谢逸枫：潘石屹，我的反思

文/谢逸枫

2026年4月16日中午，远在美国的SOHO 中国有限公司联合创始人‌，曾任董事会主席潘石屹《我的反思》一文引起我的关注，我基本上认同潘石屹的观点和房地产风险分析及提醒，并且佩服潘石屹高峰时期退出中国房地产，成功避雷。

潘石屹《我的反思》一文表示，1998年国内福利分房退出、商品房市场起步，行业初期向香港学习模式与术语，却将高杠杆、高周转模式异化放大。按揭首付比例持续下调，部分机构推出低首付、零首付，杠杆风险失控。

另外是房企追捧“土地银行”概念，盲目囤地扩张，行业竞争偏离造房卖房本质，陷入融资与拿地竞赛，生态畸形膨胀，质疑声音被压制。中国房地产行业核心问题并非房价过快上涨，而是房地产运转模式异化。

房企依赖预售回款和借新还旧、银行依赖放贷、地方依赖土地财政、购房者投机炒房，四方绑定形成脆弱链条，部分房企模式近乎“庞氏骗局”，靠后续融资与接盘者维系，链条断裂即引发崩塌，多数参与者难以全身而退。

中国房地产行业困局是制度、金融、财政、企业扩张与社会预期共同作用结果，诚信是不可突破底线。背离诚信、靠杠杆与投机运作，才是行业重创的致命原因，守住诚信方能控制风险、留有余地。

对于中国房地产行业复苏，提出三点主张。一是尽快处置遗留问题，不拖延。二是优先保障购房人权益，守住交房承诺，修复市场信心。三是回归居住属性，以诚信重建行业根基，推动房地产触底回升。

2014年-2020年，潘石屹将上海、北京资产密集抛售，累计套现300亿元后，转身就奔赴美国，斥巨资购地块、买豪宅、建房子，跻身美国地产界并转型。2022年9月7日，辞去SOHO中国董事会主席等所有管理职务，转向家族财富管理。

尽管潘石屹通过出售北京、上海项目和土地、公司私有化，累计套现300亿元，却没有留下烂尾楼、债务，这是最值得欣慰的事情。唯一让人不理解的是在中国赚的钱，为什么给美国的哈佛大学和耶鲁大学捐款超过6个亿。

舆论批评潘石屹说“若企业只知索取时代红利，却不愿担当社会责任，即便规模再大，也难称伟大”。毫无疑问，潘氏夫妇在中国赚得盆满钵满，转头就跑去美国享福的行为，即使看上去再体面，却也难获尊重，因为忘记了自己的根。