上海楼市“小阳春”延续

近期楼市表现有个很直观的感受，上海楼市小阳春行情仍在持续发酵。

首先是新房市场出现的积极变化，今年上海首个触发积分的楼盘出现，4月30日位于前滩滨江的前滩元境首开推出68套房源，仅用30分钟便售罄，市场热度可见一斑。

与此同时，新房市场供求关系在逐步改善。4月新房整体供应收缩的情况下，成交量环比略有上升。

二手房表现同样亮眼，4月份上海二手房（含商业）成交了28742套，同比大涨22.3%，刷新近十年4月单月成交套数历史新高。

从新房成交数据来看，4月上海新房成交面积为42.7万平方米，环比3月份出现略微上涨，成交金额在3月环比增207%的基础上，环比再增13%，成交均价为7.67万元/平方米，同比、环比双双抬升。

与此同时，市场情绪明显升温，来访量持续攀升，开盘项目去化率自1月以来逐月走高，至4月推出30盘平均开盘去化率达到了28%，并且还出现了今年首次触发积分的项目。

据不完全梳理，2026年以来上海累计88次开盘有3个项目实现100%去化，分别是前滩元境、南厢·观宁府和中环麓岛，另有5个项目6次开盘均实现90%以上高去化，这5个项目是大华·望樾、天誉原墅、保利外滩曜、华润澐启滨江和翡雲悦府二期。

这些高去化的项目多集中在3月和4月。

比如澐启滨江，凭借稀缺的滨江稀缺板块等资源，在市场分化中走出独立行情，年内四次开盘，开盘当日平均去化率接近九成，4月份成为上海销售金额、面积和套数TOP1。

低密产品改善盘已成为支撑市场热度的中坚力量，其中翡雲悦府、前滩元境、建发瑞湖等都有比较好的表现，比如上海首个“四代墅”产品翡雲悦府二期首开宣告售罄，并进入4月销售金额和面积TOP10，前滩元境作为杨滨内的特色创新风貌别墅也实现了现象级热销。

另外，一些位于成长性板块的高性价比的刚需刚改品质红盘，凭借精准的定价和均衡的产品力实现快速销售。比如南大板块的中环麓岛3月开盘实现100%去化，4月再开也实现了高效去化，满足了市场主流自住客户的入场需求。

整体来看，当前新房市场热度主要集中在三类项目：一是核心地段的顶级稀缺资产；二是以低密产品为代表的改善标杆项目；三是成长性板块内，兼具定价优势与产品实力的刚需刚改品质红盘。

在新房整体修复的同时，市场也呈现出新特征：部分楼盘认购均价出现小幅回调。尤其是4月加推的项目中约有10个楼盘最新开盘均价较前期推盘价格有所回调。

一方面是部分项目推出的房源不尽相同，价格定位也有偏差，最主要的原因还是当前新房产品迭代加速，迫使开发商采取“以价换量”优惠策略，加速滞重库存去化，回笼资金，部分新房价格“破位”不影响整体局面。

短期内新房价格预计将维持平稳或小幅调整的格局，这也体现出市场企稳过程中“理性定价”与“热度分化”并存格局将成为市场的新常态。

二手房市场热度持续，成交量已连续两个月创下阶段性新高。

网上房地产数据显示，4月上海二手房共计成交28742套，同比上涨约22.3%，刷新近十年来4月份单月成交套数的最高纪录。

进入5月，二手房成交热度仍在持续，5月1日-5月6日二手房成交了2323套，较2025年同期增长25%。5月开局表现明显好于去年同期。

进一步聚焦二手住宅成交表现来看：

3月二手住宅成交2.8万套，创下2021年3月以来成交新高。

4月预计成交2.6万套，整体成交规模依旧维持高位。

拉长时间维度来看，今年4月更是近十年上海二手住宅成交套数的同期最高值。

对比4月单月二手住宅成交均价可以看出，2026年4月的成交均价也是近十年的最低值，较2017年仍有11%的降幅。

二手房整体仍然保持以价换量的稳健势头。

整体来看，在“沪七条”出台以来，政策效果逐步显现，3月以来的“小阳春”延续，尤其是政策实施以来的“金三银四”市场加快修复，一二手住宅累计成交了6.2万套，较去年同期增加7%，上海楼市整体稳定向好。

预判后市，新房市场核心区优质板块高端改善盘仍有较强的韧性，而远郊板块去化周期长，部分项目将继续推出优惠折扣“以价换量”；二手住宅成交规模预计将在5月份回落至2-2.2万套区间，买卖双方价格博弈仍将持续。