中粮北外滩壹号｜内环滨江低密纯住，央企匠筑顶豪人居范本！

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专属权益

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三、防伪与合规提示

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中粮大悦城上海第五座壹号系

“世界S湾壹号作品”

【中粮·北外滩壹号】

建面约185-228㎡天际大平层

顶层地段+顶层社区+稀缺天际大平层价值

当前，上海顶豪市场的竞争已从“硬件比拼”转向“资源与服务的深度竞争”，单纯依靠产品堆砌的模式已难以满足市场需求。中粮·北外滩壹号凭借中粮集团产业链的资源优势，在服务层面实现突破，成为近期顶豪市场的关注焦点。

3月27日，中粮·北外滩壹号举办「壹味・知己」媒体发布会，中粮信托、中粮长城、中茶融通、中英人寿等中粮系各板块领导共同出席，正式发布了“MORE壹号权益体系”。这一举措释放出明确信号：中粮·北外滩壹号的业主，即将拥有的，是整个中粮“舰队”的至高礼遇。

不同于常规的物业服务，这套权益体系由中粮集团整合产业链资源打造，定位为业主专属的“私属定制式生活解决方案”。这种依托央企产业链的资源优势，构成了中粮·北外滩壹号无法复制的核心竞争壁垒，也是其在市场中形成差异化优势的关键。

壹号品牌：十九载五座，中粮壹号系的匠心与坚守

解读这套权益体系，离不开对中粮大悦城壹号系品牌底蕴的了解。

在房地产行业追求快速周转的背景下，中粮大悦城壹号系坚持深耕细作，十九年间仅在上海一江一河沿线布局五座壹号系作品。这种节奏背后，是其对“稀缺”的独特理解——稀缺不仅源于地段优势，更来自时间的沉淀与匠心的投入。

十九年的壹号系豪宅血脉，沉淀出超过1万名塔尖人群的真实服务样本。正因如此，中粮壹号系才敢说“更懂豪宅，更懂塔尖人物”，以及他们对生活需求和期待。

此次发布的“MORE壹号权益体系”，正是这种品牌匠心的自然延伸。它将过往十九年对产品品质的极致坚守，平移至业主生活的每一个维度，让“匠心”二字，不再只是建筑的语言，更是服务中无处不在的温度。

壹号会所：1800㎡顶奢会所，筑牢顶豪服务根基

高端服务的落地，离不开匹配的空间载体。中粮·北外滩壹号采用“掘地三层”设计，打造约1800㎡壹号会会所，由国际设计机构CCD操刀设计，按户均计算的会所资源占有量，在上海顶豪市场中处于天花板水平。

这座会所并非单纯的配套叠加，而是融合北外滩历史风貌与现代高端美学的社交与生活空间，涵盖恒温泳池、舞蹈录音室、私宴区、阅读区等15大核心功能场景。每一处空间均经过细致打磨，既保留海派文化的温润质感，又兼具国际高端审美，成为MORE壹号权益体系线下落地的核心场景。

作为权益落地的核心载体，壹号会会所承担着圈层社交、私享体验、服务落地等多重功能，其设计与配置对标国际高端标准，细节处体现“至善无痕”的细节关怀，成为项目高端服务的重要支撑。

壹号资源：央企全链加持，不可复制的资源壁垒

在顶豪市场，资源的稀缺性与独特性，是拉开差距的核心关键。

MORE壹号权益最大的优势，在于其自带“中粮产业链”这一无可复制的王牌，并且能够落地转化为业主可享受的专属服务，变成业主的私人专属资源库。

与市面上流于表面的权益赠送不同，该体系提供的服务均为可感知、可体验、可持续的高阶服务，其独特性与稀缺性源于中粮央企的产业链资源实力。

目前，中茶原产地茶山之行已顺利落地，后续还将逐步推出长城·桑干酒庄探访、中粮信托私享财富服务等，每一项权益服务均结合业主需求定制，凸显高端属性。

更值得一提的是，这份私享权益还在持续生长扩容：未来，中粮将持续导入旗下跨领域顶流资源，从高端餐饮、健康养生到文化鉴赏，构建“永续焕新”的权益资源池，全面覆盖业主生活需求。

壹号圈层：同频共生，搭建高端社交平台

如果说壹号会会所是空间载体，中粮产业链资源是核心支撑，那么持续迭代的服务体系，则是MORE壹号权益的核心内容。中粮·北外滩壹号以“持续上新、持续完善”为原则，从私享体验、圈层社交、全周期守护三个维度，构建覆盖业主全生活场景的服务体系，突破传统顶豪服务的局限。

在私享体验方面，该体系以“定制化”为核心，摒弃标准化服务模式，结合业主生活品味，提供茶道美学沙龙、葡萄酒品鉴、财富私享等专属体验，精准匹配高端居住需求，凸显专属感。

在圈层社交方面，依托壹号会会所，项目将持续引入高端圈层资源，打造专属社交平台。无论是翰林学院私享课程、思源盲盒AI对话体验等思想交流活动，还是业主私宴、节令庆典、家庭主题日等温情活动，均经过精心策划，既为业主搭建了交流桥梁，也实现了圈层价值的沉淀。未来，还将有更多高端圈层资源导入，丰富社交场景。

壹号服务：全周期护航，服务前置至签约阶段

高端居住服务的核心，在于全程陪伴与细致守护，而非仅局限于入住后。中粮·北外滩壹号打破行业“重销售、轻服务”的常态，将服务前置，构建从签约到入住、贯穿业主居住全周期的服务体系，将细致关怀融入每一个环节。

壹号生活官作为核心服务载体，从业主签约当日起便提供一对一专属服务，搭建业主与项目之间的沟通桥梁。无论是工程进度同步、房屋细节解读，还是各类需求协调对接，壹号生活官均实现快速响应、高效落实，让业主在等待收房期间，既能及时了解房屋建设动态，也能获得安心的服务体验。

在智慧服务方面，壹号会小程序即将上线，作为业主的“云端生活管家”，将实现数字化便捷服务全覆盖。未来，业主可通过小程序一键完成会所预约、活动报名、工程进度查询、壹号生活官联络等操作，兼顾服务温度与效率，匹配高端业主的生活节奏。

MORE不止于此刻，高阶生活持续升级

当前上海顶豪市场竞争日趋激烈，中粮·北外滩壹号依托中粮央企产业链资源，以“持续生长、私属定制”为核心，打破传统顶豪服务模式，构建起一套可迭代、可升级的高端生活服务体系。

从十九载五作的匠心打磨，到1800㎡顶奢会所的空间支撑；从中粮产业链的资源赋能，到签约即启的全周期服务，中粮·北外滩壹号的实践表明，高端住宅的核心竞争力，已从单一硬件堆砌，转向资源与服务的深度融合。

中粮大悦城 · 世界S湾 · 壹号作品，建筑面积约185/228㎡天际平层，目前仍有少量席位在售，为追求高端居住体验的业主提供新选择。

户型图赏鉴

185㎡四房奢阔大宅

准1梯1户设计，私享电梯厅独立入户，经典飞机户型，三开间朝南，南北通透，动静分区，通风采光俱佳。

独立玄关做足私密性和仪式感；LDKB一体化设计的客餐厅面积达到约55㎡，方正大气。

主卧套房尺度豪奢，可供业主配置步入式衣帽间，卫生间做到双台盆+大浴缸+独立淋浴的顶配，尊崇感十足！

228㎡四房天际大宅

准1梯1户设计，私享电梯厅独立入户，户型尺度进一步升级，当今顶豪新盘中极为稀缺的四开间朝南。

边厅面积超过50㎡，给一家人提供了阔绰的交流空间；约270°环幕景观设计，带来极好的采光，并且高区可以直面陆家嘴城市天际线+黄浦江景观，视野相当震撼！

主卧大套房设计带超大主卫和衣帽间，面积约50㎡，尺度感与市面上近300㎡的顶豪拉平。

室内设计由中国现代室内设计领域的领军人物——梁志天亲自打造。

在材质选用上，延续了壹号系的高端标准，大量运用奢石、高难度弧形工艺以及国内外顶尖品牌。

如宝格丽大理石打造的西厨岛台、铂浪高的净水三合一水龙头和一体式大水槽、霍尼韦尔的前置过滤器、全屋软水以及末端净水器系统、来自意大利法罗力燃气热水器、德国唯宝卫浴、当代龙头及花洒......还有全屋华为智能家居系统配置。这一套组合，是真正意义上的顶豪序列配置！

土拍回顾及规划

2023年9月5日，大悦城控股上海大区公司通过上海联交所成功竞得上海市虹口区北外滩116街坊地块（即中粮北外滩壹号）。地块位于北外滩红线内，靠近大连路地铁站，与外滩、陆家嘴共同构成上海“黄金三角”。

项目四至范围：东至保定路、hk367-02、hk367-05地块，南至昆明路，西至 hk367-03、hk367-04 地块，北至唐山路。

项目总用地面积约23849.2平方米，容积率1.95，总计容建面4.65万㎡，是上海市中心罕见的无商办、无15%自持住宅、无5%保障房的纯住宅项目。

整体由一栋24F高层住宅和风貌别墅组成。高层共90套、产品面积段约180-228m²，风貌别墅共118套，产品面积段约130-350m²，其中主力建面约203-205-230m²（占比约83%）

建筑立面，高层主体以仿红砖陶板+古铜色铝板+白色石材+玻璃幕墙的高标准结合，来完成建筑的美学表达。

风貌别墅则复刻海派石库门的韵味，但不同于大多数风貌别墅的格栅小花窗设计，「中粮·北外滩壹号」大幅增加窗墙比，赋予相对沉闷里的里弄建筑，更通透、更明亮的特质！

公区方面，从归家社区大堂、大堂序厅、以及入户单元大堂一路看过来，体现出一套脉络完整，层层递进的海派顶奢设计语言。

虽然项目仅有208户，仍然通过深挖三层，满配了高达约1800㎡的私享顶奢会所。按户均占有会所资源计来算，这在当今顶豪圈是顶尖的水平。

会所由全球顶奢酒店设计领域的标杆——CCD香港郑中设计事务所执笔。目前看到的效果图，体现出一股醇正的老钱世家风，设计品位远超市场同类豪宅。

社交宴会区内，私宴、茶室与专属酒吧一应俱全，满足业主商务应酬到亲友小聚的各种场景需求。

瑜伽健身区，大幅落地窗引入自然光线，天花的格栅造型，地面的复古拼花木地板，都透出浓厚的海派风情。

恒温泳池更是融入超级垂直花园庭院体系，直接在泳池中做出美轮美奂的景观。

雅集共聚区内，除了常规的阅读，棋牌等功能外，甚至设有一个舞蹈录音室，配置之高，沪上少见。

因为这是中粮大悦城的壹号系，珠玉在前，小编完全不担心会所未来兑现的效果，甚至已经很期待看到未来会所开放展示的那一刻。

景观方面，设计了「八大主题场景」，从百年梧桐下的静谧巷道，到充满未来感的艺术庭院，共同构成一个鲜活立体的生活剧场。

生活配套

交通方面：项目周围环绕三条地铁，步行约360米到4、12号线大连路站，步行约560米到12、19号线（在建）提篮桥站。

地铁出行到人广和陆家嘴都只需要4站。未来，随着在建的南北大动脉19号线贯通，可以直达世博、前滩等多个核心滨江段。

自驾上，项目往北约300米就是北横通道，往南车行约1公里，就是新建路隧道和大连路隧道直达浦东。从项目到陆家嘴、北外滩和外滩都在10分钟左右。

商业方面：项目出门就是高浓度的国际生活主场，步行可达北外滩来福士（约600米）、瑞虹天地太阳宫（约350米）、白玉兰广场（约1公里），未来还将会兴建全球最火的时尚奢侈品商场之一的SKP。

半径3km内，还可以同时覆盖外滩、陆家嘴、苏河湾等“黄金三角”的繁华商业！

教育方面：周边学府众多，优质教育资源密集。北侧的长青学校是老牌的九年一贯制公办重点，南侧的上海中学国际部是知名民办名校，距离新华初级中学

（常年四校八大预录人数上百），新复兴初级中学，这两所虹口的顶尖民办学校也都在直线3KM内（新房不承诺对口学校，具体以实际为准）。

医疗方面：周边有复旦大学红房子妇产科医院，守护着每一个家庭的人生重要时刻。、以及三甲新华医院、上海市第一人民医院为健康生活保驾护航。

生态休闲：周边有22公顷无车漫步区、3.5万平方米航海公园与中央绿地相融，3.4公里滨江休闲岸线

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1、房地产
是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。它是由房产和地产两大部分组成。所谓房产，是指以房屋作为物质载体的财产；所谓地产，是指以土地作为物质载体的财产。其特征有：（1）固定性；（2）永久性；（3）个别性；（4）保值性与增值性。
2、房地产业
是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。它包括：土地的开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、出让、转让、房屋所有权的买卖、租赁、典当、房地产的抵押，以及由此形成的房地产市场。
3、三通一平
是指建设前期的开发工作，指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。
4、七通一平
指大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。
5、规划红线
是对建设用地范围的标定，通常以用地角点的城市坐标或参照建筑物距离给定。
6、保障性住房
是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房、两限房和政策性租赁住房等构成。
7、经济适用房
指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套费用的50％，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率3％），故又称经济实用房。
8、政策性租赁住房
某些地区也叫公共租赁房,归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。
9、两限房
全称为限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。目前情况来看，首批限价房规定：限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。
10、自住型商品房
北京市住建委2013年首次推出自住型商品房，此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。套型建筑面积以90㎡以下为主，最大套型建筑面积不得超过140㎡
11、商品房分类
按用途，可分为住宅、写字楼、商铺等；按楼层，可分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。
12、低层建筑
指1－3层的住宅建筑。多层建筑：指4－6层的住宅建筑。中高层建筑：指7－9层的住宅建筑。高层建筑：指10层至10层以上的住宅建筑或总高度超过24米的公共建筑及综合性建筑。超高层建筑：指高度超过100米的住宅或公共建筑。
13、住宅的耐久年限
即住宅的使用寿命一般为50年。
14、会所
以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。
15、塔楼
以楼梯、电梯为核心所组成的住宅（一般为高层住宅）。
16、板楼
由多个单元排列组成的住宅。
17、跃层
一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层。
18、复式
在建造上仍每户占有上下两层，但实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层。
19、错层
户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分为两层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促）
20、进深
一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。
21、开间
住宅的宽度，指一间墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，也叫面宽。
22、标准层
平面布置相同的楼层。
23、层高
房屋一层的高度。指下层楼板面到上层楼板面之间的距离。
24、净高
下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可用公式表示为：净高＝层高－楼板厚度。
25、建筑间距
是指建筑之间应保持的合理距离。通常以日照间距来确定。即冬至正午时太阳光照经前幢房屋后檐至后幢房屋底楼窗台时两幢建筑之间的距离。确定标准：日照标准，住宅底层满窗日照不少于连续1小时（冬至日）或连续2小时（大寒日）。
26、日照间距包括正面间距和侧面间距
27、日照间距系数
按照日照标准确定房屋间距与遮挡房屋檐高的比值，板楼正南正北1.6、倾斜20度以上1.4。
28、户型
每户居室的数量和大小。户型比：各种户型在总户数中所占的比例。
29、房屋产权
指所有者对财产的占有、使用、收益和处分的权利，是物权的一种。指房产所有者按国家法律规定所享有的权利。
30、建筑面积
套内建筑面积分摊的公用建筑面积。
31、建筑物内层高低于2.2米的楼层不计建筑面积。
32、套内建筑面积
套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
33、公摊面积
公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房、地下室、值班进警室等以及其他功能上为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。套和各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的一半。
34、封闭阳台按实际面积计入建筑面积，未封闭阳台按实际面积的一半计入建筑面积
35、使用面积
建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和，俗称地毯面积。
36、使用率
使用面积与建筑面积之比。（使用率＝使用面积/建筑面积）
37、实用率
也称得房率，是套内建筑面积和建筑面积之比。（实用率＝套内建筑面积/建筑面积）。
38、分摊的公用建筑面积
套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。
39、公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/套内建筑面积之和。
40、容积率
总建筑面积与建设用地面积之比。（容积率＝地上建筑面积/项目占地面积）
41、建筑覆盖率
又称建筑密度，是建筑物基底占地面积与规划用地之比。（建筑密度＝建筑物占地面积/规划建设用地面积）
42、人口毛密度＝项目估算人数/项目占地面积（单位：人/公顷）
43、绿地率
是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。（绿化率＝绿化占地面积/项目占地面积）
44、五证及发证机关
（1）《国有土地使用证》（国土资源局）、（2）《建设用地规划许可证》（规委）、（3）《建设工程规划许可证》（规委）、（4）《建筑工程施工许可证》（住建委）、（5）《商品房预售许可证》