华润置地这一次，凭一己之力卖了上海“一半”的货量！

究竟什么才是真正的豪宅？

是多堆砌一些奢石？还是多做一些灵动空间？亦或是家电品牌的顶配？

我们先来看以下这组照片，或许可以管窥蠡测。

乍看之下，是不是还以为，艳姐这组照片拍摄于巴黎塞纳河畔的咖啡店。其实是华润置地为你，把巴黎塞纳河畔的花神咖啡搬到了你家楼下。

你会感受到，华润置地并不只是在打造一套房子，更是在定制一种全球滨江的顶奢生活方式。

澐启滨江花神咖啡实景

当然，这还仅仅只是“全球滨江52个丰盈时刻”的开篇。

而掀起这个序章的主角是：华润置地落子浦东后滩的澐启滨江。

所以回答下我们开篇的那个问题：什么才是真正的豪宅？华润澐启滨江告诉我们：

是体系化全面升级下，呈现出的全新生活方式！

是各种细节极致匠心中，重新定义出的未见之界！

是强大的片区提振能力上，链接各种的世界顶配的统控能力！

最终，这一切也会在业绩上极致表现：

上海1500万+总价段成交排行榜

（数据来源：克而瑞上海；

统计周期：2025.12～2026.4.8）

销售金额TOP10中，竟然有3个来自华润置地。

而澐启滨江，无疑是上海顶豪市场的现象级案例，它以一己之力，卖了1500~2000万价位段约60%、1500～5000万+价位段约33%的货量！从去年首开开始，就一路领跑、频频出圈，用真实的热度与战绩，成为整个市场绕不开的话题：

去年11月底项目逆势入市，225%认购率，毫无意外首开日光；

12月2批次两次加推，30天狂销60亿；

今年1月，3批次加推套均总价4000万+的27套房源，认购率119%；

3月，4批次加推135套房源，认购率142%，开盘去化超9成...

短短4个月，5次认购，4次开盘，累计认购人数即将突破1000组，成交500多套，销售额直接干到110亿+！

但这还没完，在刚刚结束的5批次认购中，澐启滨江依然表现出惊人的实力：

177套房源，认购216组，认购率高达122%。

更炸的是，澐启滨江居然今天又取证了！在18天内连续三次推盘，推盘372套，创造上海取证历史上的最快操盘记录！！！

这份热销绝非偶然。这是华润置地跳出传统豪宅开发框架，对顶豪资产稀缺性的深度思考与实践，更是一场前所未有的上海豪宅革命！

01

3大核心动作

以“反周期”操盘兑现市场传奇

艳姐在前面提到，澐启滨江不只是在打造一套房子，更是在定制一种全球滨江的顶奢生活方式。

而这，是顶豪区别于普豪的一个显著标签。

这个月初，巴黎塞纳河畔的花神咖啡厅，被澐启滨江安放于滨江第一门庭，亿级造价搭配顶级奢石，将国际摩登美学融入归家仪式。

澐启滨江花神咖啡实景

这还仅仅只是“全球滨江52个丰盈时刻”的开篇。

未来，随着社区场景、全维配套的逐步落地，澐启滨江将串联起"文化感、仪式感、生活感、舒适感、实景感"五感体验，绘就完整的滨江生活图鉴。

此次花神咖啡厅的落地，表面上看是全球滨江的顶奢生活方式的一次实景兑现，但从营销维度看，指向了一个非常精准的动：

“反周期”操盘造势！

短短4个月5次开盘，澐启滨江客户接踵、把把热销。

有人看到他们数据漂亮：11天2次开盘，场场爆满；

有人羡慕他们打法密集：18天3次加推，节奏凶猛。

然而，艳姐身边不少同行的第一反应不是羡慕嫉妒恨，而是深深的震惊：

华润置地，居然这么“刚”？！

澐启滨江效果图示意

艳姐实在好奇，去和华润置地上海的营销团队聊了聊。越聊越发现，这套从项目团队到地区公司、集团总部，自上而下紧密协同、关键时刻汇聚资源的打法，确实值得拆一拆。

①节奏打法上的“快”：节奏碾压、抢出窗口；

操盘的本质，是勇敢者的节奏游戏。

你敢不敢先下手，你能不能收得住，那就是最考验人的地方。

去年上海楼市从上半年火爆到下半年转冷，市场变化显著，过山车行情下，十分考验房企对市场节点的把握。

但艳姐看到华润置地上海团队的市场敏感度非常精准：

去年8月1日拿地；9月19日发布案名，同一天造好了临时接待展厅；10月18日召开城市品牌发布会；进入11月，售楼处与样板间开放，11月20日取证。

在前期各个节点上精准蓄客后，11月底首开时便收获280%认购率并日光，给项目立下了“滨江大宅”的红盘flag；

进入12月，高端项目集中上市，市场高度分流，他们抢抓首开热度，首开不到1个月加推2批次，11天内2次密集开盘，最终30天狂销66亿；

到今年1月，在市场热度明显不足的情况下，他们小批量加推27套头排临江楼王，依然收获119%认购率；

春节后，上海小阳春窗口启动，新房成交环比增长240%，他们又抢抓小阳春窗口加推4批次，收获142%认购率，开盘去化超9成；4批次开盘后11天抢抓小阳春热度，并5批次加推，再次收获122%认购率...

从节奏上看，从摘地到首开仅仅3个月时间，首开到5批次加推也只有4个月时间，中间还隔了一个春节，这样的节奏碾压，放在其他项目上，完全是个不可能的数字。

从节点上看，他们通过对市场与政策窗口的准确研判，在市场有热度时精准把握住了市场窗口快速去化，在市场热度不足或者竞争激烈时，总能“制造”出市场窗口，实现快速去化。

过山车行情下，他们在总部资源的支持下，通过团队作战，高频开盘，牢牢把握住了市场主动权。

②价值挖掘上的“深”：话题造势、节点爆破；

华润置地上海团队有个共识——

市场行情或许无法左右，但必须要“造势”。

艳姐也直观感受到，拿地以来的8个月里，月月都有围绕项目的热点，长期占领舆论场上的C位，不断向外界抛出热词概念，稳定地在输出滨江大宅的高端形象……

比如，其他项目办的是产品发布会，去年9月华润置地专门为澐启滨江举办了一场超高规格的“世界水岸城市滨江发展论坛”，请来业内重磅专家站台，提炼出了“黄金三角2.0”、“中国江河1号作品”等概念，几乎瞬间成为热词爆款。

到10月战略新品发布会，11月云端发布会，12月单霁翔、丁祖昱领衔“滨江发展论坛2.0”，再到2026年3月“澐尚新品影响力盛典”、上海半马活动……

这种短时间内密集输出、层层递进，也对市场形成了强势的节点碾压，一个很直观的结果就是，同期竞品几乎都被迫跟在澐启滨江后面，被动跟随、被动应战。

再比如，艳姐能强烈感觉到，澐启滨江的营销团队是制造话题的高手，全程和媒体保持高密度链接，自从拿地后，澐启滨江的话题悬念就没有断过。

“全球S湾心”“旗舰庄园”“江城共生”等多角度话题曝光造势，爆款频出，在市场的真空期里实现“热度永不掉线”。

你会发现，他们早已跳出“卖房子”的传统营销语境，通过持续深挖项目的独特价值标签，并经由大师、专家的高频深度解读，构建出完整的滨江板块的生活价值和资产属性的价值链路。

③拓客渠道上的“广”：圈层突破、“三队”协同。

行业竞争进入深水区，传统营销陷入瓶颈期，基本沦为被动的“三靠”：

获客靠渠道、冲盘靠提佣、去化靠降价。

但在澐启滨江，他们通过“一致对客”策略实现全方位破局，2个关键动作：

双线并行、“三队”协同。

在线上，依托垂类媒体与自有矩阵破圈引流，数字化营销夯实流量基础。

在线下，搭建大客户组、销售团队与自渠商机组的“三队”战队，分工明确、协同并进，织就一张立体化、高效率的拓客网络。

具体来看，他们聚焦1500万~1亿级高端客群，通过跨行业、跨区域、跨城市的全域全渠道大客户拓客，精准实现价值触达、流量转化。

跨行业破圈：天使投资会覆盖21家上市公司、8家高科技企业；深度介入高尔夫圈层；整合文化类相关论坛、马拉松等资源，做到通过不同触点覆盖不同圈层的高净值人群；

跨区域深耕：定向拓展徐滨、世博、陆家嘴区域的央企写字楼；完成中国联想、中国电科等30+专场企业宣贯拓展，实现从徐汇、浦东到黄浦、静安等核心高净值客群的深度渗透。

跨城市联动：依托集团资源，首次上海牵头联动北京、深圳的华润顶豪项目，建立月度客情分析会交流机制；首次落地上海+海南润伙伴探盘计划；首次搭建上海广佛大客户联动，拉通分散在各条线、各场景、各城市的客户资源。

润伙伴探盘计划

最终，这套上下一盘棋的体系化拓客动作，不仅实现了对上海本地高净值客群的流量虹吸，还实现了大湾区、环沪等域外增量客群的精准触达。

艳姐还了解到，澐启滨江的整个操盘过程中，华润置地总部与大区的战略前瞻与精准赋能也起到了至关重要的作用。公司高管会亲自为项目产品宣讲站台，作为“四城五子”战略级作品给予高度关注、调配资源自持…

不过复盘澐启滨江的操盘，艳姐发现，华润置地的操盘底层逻辑发生了明显转变：

从过去的注重"单批次去化率"转向"全周期市场份额"。

在当前市场环境下，他们不再将单批次的高去化率作为唯一目标，而是将全周期的品牌声量、客户储备、市场份额拉高到与高去化率同样的战略高度。

这种“反周期”操盘，无疑为行业高端项目提供了全新的操盘路径：

以极致节奏创造持续声浪，以市场份额优先取代短期去化率，最终实现品牌与业绩的双重丰收。

02

产品即颠覆

极致引领，上海首个滨江定制豪宅

过去谈起顶豪，大家更多聚焦于板块红利这类外部红利。但现在的高净值人群更加理性、挑剔，也更看重真实可感的居住价值。

换言之，楼市正式进入以兑现为核心的产品力时代。

澐启滨江的“逆势热销”，内核正是一场罕见的人居理念革新——

以产品力为内核，以兑现力为底气，两者相辅相成，共同构筑顶豪真正的竞争力。

①对视野资源的降维打击，让江景真正融入日常；

上海不缺江景房，可大多项目只实现了 “单面看江”，江景更像一幅挂在窗外的“装饰画”，难以融入生活。

澐启滨江从产品设计之初，就把“江景生活化”落到实处。

三面观景、双270°环幕视野，再加上约12.5~16㎡的超大甲板阳台，直接打开了江景生活的全新维度。

澐启滨江样板间实景

在这里，江景不再是少数户型的特权，而是每一户都能拥有的日常。起居、休闲、待客，每一个生活场景，都能被温柔的江景包裹。

澐启滨江效果图过程稿

这种对视野资源的极致挖掘，不只是设计上的巧思，更将市场对江景豪宅的认知带到一个全新的高度。

②对设计迭代的极限探索，打造独一无二的产品标识；

上海顶豪同质化越发明显，华润置地一如既往的选择“自己卷自己”。

在颜值、景观、空间上不断突破，用实景落地诠释设计迭代的极致，打造出独属于澐启滨江的产品标识。

当你走进澐启滨江，第一眼便是以旗舰风帆、游艇甲板为故事蓝本打造的滨江第一门庭，约130米长、约9米净高、约40米进深的恢宏门庭下，群帆意向构建十四座云帆帆影的归家门廊，犹如停泊在归家的港湾，列阵为归家的殿堂，将黄浦江的浪涌，写意为建筑立面的柔光。这不是一个门头，而是一座停泊在 S 湾心岸线的建筑地标。

澐启滨江实景

建筑立面没有沿用千篇一律的玻璃幕墙，而是以风帆与游艇为灵感勾勒线条，铝板与玻璃在阳光下透着细腻温润的质感，游艇般流畅的线条和江景浑然一体。那种高级的视觉冲击力，是效果图完全体现不出来的；

澐启滨江效果图过程稿

景观打造也跳出了平铺直叙的绿化思路，呈现出立体峡谷般的社区氛围。

约3500㎡下沉水院搭配6.5米架空层，形成近13米的景观落差，坡地、绿植、水景层层递进，整个社区就像一个通透又鲜活的自然容器。

澐启滨江效果图过程稿

空间上更是系统性造了15大户型矩阵，覆盖125-510㎡全周期需求，用实景户型真正做到“一户一需求，一户一价值”。

比如建面约125㎡户型，三开间朝南搭配 270° 观景视野，精致与实用一步到位；245㎡户型更是惊艳，近60㎡开放式超级公区，打造出真正的无界生活剧场。

澐启滨江建面约245㎡户型样板间实景

尤为难得的是，华润置地没有止步于“一次性设计”，而是在项目入市后结合市场反馈与客户需求，不断打磨产品、升级实景呈现。

③对滨江豪宅的系统定制，把豪宅做成“可生长的高定作品”。

现在很多豪宅的精装，无非是国际品牌堆砌+统一风格复制，看似奢华却毫无个性，更谈不上适配生活。而澐启滨江拒绝“千豪一面”，打造上海首个系统定制滨江豪宅，让豪宅变成定制化的生活载体。

空间可塑上，他们摆脱了传统固定户型的束缚，通过框桶结构设计，实现更加灵活的场景布局，部分户型提供X空间定制方案，业主可以根据家庭结构的变化，灵活调整空间布局，让房子能够跟上生活方式的改变。

澐启滨江X空间定制示意

“皮肤”可选上，和艺术家联名的入户门把手、艺术门牌挂画，以及电视背景墙、岛台等区域的多款石材与岩板选择，让业主能深度参与到空间美学的打造中。

澐启滨江“皮肤”定制示意

更绝的是全场景超配收纳系统，主卧衣柜带摇表器、主卫镜柜藏美妆冰箱、厨房有转角拉篮+小家电区，让“万物各得其所”不再是口号。

通过这套收纳系统，建面约125㎡户型实现了约20m³的收纳量，相当于能放下近200个28寸行李箱。

艳姐必须强调，地产从不缺承诺，缺的是落地。澐启滨江以产品力与兑现力相融，用实景证明：

真正的产品引领，是一诺千金的实景兑现；

真正的顶豪生活，是脚踏实地的日常呈现；

真正的区域之王，是资源整合能力的超级王者！

03

上海顶豪，正进入澐启滨江时间

艳姐跟很多高净值客户聊下来，大家纠结的早就不是“要不要买顶豪”，而是到底什么时候买、哪一批次买最合适。

今天艳姐不绕弯子，直接把最实在的结论说透：

澐启滨江此次加推的五批次，很可能是2026年，上车顶豪的最佳窗口期。

澐启滨江五批次加推楼栋示意

怎么理解这个“最佳窗口”？

先看澐启滨江的推盘逻辑。

澐启滨江前四批次有多火爆，大家有目共睹。一批次认购率高达225%，四批次依旧突破149%，基本全靠手速和运气硬拼。

高认购率必然带来高去化率，但这种 “供不应求” 的稀缺感，无疑带来客户选房环节的过度焦虑和过度竞争。

五批次加推，澐启滨江一次性拿出177套房源，无疑让客户的选择面一下子宽松很多。

再看当下整个市场环境。

3月上海新房供应环比大涨89%，小阳春各路楼盘扎堆入市，客户被严重分流；加上豪宅客群持续消化，精准买家被摊薄得厉害。

澐启滨江五批次认购率也顺势回落至122%。

这意味着，中签率会明显提升，客户不用再挤破头摇号，更容易选到楼层、位置、景观都心仪的房源。

随着五批次加推结束，预计更加重磅的六批次将于近期过会，这也将是07地块及建面约185㎡户型的双收官之作。近期样板间即将亮相，相信将再次震撼滨江豪宅市场。

澐启滨江六批次收官加推楼栋示意

最后看澐启滨江的资产底盘。

卡位黄浦江黄金三角2.0核心的澐启滨江，靠着“世博+前滩+徐滨”的三极联动，把“生态、产业、文化、商业”这四种资源叠在一起，造出了一个超级复合的生活圈。

澐启滨江区位示意

如果把视野再放大，黄浦江对岸的徐汇滨江东安板块卖到18万+/m²，龙华板块低密产品预计近20万/m²，还都不临江。

而澐启滨江坐拥一线江景、超级资源底盘、全维产品力，却保持了很强的质价比。

这种资源确定性下的全维度价值叠加，更有清晰的资产价值增值预期，对于追求确定性的改善与顶豪客群来说：

澐启滨江的加推，将是上车顶豪的最佳窗口期。

结语

2025年，华润置地用一场4连冠的“利润王”，回答了地产行业最本质的问题：当潮水退去，什么才是真正的护城河？

不是高周转的模式，不是营销的“套路”，甚至不是低廉的价格。

而是对产品永不妥协的死磕，对客户体验极致的钻研，对每一个承诺不计成本的兑现。

而华润置地也以澐启滨江，很好地回答了市场的提问：

高净值人群为什么仍愿意为好产品付出期待。

随着澐启滨江的持续焕新，这场关于滨江顶豪价值的探索，无疑值得更多期待。

澐启滨江的成功，可能只是起点。

华润置地的传奇，或许已然开启。

对澐启滨江感兴趣的朋友

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主编：张艳

责编：eric、vivi

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