楼价涨租金涨 香港楼市开启中期牛市

香港维多利亚港风光。今年以来，香港楼市没有磨磨蹭蹭的观望，也没有试探性的回暖，整个市场直接进入了实打实的购房模式：新盘开盘即清盘、二手房出现一天一调价的情况。CFP/供图

中房报记者 向军 北京报道

屹立香港九龙城近四十载、曾作为重要地标的“富豪东方酒店”，近日正式宣布易手，由中原集团斥资逾15亿港元购入，申请改建为学生宿舍。这意味着，这座褪色的老牌酒店将全面翻新，并以苏醒的宿舍之姿，翻开全新的一页。

这已经是中原地产近两年来投资的第三个存量物业改造为学生宿舍的项目。

今年3月1日，高力及莱坊公布，华润隆地以约9.53亿港元购入悦品酒店·荃湾，这间位于香港葵涌青山公路443至451号的酒店，成交价较估值低了4.27亿港元，折价幅度约30.9%。

完成收购后，华润隆地计划将悦品酒店·荃湾改造为学生公寓，并预计提供约900个宿位。

工商物业代理机构美联工商铺则指，香港学生宿舍市场正面临严重供需失衡，需求方面，预期2026/27学年，非本地生配额增至50%，留学生预计达8万人；到2028年，非本地生人数预计将有约1.7万个上升空间。至于供应短缺方面，资料显示，于2022/23学年，香港高等教育学生总数为25.3万，但公营宿舍仅提供4.06万床位，私人宿舍供应率极低。

与购酒店改造为学生公寓一样，香港楼市交易亦越来越活跃。香港中原地产统计数据显示，今年一季度，香港一手私人住宅共录得5373宗买卖登记，涉及总金额628亿港元，两项数据较去年同期分别急升38%及94%，创下历年同期新高，呈现出不折不扣的“旺季”热度。

价格方面同样表现强劲。美联物业统计数据显示，“美联楼价指数”（大致反映两周前签署买卖合约的物业楼价）最新报141.5点，按周升0.45%，续创逾两年新高；年内至今累计上升5.04%，已逼近去年全年5.14%的升幅，楼价自2025年低位已累计反弹12.05%。

交易火房价涨

“往年首季多属楼市传统淡季，只有今年市况明显‘反传统’。楼市见底信号明确，目前楼价已较去年3月低位反弹超一成，买家普遍抱持‘迟买会贵’的心理，叠加‘大手客’（指同一买家于一个月内在同一项目购入多于一个单位房源）扫货潮，让市场急速升温，提早引发强劲的‘小阳春’。”中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示。

3月份，香港二手住宅录得成交4621宗、金额358.4亿港元，环比分别上涨18.1%及20.7%。据中原地产监测，新春前二手楼市明显升温，月度成交宗数超过4000宗，创下2021年7月之后56个月的新高；成交金额则创下2023年3月之后36个月的新高。

从季度维度看，一季度香港二手住宅共录得12449宗及949.1亿港元，环比上升13.6%及12.4%。成交宗数为2021年第三季以来18个季度新高，成交金额为2022年第二季以来15个季度新高。

价格方面，美联楼价指数持续上行。若按港岛、九龙、新界三区划分，楼价按周全线上升：“美联港岛楼价指数”报149.44点，按周升1.49%；“美联九龙楼价指数”报148.35点，按周升0.57%；“美联新界楼价指数”报128.01点，按周微升0.02%。年内迄今，港岛区累计升幅达6.87%，领跑全市；九龙区升6%，新界区升3.64%。

香港租金同样呈现上涨态势。2月份租金指数报200.8点，按月微升0.05%，创历史新高。利嘉阁地产研究部主管陈海潮预计，2026年全年租金可望再升约7%。

优势大前景好

香港楼市这一轮爆发并非偶然，背后是政策、金融与资产配置等多重逻辑的共振。

首先是政策层面的“撤辣”，2024年2月28日，香港特区政府撤销所有住宅物业需求管理措施，释放了被压抑15至20年的购买力。市场由早期的“捡漏心理”转向多元化支撑：自住改善、长线投资以及租赁需求共同驱动。

更为关键的是，近年来香港各项人才引进计划成效卓著。过去3年各项人才入境计划共接获近60万宗申请，逾41万宗获批，这些新来港人才不仅是租赁市场的坚实支撑，更是未来置业安家的潜在生力军。

加之香港自2024年底进入降息周期，银行利息下行、定期存款收益走低，进一步强化了房产的配置吸引力。与此同时，2025年恒生指数全年上涨27.8%，香港IPO市场重夺全球第一。

值得注意的是两个新动态：

一个是香港楼市全面“撤辣”后，内地买家与香港永久居民享有同等税率，这一政策红利在2026年首季持续发酵，并将延续。

中原地产统计显示，2025年全年已录得超过13500宗普通话拼音买家入市个案，连续两年突破万宗大关。进入2026年，这一趋势有增无减。

另一个是，近期中东局势波动为全球经济增添了不确定性，香港作为内地与全球市场之间的重要枢纽，是“避险”与“分散风险”的理想配置地。

摩根大通将2026年香港楼价升幅预测，由原先的5%至7%大幅上调至10%至15%，并预期2027年楼价将进一步上升约5%。

花旗则将香港今年楼价预测由上升3%调高至8%，认为新增土地供应少、住宅货量逐步消化，加上外来人口需求及资本市场财富效应，香港楼市将进入数年上行周期。