公房，承租人不配合腾退房屋的，产权单位可以申请调解;调解不成的，区住房城市建设委可以依申请作出更新决定。

磁器口东街区现状实景图

这一机制彻底解决了过去“一户不签，全院遭殃”的难题，既保障了绝大多数居民的利益，也避免了少数人绑架公共利益，为未来核心区的更新改造提供了可复制的范本。

根据政策，被腾退人将获得货币补偿，并可选择购买对接安置房源和适当补助。货币补偿按照被腾退房屋价值确定，公房需扣除被腾退房屋重置成新价，具体金额以分户评估报告为准。

磁器口东街区现状实景图

除了基础的货币补偿外，政策还设置了多项补助，比如：选择购买对接安置房源的，每户一次性给予30万元；总建筑面积小于12平方米且购买安置房的，按公式计算给予额外补助；搬家腾房补助，按建筑面积1080元/平方米计算；停产停业损失补助：用于经营的房屋，按营业面积3000元/平方米给予一次性补助。

凤凰网房产现场了解到，目前给出的补偿方案是：房本面积×1.333=四舍五入小数点后两位数，再乘以12万元/平。

按照区域内最常见的10平米住宅为例，按照上述公式计算，补偿金额约160万元，加上30万的安置房补助和搬家腾房补助，合计约190万元左右。（该计算结果仅供参考，实际补偿金额以最终政策为准。）

此外，官方提供了三个定向安置房，均为现房，可实现即买即住：

朝阳区豆各庄项目：销售价格27600元/平方米，毛坯交付；

通州区东惠家园：销售价格21000元/平方米，毛坯交付；

顺义区北汽越野车厂项目：销售价格17500元/平方米（最终以区政府定价为准），全装修交付。

观看公告的当地居民

目前来看，该项目正处于政策意见收集阶段（5月9日-5月15日），居民可以通过公告上的10个工作小组的联系电话反馈意见。

同时，5月9日-6月10日期间，相关工作人员将逐户上门核实信息，居民需要准备好房屋权属证明、身份证、户口本等相关材料。

城市更新：一街之隔两个世界，老城改造势在必行

磁器口东街区，是北京二环内最后一片连片的大型平房区之一。它的地理位置有多优越？用“寸土寸金”来形容毫不为过。

这一区域距离天安门广场直线距离仅2.5公里，距离天坛公园东门不到800米，紧邻5号线、7号线两条地铁交会的磁器口地铁站。

周边有新世界百货、国瑞购物中心等商业综合体，有北京第一零九中学、崇文小学等教育资源，还有北京市普仁医院、北京医院等三甲医院。可以说，这里的城市配套非常齐全。

然而，就是这样一个黄金地段，内部的居住环境却与周边形成了触目惊心的反差。

走进磁器口东街区，仿佛穿越回了上世纪九十年代。狭窄的胡同里电线纵横交错，低矮的平房挤在一起，很多房屋已经年久失修，公共厕所和自来水龙头还是几户人家共用，冬天没有集中供暖，夏天蚊虫滋生。

磁器口东街区现状实景图

而片区之外，就是车水马龙的崇文门外大街，高楼林立，霓虹闪烁，两个世界仅一步之遥。

随着北京城市发展进入存量时代，城市更新已经成为破解“大城市病”、提升城市品质的必由之路。

磁器口东街区的更新改造，不仅要改善居民的居住条件，还要完善城市功能，传承历史文化。

值得一提的是，在本次更新过程中，历史文化保护被放在了突出位置。区域内的法华寺，是东城区区级文物保护单位，始建于明弘治十七年，曾是北京南城最大的寺院之一。虽然现在仅存山门、几间配房和一些残碑，但它承载着这片土地的历史记忆。

法华寺原址现状实景图

土地价值：核心区稀缺性凸显，周边房价早已突破10万/平+

磁器口东街区的启动，再次印证了北京核心区土地的稀缺价值。

去年11月，北京城建以20.28亿元拿下与磁器口东街区仅600米的“祈年大街地块”，住宅楼面价高达10.36万元/平方米。

业内人士分析，该地块未来的商品住宅售价，很可能会突破16万元/平方米，成为北京下一个顶豪项目。

实际上，距离磁器口东街区仅1.5公里的北京城建·天坛府项目，作为北京二环内规模最大的在售住宅项目，自2021年开盘以来，累计销售额超过500亿元。截至2026年4月，天坛府六期的在售均价为13.9万元/平方米。

即使是二手房市场，东城区核心区的房价也一直保持在高位。相关数据显示，2026年4月，东城区二手房的参考均价为100597元/平方米，其中天坛、崇文门等板块的二手房均价普遍在11-13万元/平方米之间。

不过，根据东城区的最新规划，磁器口东片区腾退后，将不再建设大规模的商品住宅，而是重点发展文化创意、商务服务和旅游休闲产业。

政策显示，磁器口东街区是北京老城南南部街区保护更新重要空间节点之一，本项目通过片区综合性城市更新的方式，传承地区文脉和优秀历史文化，改善人居环境和基础设施，提升地区发展活力和发展质量，将街区建设为文、商、旅、居融合发展的特色活力街区，让历史文化和现代生活融为一体。

磁器口东街区现状实景图

城市更新的最终目的，是让城市更美好，让居民生活更幸福。对于磁器口东街区的居民来说，这次腾退改造是改善居住条件、提升生活质量的难得机遇。

相信在不久的将来，磁器口东街区将彻底告别过去的脏乱差，变成一个环境优美、配套完善、宜居宜业的现代化街区。而那些曾经在这里生活过的人们，也将带着对老胡同的美好回忆，在新的家园里，开启更加幸福的新生活。

对于磁器口东街区的腾退，欢迎在评论区分享你的看法，也欢迎磁器口的老街坊们说说你的想法！