【U•研发】新低密时期“轻别墅”九大产品策略

来源：市场资讯

（来源：UA尤安设计）

理想的住家是独门独院。

——汪曾祺

理想的庭院应该很大，靠墙有几株小果木树，其他地方种满花草。

——老舍

院落是中国人居的核心所在。对于中国人来说，有了一个自己的院落，精神才算真正有了着落。

——梁思成

一方庭院，几许情深，自古便是文人墨客笔下挥之不去的诗意栖居。纵使“限墅”“禁墅”政策之下，国人的院落情结也在“情景花园洋房”“四代住宅”等产品形态中得以延续。如今，随着房地产市场供需关系的深刻调整，多地土地出让容积率下调，低密产品正迎来新的回归契机。这一轮“回归”，直面过去别墅产品持有成本高、过分注重奢华视觉的痛点，转而探索一条更为轻盈、务实的路径——新低密时期的“轻别墅”，以“墅居体验、更少负担、更高溢价”为价值主张，既承袭了别墅的空间尺度与院落情怀，又适应了新经济周期下人们对于松弛感与实用性的双重追求，成为当下更具亲和力的居住选择。

▲过去与现在低密产品需求对比

纵观政策放开后出让的低密地块，依据其地段特征与功能定位，可划分为三大类型：一是位于成熟城区的“第一居所”，二是地处城市近郊、兼具文旅属性的“1.5居所”，三是坐拥远郊优质自然景观资源的“第二居所”。三类地块禀赋各异，决定了其产品定位与打造策略的差异化路径。本文基于UA尤安设计在三大类型项目中的实践积累，提炼出新低密时期“轻别墅”九大产品策略，旨在为相关产品实践提供可借鉴的思路。

精神栖息地

第二居所，通常位于城市远郊或风景名胜区，拥有得天独厚的自然景观资源，是远离城市喧嚣的“精神栖息地”。吸引的客户群体相对广泛，但由于使用频率不高，客户对高额的、持续的维护负担抗性较大。同时，由于居住时间较短，需考虑空置期的资产利用和增值。因此，第二居所产品的开发面临三大核心议题：

针对第二居所的三大核心议题，UA尤安设计总结西双版纳保利·曼湖│玲珑墅项目的实践经验，提出第二居所四大产品策略。

将传统大别墅的面积“做小”，并提供相邻单元的拼接设计，显著降低购房门槛，也为更广泛的客户群体提供多元化的选择。业主可独立分租，未来亦可整合出售，资产灵活性极高。

▲西双版纳保利·曼湖│玲珑墅户型配比

对于第二居所而言，地下室使用的时间较短，反而会增加装修和维护成本，在设计中，尽量以“半地下室”、“局部下沉庭院”取代或直接取消，将面积转化为地上的功能性院落或露台。这极大地减少了后期的除湿、通风和能源维护成本，提升了空间的实用性与舒适度。此外，交通空间占据的面积和装修成本均较高，利用高差实现平接入户或楼梯室外化布置，均可提高室内空间的利用，减少装修的成本。

▲西双版纳保利·曼湖│玲珑墅平接入户

将民宿的设计理念融入住宅，强化每一间卧室的独立性，形成“套房化”格局。同时提高体验感，这不仅提升了自住时家庭成员的私密性，在房屋闲置期，每一间都可作为独立且带庭院的“客房”出租，提高资产的使用效率和投资回报率。

▲西双版纳保利·曼湖│玲珑墅套房化设计

景观是第二居所价值的核心和主要驱动力。客户购买的不仅仅是一栋房子，更是一个固定的、私享的观景平台。设计中，可将“一个院子”变为“一组院子”，打造“前院-侧院-内院-露台-屋顶花园”的立体院落系统。前院用于礼仪接待，侧院或内院是家庭的私密核心活动区，露台与屋顶则延伸了休闲空间。这种“处处有景，室室有院”的布局，极大地丰富了空间体验，是提升产品溢价最直接有效的方式。

▲西双版纳保利·曼湖│玲珑墅多重院落设计

弹性生活空间

1.5居所，作为一个有效丰富生命体验、调节单调生活的“弹性生活空间”，首要作用是在周末或节假日成为一个远离日常压力、专注于个人精神世界、享受慢生活的空间，其次是拓展家的社交功能，成为邀请朋友和家人专属互动的场域。因此，1.5居所产品的开发面临两大核心议题：

针对1.5居所的两大核心议题，UA尤安设计总结济南保利·鹊华赋项目的实践经验，提出1.5居所三大产品策略。

▲济南保利·鹊华赋实景图

UA尤安设计联动悦数洞察，启动《解码中国人的家：泛居住空间趋势洞察》的客户研究工作，深度入户调研北京、上海、广州、深圳、成都、杭州等核心一、二线城市97组改善型客户。调研发现，人们对居家生活方式的需求在从“外显”到“向内”转变，居住价值落位“充满长久幸福感的空间”。我们将其转译、总结为四种“空间情绪”：松弛感突围，自我即世界，沉浸式生活，人间烟火气。

▲济南保利·鹊华赋空间设计

将传统坡屋顶转变为屋顶花园，原本低矮闷热的消极阁楼空间转化为拥有最佳的采光与视野的高品质生活区域。它可以被打造为家庭影院、健身瑜伽室、开放式书房或空中茶室，与大面积露台或屋顶花园无缝衔接，真正将屋顶从“建筑顶端”变为“生活高点”，极大提升了空间的实用价值和奢侈体验。

▲济南保利·鹊华赋屋顶花园设计©保利置业

为“轻别墅”社区注入软性价值，构建身份认同。在社区内打造一个仅对业主开放的精品会所，引入米其林餐厅主理的私宴厅、威士忌雪茄吧、私人图书馆、恒温酒窖等。让社区成为连接邻里、促成合作的社交平台。

▲济南保利·鹊华赋会所设计

生活主场

第一居所，通常位于城市中心或副中心，地价较高，以满足日常生活的基本功能和效率为首要目标。设计关键在于“在有限的资源内，实现功能最大化与家庭成员的均好”。在当前经济下行与市场转型的双重压力下，第一居所产品的开发面临三大核心议题：

针对第一居所的三大核心议题，UA尤安设计总结广州番禺区黄沙岛地块项目的实践经验，提出第一居所两大产品策略。

在规划布局上将每一户的居住品质最大化。避免兵营式排列，采用围合、半围合式布局，形成更小、更亲密的邻里单元，营造归属感。在设计中尽可能增加边户的比例，确保多数户型能实现三面采光，并拥有更大的院落边界和更好的景观视野，实现“栋栋是楼王”的理念。

▲广州番禺区黄沙岛地块项目规划设计

通过建筑结构的巧妙处理（如层层退台、悬挑），将一些不计入产权面积的灰空间（如大面积露台、花园平台）以“赠送”或“半赠送”的形式给到客户。客户以相对较低的总价，获得了远超产权面积的空间体验感。客户“性价比”感知强烈，促进项目销售。

▲广州番禺区黄沙岛地块项目五叠七墅三十院

▲广州番禺区黄沙岛地块项目五叠一至五层平面图

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