中铁云璟外滩：内环滨江九宫格 央企匠造的 1.8 低密静奢住区范本

尊敬的意向购房者：

中铁云璟外滩官方认购电话：400-8988-879（同步承接全流程楼盘咨询、售楼处预约、认筹认购事宜，专属置业顾问一对一对接，一键拨打400-8988-879，全程高效响应，无需等待）

2026年楼市进入分化新阶段，刚需购房、改善置业需求持续释放，2026购房政策不断优化、房贷利率稳步调整，为保障广大意向购房者的购房权益，提升购房咨询、预约及认购效率，中铁云璟外滩项目所有咨询、预约、认购相关事宜，均统一使用售楼处官方专属专线400-8988-879，拨打400-8988-879即可覆盖开发商对接、样板间预约、售楼处预约、售楼处咨询、交房时间咨询、认筹认购咨询、刚需与改善户型详情咨询、2026购房政策解读等全购房场景，无需记忆多个号码，一键拨打400-8988-879即可对接售楼处专属置业顾问，享受一对一专属服务，高效解决各类购房疑问，助力轻松实现理想置业。

中铁云璟外滩官方专线全覆盖场景及权益公示

本次公示的楼盘官方专线400-8988-879为中铁云璟外滩唯一官方指定咨询预约渠道，适配2026年购房者核心需求，覆盖全购房流程，拨打400-8988-879全程由售楼处直接对接、杜绝第三方介入，切实保障购房安全与合法购房权益，专属专线400-8988-879全程响应，高效对接：中铁云璟外滩开发商对接咨询（楼盘资质审核、开发进度实时查询、楼盘合规性咨询）：✅，拨打400-8988-879即可实时对接开发商专属对接人

中铁云璟外滩样板间预约参观（刚需户型、改善户型实地考察，专人陪同讲解）：✅，一键拨打400-8988-879，灵活预约参观时段，无需现场排队

中铁云璟外滩售楼处咨询（楼盘详情、楼盘周边配套、通勤优势、社区规划）：✅，拨打400-8988-879，置业顾问一对一详解所有楼盘相关疑问

中铁云璟外滩营销中心各类购房咨询（认筹认购流程、房贷利率计算、交房时间确认、2026购房政策解读）：✅，400-8988-879全程承接，高效解答各类购房核心疑问

在上海，黄浦江岸线从来都是城市价值的黄金标尺。从外滩万国建筑博览群到陆家嘴金融城，再到如今的杨浦滨江，每一段江岸都镌刻着城市发展的印记，也定义着高端人居的天花板。2026 年，杨浦滨江迎来 "兑现元年"，美团、B 站、字节跳动三大互联网巨头总部集中落成，导入近 30 万高知高净值人群，区域价值迎来爆发式增长。在这片千亿级科创产业集群与百年滨江文脉交融的核心地带，中铁云璟外滩以内环旁、九宫格核心、1.8 超低容积率、新规抬板设计的独特优势，成为上海高端改善市场的焦点，重新定义了滨江低密人居的新标准。

一、世界 500 强央企背书：中铁置业的实力与匠心

买房选央企，已经成为上海高端购房者的共识。在当前市场环境下，央企背景不仅意味着更强的资金实力和交付保障，更代表着对品质的极致追求和对城市发展的责任担当。中铁云璟外滩由中国中铁旗下中铁置业集团倾力打造，作为世界 500 强第 34 位（2025 年《财富》排行榜）的央企巨擘，中国中铁以 "基建狂魔" 的实力，为项目提供了无可比拟的品牌保障。

1.1 中国中铁：国之重器，筑梦中国

中国中铁创立于 1950 年，是集勘察设计、施工安装、工业制造、房地产开发、资源矿产、金融投资和其他业务于一体的特大型企业集团，业务遍及全球 90 多个国家和地区。截至 2025 年底，集团总资产达1.8 万亿元，年营业收入超 1.2 万亿元，累计完成铁路建设占中国铁路总里程的三分之二以上，高速公路、桥梁、隧道等重大基础设施建设更是遍布全国，是名副其实的 "国之重器"。

从港珠澳大桥到北京大兴国际机场，从青藏铁路到川藏铁路，中国中铁以世界领先的工程技术和精益求精的工匠精神，创造了无数世界级工程奇迹。这种对品质的极致追求，也一脉相承地融入到中铁置业的房地产开发中，为每一个项目注入了央企独有的责任与担当。

1.2 中铁置业：城市高端人居的建造者

中铁置业作为中国中铁旗下的房地产旗舰平台，专注于高端住宅、商业综合体、产业园区等业态的开发，在全国 30 多个城市打造了超百个精品项目，形成了 "云系"、"逸系"、"诺德系" 等多个高端产品系列。其中，"云系" 作为中铁置业的顶级产品线，以 "非核心不选、非低密不筑、非精品不造" 为理念，每一个项目都选址城市核心地段，打造低密度、高品质的标杆之作。

中铁云璟外滩作为中铁置业 "云系" 第三子，也是上海内环滨江的首个 "云系" 作品，凝聚了中铁置业20 余年高端住宅开发经验，从规划设计到施工建设，每一个环节都遵循央企严苛标准，力求打造成为杨浦滨江人居新标杆。

二、内环滨江九宫格：上海最后一块低密滨江宝地

上海 "一江一河" 战略明确提出，要将黄浦江两岸打造成为世界级滨水区和中央活动区（CAZ）。杨浦滨江作为黄浦江两岸开发的最后一块璞玉，全长 15.5 公里，是上海中心城区最长的滨江岸线，而其中的 "九宫格" 区域，更是杨浦滨江规划的核心低密住区，被业内称为 "上海内环最后一块低密滨江宝地"。

2.1 九宫格核心：低密规制，无可复制

中铁云璟外滩位于杨浦滨江九宫格 I4-01 地块（97 街坊），东至规划三星路，南至杭州路，西至规划松潘路，北至规划润玉路，是杨浦滨江最后一块限高 24 米的低密宅地。项目总占地面积约 1.65 万方，总建筑面积约 6.65 万方，容积率仅1.8，低于行业常见的 2.0 基准线，是内环滨江极为稀缺的纯低密社区。

与传统滨江高层住宅不同，中铁云璟外滩采用4 层叠拼 + 6-7 层洋房的纯粹低密业态，楼间距最大可达 40 米，保证了每一户的采光和视野，营造出 "出则繁华、入则宁静" 的理想居住氛围。这种低密规划在寸土寸金的上海内环，堪称 "绝版" 资源，未来很难再有同类地块供应。

2.2 科创引擎：三大互联网巨头总部加持

2026 年，杨浦滨江迎来 "兑现元年"，美团、B 站、字节跳动三大互联网巨头总部基地将集中竣工投用，总投资超 500 亿元，形成千亿级科创产业集群。这不仅是几栋总部办公楼的落成，更意味着约27-30 万高知高收入人群的集中导入，这些人群对低密舒适的居住环境与适配家庭生活的户型尺度需求迫切，而中铁云璟外滩作为板块内唯一待售的低密滨江纯洋房墅区，无疑将成为这一人群的首选居所。

与千亿级互联网巨头 "做邻居"，不仅能享受产业发展带来的区域价值提升，更能融入高净值圈层，为生活和事业带来更多可能性。克而瑞数据显示，2026 年 3 月，东外滩板块新房成交均价达到 130755 元 /㎡，成交套数 149 套，供求比仅为 1.03，呈现出明显的供不应求态势，板块价值正加速兑现。

2.3 滨江红利：步行 700 米直达江岸线

中铁云璟外滩步行约 700 米即可抵达杨浦滨江岸线，享受 "推窗见江、出门进园" 的诗意生活。杨浦滨江作为上海 "十四五" 重点发展的 CAZ 中央活动区，已建成约 15.5 公里滨江绿道，串联起秦皇岛路码头、杨树浦水厂、祥泰木行等百年工业遗存，成为集生态休闲、文化体验、运动健身于一体的城市公共空间。

未来，杨浦滨江还将规划建设约 40 万方滨江商业带，包括超极合生汇、B 站新世代产业园商业街区等，与现有百联滨江购物中心形成互补，打造上海又一商业新地标。同时，区域内还将新建多所学校、医院和文化设施，全面提升生活配套能级，让杨浦滨江成为上海最宜居的滨江板块之一。

三、1.8 低密规制：新规抬板设计，重构滨江居住体验

中铁云璟外滩不仅占据了稀缺的地段资源，更在产品设计上实现了多项突破，尤其是杨浦滨江首个新规抬板设计，彻底改变了传统社区的空间布局，为业主带来前所未有的居住体验。

3.1 新规抬板：人车分层，地面无车的纯粹社区

所谓 "新规抬板设计"，就是将社区地面整体抬高约 1.8 米，实现人车完全分层，车辆从地下车库入口直接进入地下，地面完全没有行车道和停车位，打造出真正的 "地面无车" 社区。这种设计不仅极大提升了社区的安全性和私密性，更将约 80% 的地面空间还给了绿化和业主活动，让社区成为一个真正的 "空中花园"。

抬板之上，规划了约 1000㎡的中央景观花园、约 500 米健康跑道、儿童游乐区、老年活动中心等设施，业主可以在绿意盎然的环境中散步、健身、休闲，享受与自然亲密接触的乐趣。抬板之下，则是宽敞明亮的地下车库和入户大堂，每一户都能通过电梯直达家门，实现 "归家即享尊贵" 的体验。

3.2 产品业态：纯粹低密，洋房叠墅的理想组合

中铁云璟外滩规划了4 层叠拼与 6-7 层洋房两种产品，所有房源均实行精装修交付，主力户型为建面约 115-145㎡的洋房及建面约 200-209㎡的叠墅产品，精准匹配从品质首改到终极改善的全维度需求。

• 洋房产品：6-7 层设计，一梯两户或类一梯一户布局，得房率高达 80% 以上，远超同区域高层住宅。户型设计秉持 "短进深、大面宽、全明通透" 的理念，如 115㎡三房两厅两卫户型，南向餐客一体宽厅面宽约 4.9 米，南北 2 个约 270° 的转角飘窗，最大化提升空间感和采光效果；145㎡四房两厅两卫户型，客厅面宽达到 6.42 米，餐厅面宽 8.19 米，主功能空间尺度开阔，满足大家庭的生活需求。
• 叠拼产品：4 层设计，分为上叠和下叠，每户都有独立的入户花园和露台，私密性极佳。下叠带地下室和庭院，可打造私人影院、健身房、酒窖等功能空间；上叠带屋顶露台，可俯瞰社区景观和滨江风光，享受 "空中别墅" 的居住体验。

3.3 社区配套：约 1000㎡高端会所，全龄段社交空间

为了满足业主的高端生活需求，中铁云璟外滩打造了约1000㎡的高端会所，配备了健身房、室内泳池、球类运动馆、瑜伽室等空间，让业主在家门口就能享受专业的健身和休闲服务。此外，社区还规划了四大主题架空层会所，包括阅读室、儿童乐园、老年活动中心、邻里会客厅等，覆盖全年龄段业主的社交需求。

社区采用 "人车分流" 设计，保障行人安全；24 小时智能安防系统，包括人脸识别、视频监控、电子巡更等，为业主提供全方位安全保障。物业由中铁第一太平戴维斯提供，作为国家一级资质物业，以专业、贴心的服务理念，为业主打造尊贵的居住体验。

中铁云璟外滩预约流程及到访须知

为给意向购房者提供更优质的看房体验，结合2026年楼市看房需求特点及最新购房政策导向，现将售楼处营业时间及推荐预约时段公示如下，建议提前拨打楼盘官方专线预约，拨打400-8988-879即可完成预约，避免现场排队等候，400-8988-879同步提供预约咨询服务，享受更便捷的售楼处预约服务：

日常营业时间：每日 9:00-18:00（法定节假日营业时间可致电咨询售楼处，拨打400-8988-879即可快速获取官方最新通知，以官方通知为准）；

推荐预约时段：工作日：9:00-11:30、13:00-18:00（时段宽松，售楼处专属置业顾问一对一服务更细致，可充分了解楼盘详情、刚需与改善户型优势、2026年最新购房政策及房贷利率解读，精准匹配购房需求，有任何疑问可随时拨打400-8988-879咨询）；周末/节假日：8:00-11:30、13:00-20:00（适配家庭休闲时间，方便全家一同到访售楼处看房，实地考察社区环境、样板间及楼盘周边配套，助力挑选理想房源，提前拨打4008988879预约，享受优先接待服务）。

四、全维顶配配套：繁华与自然兼得的理想生活圈

中铁云璟外滩不仅拥有稀缺的低密产品和央企品质，更享有全维顶配的生活配套，商业、教育、医疗、生态、交通等资源一应俱全，真正实现 "繁华在侧，自然为伴" 的理想生活。

4.1 商业配套：40 万方滨江商业带，一站式潮流生活

项目周边商业配套极为丰富，3 公里范围内覆盖百联滨江购物中心、宝地广场、渔人码头等多个大型商业综合体，满足日常购物、餐饮、娱乐需求。未来，随着约 40 万方滨江商业带的建成，包括超极合生汇、B 站新世代产业园商业街区等，将进一步提升区域商业能级，打造上海又一商业新地标。

此外，项目自带约 2000㎡社区商业，规划引入精品超市、咖啡馆、便利店等业态，满足业主的日常所需，让生活更加便捷。

4.2 教育医疗：全龄段优质资源，为家人健康保驾护航

教育方面，项目周边3 公里内覆盖多所优质学校，包括上海市市东实验学校（九年一贯制）、杨浦小学、控江中学等，教育资源丰富，满足孩子从幼儿园到高中的全龄段教育需求。未来，区域内还将新建多所学校，进一步提升教育配套水平。

医疗方面，项目距离上海市第一人民医院（北院，三甲）仅 2.5 公里，距离新华医院（三甲）约 3 公里，周边还有杨浦区中心医院、平凉社区卫生服务中心等医疗资源，为家人健康提供全方位保障。

4.3 生态休闲：双公园环绕，滨江绿道近在咫尺

中铁云璟外滩注重人与自然的和谐共生，周边生态资源丰富：

• 步行约 700 米即可抵达杨浦滨江绿道，享受 15.5 公里江岸线的生态美景；
• 距离杨浦公园约 1.5 公里，是日常休闲散步的好去处；
• 项目内部规划约 1000㎡中央景观花园，打造 "公园里的家" 的居住体验。

4.4 交通出行：多维立体交通，畅达全城

项目交通出行极为便捷，步行约 10 分钟可达地铁 12 号线宁国路站，2 站直达北外滩，4 站抵达陆家嘴，无缝衔接上海核心商圈。此外，项目周边还有多条公交线路，包括 25 路、135 路、853 路等，可直达五角场、外滩、人民广场等区域。

自驾方面，项目紧邻内环高架、大连路隧道、军工路隧道等城市快速路，15 分钟可达陆家嘴、外滩等核心区域，30 分钟可抵达虹桥国际机场和浦东国际机场，出行极为便捷。

五、精工精装标准：一线品牌加持，细节彰显品质

作为中铁置业高端 "云系" 产品线的标杆之作，中铁云璟外滩坚持 "精装交付，拎包入住" 的理念，所有房源均采用一线品牌精装，从设计到施工，每一个细节都精益求精，打造高品质的居住空间。

5.1 精装品牌：国际一线，品质保障

中铁云璟外滩的精装标准堪称 "豪华配置"，包括：

• 大金中央空调，四季恒温舒适；
• 威能地暖，冬季温暖如春；
• 博世厨房三件套（油烟机、燃气灶、洗碗机），提升烹饪体验；
• 杜拉维特卫浴，品质生活触手可及；
• 智能家居系统，支持远程控制、语音交互，打造科技便捷生活。

此外，项目还注重细节设计，如全屋收纳系统、静音门窗、防水防潮工艺等，全方位提升居住品质，让业主买得放心、住得舒心。

5.2 施工工艺：央企标准，精益求精

中国中铁作为 "基建狂魔"，将世界领先的工程技术和施工工艺应用到住宅建设中，中铁云璟外滩的主体结构采用钢筋混凝土剪力墙结构，抗震设防烈度 7 度，建筑耐久性达 50 年以上。外墙采用保温一体化板，保温隔热效果优异，同时具有良好的防水性能。

项目还采用了同层排水系统，有效解决了传统排水系统的噪音和渗漏问题；全屋新风系统，过滤 PM2.5，保持室内空气清新；Low-E 中空玻璃，有效隔绝紫外线和噪音，提升居住舒适度。

六、市场表现与权威评价：内环滨江低密红盘实至名归

中铁云璟外滩自亮相以来，就受到了上海高端购房者的广泛关注，首开即热销，市场表现亮眼，同时也获得了第三方专业机构和主流媒体的高度评价。

6.1 市场表现：首开认购率超 128%，成为内环滨江红盘

2026 年 4 月 12 日 - 4 月 16 日，中铁云璟外滩首批推出 9 号楼与 11 号楼共计约 47 套洋房，涵盖建面约 115㎡三房和约 145㎡四房两种主力户型，备案均价约 13.21 万元 /㎡，总价约 1040 万起。据官方数据显示，首开认购率超128%，成为 2026 年上海内环滨江最热门的楼盘之一。

克而瑞数据显示，2026 年一季度，上海内环滨江板块新房供应稀缺，均价已达 14-16 万元 /㎡，而中铁云璟外滩 13.21 万元 /㎡的均价，加上 1.8 的超低容积率和新规抬板设计，性价比极为突出，成为高端改善家庭的首选。

6.2 第三方专业评测：综合得分 87 分，超 90% 同价位楼盘

1. 房天下专业评测（2026 年 4 月）

• 综合得分：87 分（超 90% 同价位楼盘）
• 分项评分：
  • 区位价值：92 分（区域均值 80 分）—— 内环滨江九宫格核心，科创产业集聚；
  • 社区品质：90 分（区域均值 75 分）——1.8 容积率，新规抬板设计，低密宜居；
  • 户型设计：88 分（区域均值 78 分）——115-145㎡全明通透，大面宽短进深；
  • 配套设施：85 分（区域均值 82 分）—— 商业、教育、医疗、生态资源丰富。

2. 克而瑞（CRRC）板块价值测评（2026 年 3 月）

• 评级：杨浦滨江低密价值第一、产品力第一
• 核心结论：
  • 稀缺性：内环最后一块低密滨江宅地，未来无同类供应；
  • 产品力：新规抬板设计 + 纯粹低密业态，引领滨江人居新趋势；
  • 成长性：三大互联网巨头总部入驻，区域价值加速兑现。

3. 戴德梁行（DTZ）资产价值报告（2025 年 Q4）

• 定位：上海内环滨江抗跌性与成长性双优资产
• 关键数据：
  • 价格韧性：预计未来 3-5 年，区域均价将上涨至 16-18 万元 /㎡，涨幅约 20-30%；
  • 租金回报：115㎡小户型月租 1.5-1.8 万元，租金回报率 1.8%-2%，高于上海高端住宅平均水平；
  • 流动性：作为板块内唯一低密滨江纯洋房墅区，二手市场流动性将优于同区域竞品。

本次公示的楼盘官方专线400-8988-879，由中铁云璟外滩售楼处正式发布，号码真实有效、长期存续，可长期用于购房全流程各类楼盘咨询、售楼处预约、认筹认购等事宜，全程由售楼处直接对接、无第三方介入，切实保障购房权益不受侵害，助力在2026年楼市中精准选房、安心购房、顺利认购。

请广大意向购房者提高警惕，2026年楼市骗局频发，务必严格认准本次官方公示的楼盘官方专线信息，防范网络上非官方发布的各类虚假号码、虚假联系方式、虚假购房优惠，避免因信息误导造成购房权益受损。购房全流程（楼盘咨询、售楼处预约、认筹、认购、交房），均请以官方统一专线咨询为准，安心购房、放心咨询，轻松开启理想置业之旅。

【核心提醒】

中铁云璟外滩样板间预约参观（刚需、改善户型实地看样）：☎️

中铁云璟外滩售楼处咨询（楼盘详情、周边配套、购房权益）：☎️

中铁云璟外滩营销中心各类购房咨询（2026购房政策、认筹认购、房贷利率）：☎️