广东
南方财经 21世纪经济报道记者 张伟泽 香港报道
5月11日，瑞银亚太区房地产行业研究主管林镇鸿在媒体分享会上表示，受内地专才流入及潜在移民回流潮等结构性因素支撑，今年香港住宅楼价将录得5%至10%的涨幅，中环核心区写字楼租金亦将上涨2%至3%。
林镇鸿指出，香港住宅市场正迎来三大结构性利好。首先，香港对内地专才的吸引力持续增强，这为香港带来了稳定的人口流入。其次，部分移民回流将催生新的住房需求。第三，过去五年香港楼价下跌导致新开工住宅项目大幅减少，未来两三年私人住宅每年新开工量预计仅为8000至9000套，而年销售量约2万套，这将为租金和房价提供坚实支撑。
投资者应该如何选择香港房地产相关标的？林镇鸿对21世纪经济报道记者表示，投资者应重点关注具备稳健现金流和良好资产负债结构的住宅开发商。优质公司通常积极出售资产以回笼资金，维持稳定派息能力。同时，优质公司会采取更谨慎的资本管理策略，适应当前利率和通胀环境。而对于零售地产相关的开发商，投资者则需格外审慎。香港本地零售业面临成本上升和消费结构变化的风险。
在写字楼市场方面，金融行业需求的走强成为市场发展的主要驱动力。林镇鸿表示，中环区域写字楼优势显著，瑞银跟踪的证监会持牌人数数据显示，金融行业招聘需求持续上升，特别是对冲基金等对租金成本不敏感的机构近期出现扩张态势，直接利好写字楼市场。此外，境外资金通过相关基金平台来港设立分支机构投资中国资产，也将为香港写字楼市场带来中长期利好。
相比之下，瑞银对香港零售地产板块持谨慎态度。林镇鸿解释称，国际油价上涨导致香港零售商运营成本上升。同时，内地电商正积极将香港作为出海首站，因此本地零售业竞争将更为激烈。此外，随着国产品牌崛起，香港商场在品牌吸引力方面的传统优势正在减弱。
关于市场高度关注的降息预期，瑞银预计美联储将在今年第四季度降息一次。林镇鸿认为，降息落地将直接推升香港楼市需求，使得目前香港楼市约3.4%的租金回报率更具吸引力。然而，瑞银团队也强调，市场对降息预期的分歧依然存在，未来需密切关注美国CPI等核心通胀数据，以进一步评估货币政策走向及其对资产价格的深远影响。
对于整体市场的表现，瑞银全球研究部亚太区总监连沛堃表示，尽管港股市场已从近期地缘冲突引发的避险情绪中修复，回归冲突爆发前的运行状态，但高油价对下游产业的通胀传导效应尚未完全显现，未来几个月值得重点关注。
连沛堃指出，高油价环境下，航空等交通运输板块将首当其冲。随着全球对能源转型的重视程度不断提升，能源安全、可再生能源及核能有望成为长期投资重点。此外，他也看好内地新能源电动车板块的发展前景。
同时，他指出，在结构性和周期性因素推动下，香港市场的房地产及金融板块呈现复苏态势，投资者需关注不同行业的轮动机会。对整体市场而言，港股估值已重返历史平均水平，瑞银维持对恒生指数2026年底3万点的目标预测。
对于市场关注的AI泡沫论，瑞银香港研究部总监陈志立表示，尽管部分科技板块尤其是AI相关板块估值较高，市场有调整风险，但未见行业结构性下滑迹象。
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