北京买房：理清思路，购房建议1877

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我老公是北京户口（刚落户），我和孩子还没过来，也没买房，主要考虑教育的问题。我们是**省的，明年上学，如果在本地上学就顺理成章的能上市里排名前十的小学，但如果到北京上学就得买学区房了。我老公做的攻略是至少买500万的，而且对口小学还只是一等二类，不知道和我们**市的怎么类比？

我想问的是两步节奏的问题，第一步是像我们这种情况，您们一般建议是直接在北京买房上学，还是先在我们**市上学，等初中或中考以至高中再到北京？第二步是如果买房，我老公想买的是柳浪家园，上地学区的保值怎么样？

Ps：我们当然很重视教育了，我老公就是985研究生学历，只是我们钱包不允许啊，所以才发愁的。

A：

1、这种问题真难回答，根本就不是我回答的了的，或者说这种城市间的选择只能家长定，根本没必要听别人的。

2、常规建议是，如果不考虑房子，那最好是直接到北京上学，越早越好。既能尽早适应教育模式和环境，北京的教育资源大概率超过您老家的。

或者这么说吧，如果您在老家上的是前几名的好学校，那教育资源有可能超过北京的平均值。但既然是要对标上地学区，那大概率是略有差距的。

3、柳浪家园是回迁房，不算投资性多强的，但在学区房中属于性价比还不错的。因为这里是上地学区，但溢价率跟海淀的平均值差不多，也就是学区好但溢价不太高，明显低于东边的上地东里等小区。虽然是对口的校区不同，但毕竟都是同一个学区（片区），所以算性价比相对高的。

但既然是有溢价，那是否保值就得高峰期之后的政策了。常规建议是可以买个占坑儿房，既节省资金也降低风险。用完学位之后看行情，觉得不合适就卖掉呗。或者说上地的房价应该是在学区房中算支撑强的，但人口大趋势是下降的，柳浪又是回迁小区，所以不太占优，有一定的保值风险。

4、总之这看您家更重视哪方面吧。如果更重视教育，那常规建议是尽早来北京，毕竟是有了北京户口，那干嘛不充分利用资源啊？但房子的事儿还是自己决定吧，量力而为。

仅供参考。

既然您老公是硕士，那做个简单的比较吧。因为上地学区前两年发布过统计数字，说家长中的硕士占比是50%左右。

而我刚刚查了一下您家的*市，人口310万，硕士占比0.2%，也就是全市总共6000多人（我都怀疑这数字不准确）。但上地学区的学生总数是小2万人，那家长中的硕士以上学历人数，估计是超过您家全市的了。

当然这不能说家长的普遍学历高，孩子的学习成绩就好。但这也能说明家长们都普遍学习不错吧，或者说是对应试教育都有经验，有可能遗传或影响到孩子。而孟母三迁说的不是买学区房，只是选择学习环境而已。

仅供参考。

二

Q:

我家儿子去年毕业落户海淀国企，集体户，刚刚办完手续，应该有北京买房资格了吧？我们着急给他买房，但能拿的出来的钱只有不到100万，他刚入职的收入也才不到一万，到手好像才8000元，所以他不想现在买房。

可是我们考虑，即便是过上五年再买，我们也不太可能拿出太多的资金了，最多再多十万八万的。而他在单位也不可能有太大的涨工资，北京花销又大，五年估计也攒不下什么钱，所以还不如现在买了踏实，否则如果过几年北京房价上涨还就买不起了。

儿子说是在昌平也买不到合适的，但我看了看网上的信息，海淀100-200万的房源信息很多呢，西三旗，清河，回龙观，立水桥，每个地方都100多套。当然我虽然去过北京，但对北京很不熟悉，昌平没去过，所以想请您帮忙。

A：

1、北京能给户口的国企，税前收入1万感觉偏低了。这应该是试用期工资，否则一年怎么也得20万左右才差不多。

另外如果收入才1万，那这是国企还是央企啊？如果是央企，那公积金就是国管的，起步70万，一般有个几年就能贷满额度了。能用上的话就尽量吧，否则有可能浪费了福利。

2、另外关于您看的这些房源，我估计其中海淀的绝大多数都未必合适，一般来说这种房源或是无效的，或是有硬伤的，否则也不至于这么便宜还卖不掉。

昌平的倒是有可能，但网上也不好了解具体情况，还是让儿子现场看房吧。另外如果回龙观没合适的，也可以看看昌平沙河，这里小户型比较多，交通也方便，典型的刚需板块，房子的价格走势也基本都跟随大盘。

3、其他我好像没什么说的了。最好还是跟儿子统一意见吧，谁都没错，只是角度不同而已。我要建议是索性来一趟北京，陪着儿子去实地看看房为好。

仅供参考。

三

Q:

我家现在都是西城户口，但今年孩子入学了，想卖掉学区房，因为本来就是买来占坑的，基本没赔没赚，能卖400多万吧，应该450万左右，月坛学区的，现在租5600元。但卖完之后您是建议我们再买一套二手的还是买套新房改善呢？银行我们是肯定不存的，现在工行五年定期才1.3%，大额存单据说才1.55%，还不如我们现在的租金呢。

但买房也担心赔，都说是现在房价涨了，但我们反正没感觉到什么。再一个是不知道买哪合适，就怕住不上就还不如存银行呢。中介建议是买附近恒华国际的写字楼，但也是70年产权，53平的也450万左右，但租金能租7000多，您觉得合适吗？

A：

1、恒华国际，如果能落户上学就不合适呗。因为西城只要是带学位的房子就都算学区房，价格中就都带有学区溢价。恒华国际虽然是70年产权，但既然是能落户上学，那自然也就被炒出溢价了呗，跟老破小的比例应该差不多。

做个比较吧，前几天有个网友说他在建外soho有套房，92平的能卖400万左右，现在租金是8600，那租售比就是450左右。而恒华国际的450万能租7000多，租售比就是650左右。那450/650=69%，说明学区溢价在30%左右，基本就是西城小户型的平均值吧。或者说这种70年公寓在月坛的溢价率算低的，但跟西城大盘相比的话没什么优势。

2、所以我认为卖了学区房再买一套公寓不划算，因为仍然是溢价不低，租金并没有真的划算，保值风险也基本没降低。因为公寓的价格走势本来就明显弱于普宅，以后最好的成绩也就是不再落后而已。

3、其他的我都没建议，是否买房vs存银行只能自己决定。

仅供参考。

四

Q:

我家现在住丰台，租房在六里桥，预计明年能落户成功，所以想买房了，预算400万。除了自住和落户口，还想给女儿小升初换一下学区。现在女儿在**小学四年级，派位派的，中学预计也是渣校，所以想借助房子改善一下。我工作单位在玉泉营，孩子妈妈在五棵松，想请教一下买房地点？如果买学区房的话应该怎么运作？

A：

1、既然孩子妈妈在五棵松，那如果想换学区的首选就是万寿路学区啊。甚至说除此之外都没什么选择了，去丰台或石景山小升初的话也是派位，那既然都是派位，干嘛不在海淀啊？

如果选择了海淀，那以五棵松来说，能选的基本就是三个学区，万寿路羊坊店和永定路。其中永定路的学区相对弱，而羊坊店和万寿路的学区都不错，但万寿路更近，孩子妈妈接送+陪伴更方便。那就剩这么一个了呗。

2、但考虑好，学区好并不代表一定派位就好，也不能保证一定就在学区之内。毕竟您家孩子是四年级，那就是2022年入学的，几乎就是入学最高峰。那无论是哪年转学和转到哪里，都是同一届，哪所好学校的学位都肯定不宽松，竞争都会很激烈的。

3、怎么运作。常规就是先确定学区，然后就找房呗，也别考虑哪所中学了，反正都是派位，选择溢价较低的才更合适呢。这也谈不上什么运作，就是正常看房而已，每套房都算算账，能买到溢价低的就算超值。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。