深度拆解美国“农田及敏感地点保护法”：中国资本在美不动产投资遭遇“定向封堵”

当地时间5月7日，美国众议院中国问题特别委员会主席约翰·穆勒纳尔（John Moolenaar）提出《保护美国农地和敏感地点免受外国对手影响法案》（Protect America’s Agricultural Land and Sensitive Sites from Foreign Adversaries Act）。

名字虽长，但指向明确——被列为“外国对手”的国家，在美购买农业用地、靠近军事设施的土地、甚至投资港口和数据中心，都将面临近乎“一票否决”的审查。中国企业在美不动产投资的通道，正在被一步步封堵。

这部法案到底要干什么？

简单说，这部法案是对美国现有外资审查机制（CFIUS）的一次重大扩容和升级。

核心目标：

限制被认定为“外国对手”的国家的个人或实体，在美国购买、租赁或以其他方式取得不动产，尤其是农业用地和靠近敏感地点的土地。

三大手段：

1. 扩大管辖：将CFIUS的审查范围从“靠近军事设施”扩展到几乎所有可能影响国家安全或粮食安全的不动产交易。

2. 强制申报：高风险交易必须主动向CFIUS申报，不能再“悄悄买地”。

3. 推定风险：一旦被归为“高风险”，交易直接被推定为“威胁国家安全”，除非投资方能提供“明确且令人信服的证据”证明无风险——举证责任倒置，实际等于禁令。

谁是“外国对手”？中国被明确列入

不仅包括中国政府，还包括“受中国管辖或依中国法律设立的外国人”，以及“由中国拥有、控制或指导的任何外国实体”。

这意味着：中国国企、民企、合资企业，甚至被中国资本实际控制的第三国企业，都可能被认定为“外国对手个人”，从而触发限制。

什么是不动产交易中的“高风险”？

法案第2条(14)款定义了“高风险不动产交易”，只要符合以下任一情形：

一句话总结：只要是中国企业想在美国买地，而且这块地离军事区、港口、机场、农业区、数据中心、发电厂等“敏感地点”不太远，基本都会被划入“高风险”。

什么是“敏感地点”？范围极其宽泛

法案第2条(17)款将“敏感地点”定义得非常宽泛，包括但不限于：

1. 军事设施、军事训练航线、军事行动区、受控射击区

2. 国防部管理的特殊用途空域

3. 有安全许可的设施、情报机构设施

4. NASA设施、联邦资助的研发中心、大学附属研究中心

5. 机场、海港

6. 电子和电信设施：光纤节点、数据中心、云计算设施、卫星地面站、无线传输设备、海底电缆登陆站

7. 能源基础设施

8. 其他由国防部长或国土安全部长认定的地点

数据中心、电信设施、发电厂被明确列入“敏感地点”。

这意味着：中国企业在美国投资或租用数据中心、云计算设施、通信基站等，即使不涉及土地购买，也可能因为设施本身的性质而被视为“敏感”。

CFIUS的审查程序变了什么？

1. 强制申报（第4条(b)）

过去，CFIUS对不动产交易的审查主要是自愿申报，或者只针对靠近军事设施的少数情况。

新法：所有“高风险不动产交易”必须向CFIUS提交正式申报。未申报将面临法律风险。

2.审查阶段就推定风险不可化解（第5条(a)）

在CFIUS初步审查阶段，一旦交易被认定为“高风险不动产交易”，直接推定存在国家安全风险。

除非CFIUS通过“明确且令人信服的证据”认定无风险——这种证据标准极高，实践中几乎不可能达到。

3.调查阶段同样推定风险不可化解（第5条(b)）

即使进入深入调查，同样被推定风险无法通过任何协议或条件（如设置缓冲区、限制用途等）化解。

也就是说，想通过承诺“不靠近敏感设施”、“只用于农业”来换取批准，基本没戏。

4.农业部长加入审查（第6条）

涉及农业用地、农业生物技术或其他农业相关交易时，农业部长将与国防部长、国土安全部长平起平坐，共同审查。

这等于在CFIUS内部增加了一个“农业否决权”。

5.保留州权，但更严格（第7条）

法案明确不优先于各州已有的限制外国对手购买土地的法律。目前已有30多个州通过或正在推进类似立法（如德州、佛罗里达、阿拉巴马等）。

联邦+州双重封锁，让中国企业在美购置农业或敏感地块几乎成为“不可能的任务”。

对中国企业在美投资的具体影响

总结：中国资本在美不动产投资的“定向封堵”

这部法案不是“一揽子”禁止所有外国投资，而是针对“外国对手”进行的精准打击。而中国，由于被明确列入且排在首位，无疑是法案最主要的针对目标。

核心逻辑：

凡是涉及农业用地或靠近敏感地点的不动产交易，自动进入“高风险”抽屉；

凡是高风险交易，默认禁止，除非投资方能提供“明确且令人信服的证据”推翻推定；

举证责任完全落在投资方，CFIUS几乎不需要主动证明风险存在。

实际效果：

中国企业在美购买农田、牧场、种植园，基本没戏；

中国企业在美购买或租赁靠近军事基地、港口、机场、数据中心、发电厂的土地，基本没戏；

中国企业投资美国农业生物技术、数据存储设施、电信基础设施，风险极高；

甚至与美企合资开发不动产，只要中方被认定有“控制或指导”能力，也可能被卡住。

趋势判断：

这部法案一旦通过，将和已有的TikTok禁令、AI芯片出口管制、生物技术行政令等一起，构成美国对中国资本和技术入境的系统性“防火墙”。对于计划在美国进行不动产投资、农业合作或基础设施布局的中国企业来说，需要重新评估整个北美战略。

至美通研究院观点

在华盛顿，“国家安全”已经成为一个可以装进几乎所有限制性政策的筐。这部“农田及敏感地块保护法”，表面上是保护美国农业和军事安全，实际上是对中国资本进行了一次“定向封堵”——门虽然没完全关上，但门槛已经高到普通人根本跨不过去。

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