上海更新城乡建设用地基准地价，住宅用地差异化调整

（来源：劳动报）

转自：劳动报

今年，本市对城乡建设用地基准地价进行更新，市规划和自然资源局日前对此进行了解读。

据悉，本市地价管理工作将以基准地价为牵引，推进创新优化，实现迭代升级：一方面要适应城市发展转型，地价管理将向更加弹性适配、动态响应的方向升级，更好的支撑城市功能提升和空间布局优化；另一方面要聚焦存量提质增效，地价管理将向降本增效、激发市场活力的方向发力，满足存量资源的盘活利用、优质资源的高效配置；第三方面要服务空间精细治理，地价管理将向城市精细化治理、土地可持续利用和全生命周期价值提升方向拓展。

同时，自然资源部也有相关工作要求，部下发过《关于加强城镇建设用地基准地价管理》（自然资办发〔2024〕45号），要求全国基准地价应“严格遵守技术标准，严格保证现势性，客观反映价格水平”，根据上述情况，我局组织开展了本市的2026年建设用地基准地价修订更新工作。

本次城乡建设用地基准地价的基准日为2026年1月1日，成果覆盖全市陆域范围，核心修订内容包括：

增设地类用途，实现城乡用地“同地同价”。基准地价用途类型充分衔接国家及本市规划、土地分类标准，新增1个大类（即殡葬设施用地），首次实现全市城乡统筹一体定级定价，形成7大类13小类用途体系，即住宅（包括商品住房、租赁住房）、商业（包括批发零售、旅馆）、办公、工业（包括产业项目类、标准厂房类）、研发（包括产业项目类、通用类）、公共管理与公共服务（包括一类、二类、养老）、殡葬设施。

住宅用地内外差异化调整。住宅用地衔接“一核一环四向”、城市更新等重点区域规划实施成效。级别范围上，维持现行11个级别整体格局，将黄浦老城厢及滨江、浦东三林、徐汇滨江、杨浦复兴岛及周边、闵行紫竹片区等区域商品住房用地提升一级。崇明区外围地区降低一级。价格水平上，考虑稳定房地产市场预期与信心，体现区域市场分化，内城区域侧重“优质优价”，上调6%-9%；中城区（外环内）域重点稳定发展预期，保持不变；外环外区域侧重保障型居住需求，下调3%-5%。进一步支撑租购并举住房体系建设，租赁住房维持2020年版基准地价价格水平不变。

商办用地整体稳中有降。顺应市场、稳定预期，鼓励存量更新转型和工商业用地续期，优化营商环境。级别范围上，商业地价将黄浦外滩二立面从二级提至一级、老城厢局部区域和董家渡金融城区域从三级提至二级，办公地价将黄浦新天地东侧区域、董家渡金融城区域从二级提至一级。同时，下调部分区域的空间级别，对外高桥地区从六级降至七级、奉贤杨王地区从八级降至九级、崇明外围地区从十级降至十一级。价格水平上，商业办公用地价格面上保持不变，通过降低设定容积率、扩展修正系数和修正幅度、改变底线价格计算方式等，聚焦营商环境优化。助力商务楼宇有机更新和土地使用权续期，实现降本增效。

产业用地整体大幅下降。落实“保量控价”要求，全面下调产业用地基准地价。50年产业项目类工业用地，按内城、中城、外环外区域分别降低5%、10%、15%；产业项目类研发用地按上述区域分别降低3%、6%、10%。20年产业项目类工业，将年期修正由还原法改为直线法，即20年期价格占50年期的比例由67%下调至40%，更有利于弹性年期出让。

公服用地保持平稳。在保持总体价格低水平稳定的前提下，降低社区商业、殡葬、停车设施用地成本。将社区商业用地价格下调20%；紧扣公益惠民原则，殡葬设施用地价格与公共服务用地（一类）相当；为缓解城市停车困境，对单建地下停车库基本价格，由原参照商业调整为参照公服用地，价格水平平均下调5%；进一步助力文旅康体项目，将娱乐康体用地价格水平下调20%。