天津
在日常生活中，物业服务的好坏直接关系到业主的居住品质，而物业费的交纳则是维持物业公司正常运营、提供各项服务的经济基础。那究竟什么情况下业主可以合理地拒交、少交物业费呢？又有哪些情况不能拒交物业费？本文将带大家一探究竟！
01 哪些情况可以拒交、少交物业费？
物业服务合同终止后原物业服务人拒不退场
配合进行物业交接是物业服务合同终止后原物业服务人基于诚信原则应当履行的后合同义务。由于新老物业服务人之间的利益冲突等原因，部分原物业服务人无视小区业主共同意愿，继续占用物业用房、拒不交还相关资料，“以服务之名行强占之实”，导致新物业服务人难以顺利开展工作。若物业公司在原物业服务合同终止后，未按业主委员会要求向新物业服务人履行交接义务，经明确告知法律后果后仍拒不退出该物业服务区域，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费用。
物业公司未经法定程序擅自上调物业费
物业费的调整事关全体业主的共同利益，属于应由业主共同决定的重大事项，应当严格按照法律规定的程序进行，依法组织业主共同决定，确定物业费调整事宜。物业服务人未经法定程序擅自调整物业服务收费标准，无权要求业主按照上调价格之后的标准交纳物业费。
物业公司服务存在重大瑕疵
“质价相符”是物业服务的核心标尺。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条，规定物业服务人对共有部分负有维修养护、采取合理措施保护业主财产安全的义务。实践中，有业主抗辩物业公司服务存在瑕疵，进而主张不应当缴纳物业费用。对此类抗辩应根据不同情况具体分析：首先，若抗辩的事由不属于物业服务合同中物业公司应当承担的义务，基于权利义务的一致性，业主不得援引作为不缴纳物业费用的事由。其次，若抗辩的事由仅系物业服务存在轻微瑕疵，亦不足以作为不缴纳物业费用的合理事由。最后，物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可结合具体情况适当减免。
02 又有哪些情况不能拒交物业费？要注意以下情况→
房屋存在设计不合理等质量问题与物业费交纳不存在关联
房屋买卖和物业服务属于不同的法律关系，房屋质量问题是业主和房地产开发企业之间的问题，而物业费是业主和物业服务人之间的问题，二者不能混淆。物业服务人的义务源于法律规定和物业服务合同约定，主要包括维修养护、秩序维护、安全保护、制止违法行为、向有关行政主管部门报告并协助处理等义务。业主不能要求物业公司为房地产开发企业前期的建设质量等问题负责，不能以此为由拒交物业费。
业主未与物业公司签订物业合同不影响交纳物业费
在物业管理服务中，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主所在小区业主委员会与物业公司签订的合同对该小区全体业主均具有约束力。在合同履行期间，物业公司按约履行管理和服务义务，业主理应按合同约定支付物业费，而不能以自己未与物业公司签订物业管理合同为抗辩理由而拒交物业费。
业主未实际使用房屋亦需要交物业费
物业服务具有公共属性，关系到小区内全体业主的切身利益，物业费是物业公司为小区业主管理共有部分的必要费用。即使房屋空置，物业公司仍需对小区公共设施、环境卫生、安全秩序等进行维护管理。因此，在物业公司已经对小区提供了物业服务的情况下，业主不应当以未实际使用房屋为由拒交物业费，该行为可能造成物业公司或因无法足额收取物业费而导致服务下降，不利于全体小区业主的整体利益。
03 法官提示：
业主应增强契约意识，理性维权
按时足额交纳物业费是业主的义务，未实际使用房屋、未签订合同、房屋自身的质量问题均不构成减免物业费的合理事由。如物业公司的服务确实存在问题，损害业主的合法权益，业主应当采取合理方式行使权利。
物业公司应提高物业服务水平，畅通意见渠道，搭建协商平台
物业公司应在合同明确约定的权利义务基础上，提高物业管理水平，保证所提供的物业管理服务达到或者超过物业管理的收费水平。对于双方之间的争议，应理性沟通，积极处理，对于合理的建议和意见予以采纳，及时修正，提高自身的服务水平，切不可通过停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。
业主大会、业主委员会应积极履职，进行监督与审查
业主大会或业委会应畅通意见收集渠道，集体讨论和解决物业服务中的问题，保障全体业主的权益，积极介入业主与物业公司之间的纠纷，平衡双方权利义务，维护小区绝大多数业主的合法权益。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
《中华人民共和国民法典》第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
《中华人民共和国民法典》第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
《中华人民共和国民法典》第九百四十八条 物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
供稿 | 方庄人民法庭 高子淳
编辑 | 杨士霞
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