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济南瑞府

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济南市自然资源和规划局发布了文博西片区DMLD-13-061地块建设项目的批前公示。这个由华润置地开发、被命名为“瑞府”的项目正式揭开面纱。

去年12月，华润以11.08亿元拿下这块占地30.32亩的土地，成交楼面价约20,300元/㎡，刷新了济南土拍纪录。这个“新地王”与相邻的“老地王”中海项目，楼面价仅相差68元/㎡。

项目位于济南历下区和平东路以南、华阳路以西，紧邻经十路，与山东省博物馆仅一路之隔。从公示的总平面图看，项目将建设6栋住宅楼，包括1栋14层、3栋16层的小高层，以及1栋23层和1栋24层的中高层产品。

01 规划布局

公示文件显示，华润瑞府项目位于济南市历下区和平东路以南、华阳路以西。建设单位为济南瑞佳房地产开发有限公司，设计单位为山东省建筑设计研究院有限公司。

项目规划建设用地面积20,216平方米，总建筑面积达91,016.94平方米。根据经济技术指标，地上计容建筑面积为54,583.20平方米，其中住宅建筑面积54,384.22平方米。

项目规划了1栋14层、3栋16层、1栋23层和1栋24层住宅楼，全部为四代住宅产品，层高达到3.3米，明显高于市场普通住宅的2.9-3米层高。

社区中央规划了下沉庭院和会所，建筑面积约3287㎡。除1号楼外，其他楼座首层均设有架空层，将豪宅的奢侈感分配到了几乎每一栋楼。

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02 产品亮点

从公示信息看，华润瑞府在产品设计上有多处亮点。整个地块没有规划“居住公寓”，保证了所有住宅的采光条件。项目南侧规划有幼儿园，东侧为省博物馆，视野开阔。

楼间距约36-41米，配合南向无遮挡的布局，为住户提供了良好的日照条件。特别是3号楼，虽然只有14层，但建筑总高度达到54.6米，预示其内部空间将更加宽敞。

项目户型面积较大，户均约198平方米，最小户型185平方米，最大约350平方米。居住密度低，规划总户数仅275户。

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03 不计容面积与“真实容积率”

一个值得注意的现象是，华润瑞府虽然名义容积率为2.7，但地上不计容建筑面积高达10,914.24平方米。这主要来自绿建二星奖励、封闭阳台、户属空中花园、社区大堂和架空层等。

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其中，封闭阳台面积3,592.47平方米，户均约13平方米；户属空中花园面积2,413.74平方米，户均约8.8平方米。这两项合计超过6000平方米，为业主提供了大量赠送面积。

有分析指出，如果计入这些面积，项目的实际建筑密度会更高。不过，得益于项目南向和东向无遮挡的布局，高容积率对居住体验的影响会被部分对冲。

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