谢逸枫：中国商品房库存8亿平方米，房价回到2018年

文/谢逸枫

2026年3月16日，一组统计部门发布的2026年1月-2月全国房地产市场基本情况数据透露出一个重大信号，截至2月末，全国商品房库存8亿平方米，房地产迎来最大挑战，这是自1987年有统计数据以来最高纪录。

对比2025年全年，前2月房地产市场总体呈现未止跌、下行周期的探底、深度调整状况。量价及资金指标跌幅扩大，投资端呈现边际改善的形势，核心指标呈现收缩、超调、超跌态势，延续震荡、下调、探底的深度调整趋势。

总体看，2026年前2月房地产各项指标处于深度调整过程中，这更加突出了2026年着力稳定房地产市场的重要性和迫切性。同时，意味着房地产各指标仍然存在调整和改善的空间，未来需要更大力度、规模、系统的超常规刺激政策。

逆周期之下，政策将加大力度维稳房地产，一系列政策工具会继续出台。目前房地产市场连续4年已经超调、超跌了，短期内全国房价难止跌，房价下跌态势明显，主要是供求关系发生重大变化，库存和二手房挂牌及法拍房的量居高不下。

统计部门的数据显示，前2月销售均价同环比均下降。前2月商品房销售均价8809元/平， 环比下降6.0%，同比下降7.7%。其中住宅销售均价9259元/平， 环比下降 5.5%，同比下降7.0%。 从绝对值来看，房价回落至2020年3月的水平。

对比2025年全国商品房价9527元/平（销售均价）环比上涨0.20%，同比下降4.27%，呈现房价止涨转跌，跌幅扩大的形势。去年12月全国房价9370元/平，环比上涨3.01%，同比下降9.48%，说明房价跌幅扩大，未止跌，处于筑底期。

目前全国房价处于探底、止跌的筑底调整阶段，前2月全国房价同比跌幅7.7%，单月房价环比下跌6.0%，表明总体未止跌回稳。主要是去年同期的高基数、房企以价换量、市场结构性的因素，最主要是供需关系未根本改变。

前2月全国商品房销售、金额数据指标下降的幅度扩大，分别为同比下降13.5%、20.2%，对比2025年8.7%、12.6%的跌幅，跌幅分别扩大4.8%、7.6%。总体来看，行业风险继续出清，延续深度调整趋势，表现市场淡季的现象。

前2月开发投资额同比下降11.1%（2025年下降17.2%）、施工面积下降11.7%（2025年下降10%）、新开工面积下降23.1%（2025年下降20.4%）、竣工面积下降27.9%（2025年下降18.1%），说明供应端边际改善，紧缩趋势不变。

前2月销售面积同比下降13.5%，销售额下降20.2%、房价同比下降7.7%（2025年同比下降4.27%），跌幅均扩大，表明市场量价齐跌。房企到位资金下降16.5%（2025年下降13.4%）、待售面积增长0.1%、国房景气指数跌幅扩大。

第一是供应端，开发投资跌幅收窄。前2月全国房地产开发投资9612亿元，同比下降11.1%。对比2025年同比下降17.2%，跌幅收窄6.1%。其中住宅投资7282亿元，同比下降10.7%，对比2025年下降16.3%，降幅收窄5.6%。

办公楼407万平方米，同比下降17.3%，对比2025年同比下降22.8%，跌幅收窄5.5%。商业营业用房640万平方米，同比下降18.2%，比2025年同比下降14.0%，跌幅扩大4.2%。开发投资额总体跌幅收窄，真相是统计数据口径的变化。

前2月住宅投资7282亿元，同比下降10.7%，对比2025年下降16.3%，降幅收窄5.6%，已经连续下降4年2个月（50个月）。办公楼同比下降17.3%，对比2025年同比下降22.8%，跌幅收窄5.5%，是开发投资的跌幅收窄主要原因之一。

房地产开发投资额跌幅已经连续下降4年2个月（50个月）。投资一路下滑的趋势尚未得到根本性扭转，总体来看，改善修复效应不明显，政策传导到投资效果差，恢复缓慢。房地产开发投资累计跌幅6.1%，呈现边际改善的趋势。

现在房地产行业修复缓慢。房企投资信心严重不足，民营房企资金改善不明显，其中施工面积、新开工面积和竣工面积下降幅度扩大，土地购置面积和费用降幅保持高位，反映出销售复苏缓慢，房企资金紧张局面未缓解。

房企拿地减少、资金承压、库存较高等情况并未出现实质性改善，房企多“以销定产、以需定投”，2026年新开工和投资预计将持续回落，降幅都会收窄。能否出现小幅修复的关键在于货币化旧改推进进度、盘活闲置存量土地的开展等。

自2022年开始，单月连续下降50个月，呈现探底态势。主要下行压力来自房企现金流紧张、施工意愿不足、新开工面积及土地购置面积、金额持续大幅度下降，导致投资一直处于下降的状态，融资、到位资金、销售回款一直没有明显好转。

按照物业类别看，前2月房地产开发投资跌幅收窄，主要是住宅投资和办公楼跌幅收窄，商业营业用房跌幅扩大。按照地区区域看，东部下降11.4%、中部下降11.5%、西部下降8.6%、东北部下降30.1%，总体看跌幅收窄的趋势。

第二是供应端，房屋施工面积跌幅扩大。前2月房企房屋施工面积5.35372亿平，同比下降11.7%，对比2025年同比下降10%，跌幅扩大1.7%。其中，住宅施工面积3.71347亿平，下降11.9%，对比2025年下降10.3%，跌幅扩大1.6%。

办公楼施工面积2.3971亿平，同比下降9.4%，比2025年同比下降6.2%，跌幅扩大3.2%。商业营业用房4.7006亿平，同比下降12.3%，比2025年同比下降9.8%，跌幅扩大2.5%。施工面积的开发与房企去库存放缓有直接的关系。

前2月房企房屋施工面积5.35372亿平，同比下降11.7%，对比2025年同比下降10%，跌幅扩大1.7%，连续下降4年2个月（50个月），一路下滑的趋势尚未得到根本性“扭转”，改善、修复的效应不明显，政策传导到投资效果差，大量停工。

自2021年8月开始，单月房屋施工面积连续下降56个月，呈现继续探底，底部未修复完成态势，说明政策传导到投资、供应端效果缓慢。主要是销售低迷、政策落实不到位、房企大量的项目停工，集中精力保交房。

前2月住宅施工面积3.71347亿平，下降11.9%，对比2025年下降10.3%，跌幅扩大1.6%，已经连续下降4年2个月（50个月）。而施工面积中办公楼的、商业营业用房跌幅扩大，呈现不断扩大的趋势，修复缓慢。

第三是供应端，房屋新开工面积跌幅扩大。前2月房屋新开工面积5084万平方米，下降23.1%，对比2025年下降20.4%，跌幅扩大0.7%。其中，住宅新开工面积3695万平方米，下降23.3%，对比2025年19.8%，跌幅扩大3.5%。

办公楼168万平方米，同比下降22.7%，比2025年下降21.9%，跌幅扩大0.8%。商业营业用房292万平方米，同比下降29%，比2025年下降23.5%，跌幅扩大5.5%。毫无疑问，与保障性住房、城市更新面积缓慢有直接的关系。

前2月住宅新开工面积3695万平方米，下降23.3%，对比2025年19.8%，跌幅扩大3.5%，连续下降6年2个月（74个月）。住宅新开工面积呈现跌幅扩大的趋势，总体看住宅新开工面积的修复缓慢，与去库存、保交房有直接关系。

前2月房屋新开工面积5084万平方米，下降23.1%，对比2025年下降20.4%，跌幅扩大0.7%，连续下降6年2个月（74个月）。房屋新开工面积呈现跌幅扩大的趋势，总体看新开工面积的修复缓慢，与去库存、保交房有直接的关系。

第四是供应端，房屋竣工面积跌幅扩大。前2月房屋竣工面积6320万平方米，下降27.9%，比2025年同比下降18.1%，跌幅扩大9.8%。其中，住宅竣工面积4625万平方米，下降26.9%，比2025年同比下降20.2%，跌幅扩大6.7%。

办公楼133万平方米，同比下降52.4%，比2025年增长6.7%，止涨反跌。商业营业用房399万平方米，同比下降37.4%，比2025年同比下降12.9%，跌幅扩大24.5。与去库存、保交房力度加大、新增供应减少有直接的关系。

住宅竣工面积4625万平方米，下降26.9%，比2025年同比下降20.2%，跌幅扩大6.7%，连续下降2年2个月（26个月），住宅竣工面积呈现跌幅扩大的趋势，总体看竣工面积的修复缓慢，与去库存、保交房、新增供应减少有直接关系。

前2月房屋竣工面积6320万平方米，下降27.9%，比2025年同比下降18.1%，跌幅扩大9.8%，连续下降2年2个月（26个月），竣工面积呈现跌幅扩大的趋势，总体看竣工面积的修复缓慢，与去库存、保交房、新增供应减少有直接关系。

由于2021年下半年以来新开工明显缩量，同比持续负增长，按照2年-3年的工程进度来计算，竣工持续承压。由于2024年-2025年为竣工大年，同期基数相对较高，因此，2026年以来竣工持续出现两位数的单月同比降幅。

第五是供应端，土地成交跌幅扩大。前2月全国土地购置面积、土地购置金额超过2025年的降幅，累计同比下降分别为7年、5年，连续下降86个月、74个月，这轮土地购置面积、土地购置金额自2019年、2021年开始下行，一直到现在。

2023年-2025年全国土地购置面积因统计部门未公布，无法获得。土地购置面积平均约为1亿平方米、09亿平方米、0.8亿平方米，2025年土地购置面积已经回到1997年的水平，土地供应下降的周期达到7年时间，2026年前2月未公布。

地价上涨，让购置费上涨。1998年-2009年全国土地购置金额分别为375.4亿元、500亿元、733.9亿元、1038.8亿元、1445.8亿元、2055.2亿元、2574.5亿元、2904.4亿元、3814.5亿元、4873.2亿元、5995.6亿元、6023.7亿元。

2010年全国土地购置金额9999亿元、2011年11527亿元、2012年12100亿元、2013年13501亿元、2014年17458亿元、2015年17675亿元、2016年18778亿元、2017年23169亿元、2018年36387亿元、2019年41675亿元。

2020年44451亿元、2021年43504亿元、2022年40907亿元。2023年全国土地购置金额38616亿元，下降5.5%；2024年35655亿元，下降8.7%；2025年30760亿元，下降13.9%，2025年全国土地购置金额依然是第七高水平。

中指数据显示，前2月300城各类用地成交规划建筑面积为2.37亿平方米，同比下降23.7%，其中住宅用地成交3969平方米，同比下降28.8%，整体成交规模仍处低位。一线及核心二线城市优质地块竞拍热度较高，“缩量提质”态势将延续。

前2月TOP100房企拿地总额950.4亿元，同比下降52.4%，降幅较上月基本持平。受春节假期影响，2月土地供应缩量，且上年基数较高，房企拿地规模同比未出现明显改善。300城住宅用地平均溢价率为11%，显著上升。

第六是需求端，成交面积、成交金额跌幅扩大。前2月新建商品房销售面积9293万平，同比下降13.5%，比2025年同比下降8.7%，跌幅扩大4.8%；其中住宅销售面积7736万平，同比下降15.9%，比2025年同比下降9.2%，跌幅扩大6.7%。

办公楼销售面积237万平方米，同比增长25.3%，比2025年同比下降6.2%，实现止跌上涨。商业营业用房销售面积542万平方米，同比下降7.4%，比2025年同比下降9.5%，跌幅收窄2.1%。表明政策效果减弱，持续性不强。

前2月新建商品房销售面积9293万平，同比下降13.5%，比2025年同比下降8.7%，跌幅扩大4.8%，连续下降4年2个月（50个月）。总体看，商品房销售面积呈现跌幅扩大的趋势，主要是季节性的淡季，反映出供需关系的修复缓慢。

按照分类物业销售看，其中销售面积跌幅扩大、办公楼和商业营业用房同比跌幅收窄。按照地区销售情况看，东、中、西、东北部同比跌幅分别为12.8%、9.1%、17.8%、18.6%，东北地区跌幅为各区域最大。

总体看，年初新房销售规模延续回落态势，市场面临一定压力。不过3月以来，核心城市优质项目供应有所放量，有望带动销售阶段性修复，“小阳春”预计将以“点状复苏”形式在核心城市出现，二手房市场表现比一手房火爆。

“去库存”为主的低能级城市，短期市场难言改善，“结构性”、“分化”将是今年房地产市场主要特征。需求端的表现，影响到去库存、保交房、房企信用、供需关系平衡的修复，因此，未来需要更大力度的政策救市。

前2月住宅销售面积7736万平，同比下降15.9%，比2025年同比下降9.2%，跌幅扩大6.7%，连续4年2个月下降（50个月），住宅销售呈现跌幅扩大趋势，下降的幅度依然比较大，与季节性淡季、房企以价换量的幅度下降营销策略有关。

目前房地产尚未止跌回稳，数据持续在下滑中做“俯卧撑”，意味市场处在探底、筑底和底部修复、深度调整过程中，短期内政策无法熨平供需关系波动，限制政策未完全解除，去库存供应过剩，加上二手房和法拍房冲击。

前2月新建商品房销售额8186亿元，同比下降20.2%，比2025年同比下降12.6%，降幅扩大7.6%。其中住宅销售额7163亿元，同比下降21.8%，比2025年同比下降13%，跌幅扩大8.8%。总体来看，季节性的淡季，以价换量是市场主流。

办公楼257亿元，同比下降3.9%，比2025年同比下降9.3%，收窄5.4%。商业营业用房466亿元，同比下降15.4%，比2025年同比下降11.7%，跌幅比扩大3.7%。表明房地产市场边际改善效果减弱，处于筑底、底部修复趋势。

前2月住宅销售额7163亿元，同比下降21.8%，比2025年同比下降13%，跌幅扩大8.8%，连续下降4年2个月（50个月），毫无疑问，住宅库存4.3752亿平方米的背景下，房企选择以价换量的方式去库存。

前2月新建商品房销售额8186亿元，同比下降20.2%，连续下降4年2个月（50个月）。影响居民购房能力及购房意愿的收入与就业预期尚未根本性扭转，市场信心仍然不足，房企以价换量的项目增加。

第七是需求端，库存创历史最高。2月末商品房待售面积7.9998亿平方米，同比增长0.1%，比2025年末增长1.6%，增速回落1.5%。而待售3年以下面积6.0616亿平方米，下降1.6%，说明过去三年（23年、24年、25年的新增库存大）。

2月末商品房待售面积7.9998亿平方米，同比增长0.1%，比2025年末增加3366万平方米，增长1.6%，增速比2025年回落1.5%。其中住宅待售面积4.3752亿平方米，比2025年末增加3516万平方米，增长1.3%，比2025年增长2.8%回落1.5%。

前2月办公楼5321万平方米，比2025年末减少209万平方米，同比增长1.5%，比2025年末增长0.3%，增速扩大1.2%。商业营业用房1.3760亿平方米，比2025年减少487万平方米，同比下降5.3%，比2025年同比下降1.4%，降幅扩大3.9%。

目前商品房库存近8亿平方米，创下1987年有统计数据以来最高纪录。截至2026年2月末，全国商品房待售面积7.9998亿平方米，同比增长0.1%，增速比2025年末回落1.5%，是自2021年7月以来的最小增速。

全国7.9998亿平方米商品房待售库存，其中待售3年以下面积6.0616亿平方米，下降1.6%，说明2026年-2027年去库存是首要任务，目前房地产市场供应严重过剩，库存严重过高，去化周期严重超长。

按当前销售面积计算，住宅消化周期为23个月，库存去化压力仍然较大。去库存政策贯彻全年，未来仍将持续，但不再局限住房市场，也包括办公楼、商业营业用房，从国家到地方，将有更多具体措施支持推动商办市场去库存。

住宅库存压力仍然较大， 占整体库存的比重提升至54.69%。住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至2026年2月末商品住宅广义库存面积为14.5亿平， 较2025年12月末下降 2.7%，同比下降17.1%。

去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）26.4个月， 较2025年12月末增长0.8个月，同比增长0.3个月。现房库存（已竣工未销售）来看， 截至2026年2月末住宅现房库存面积（住宅待售面积）4.3752亿平。

较2025年12月末增长 8.7%，同比增长 1.3%。从绝对值来看，现房住宅库存处于2016年6月以来的最高位水平。现房去化周期为23.0个月（由于1-2 月现房销售未公布，采用2025年7-12月销售均值计算） 。

较2025年12月末提升1.8个月，同比提升0.4个月。住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为30.2%， 较2025年12月末提升3.2%，同比提升5.5%。其中办公楼、商业营业用房的库存面积1.9081亿平方米，去化周期超过38个月。

前2月全国商品房、住宅待售面积规模，创1987年有统计记录以来历史最高。2011年、2.7194亿平、2012年3.6460亿平、2013年4.9295亿平、2014年6.2169亿平、2015年7.1853亿平、2016年6.9539亿平。

2017年5.8923亿平、2018年5.2414亿平、2019年4.9821亿平、2020年4.9850亿平、2021年5.1023亿平、2022年5.6366亿平，2022年6.7295亿平，2023年6.7295亿平、2024年7.5327亿平、2025年7.6632亿平。

第八是房价端，房价跌幅扩大。前2月全国商品房销售均价同环比均下降。 前2月商品房销售均价8809元/平（2025年9527元/平方米），环比下降 6.0%，同比下降7.7%，比2025年同比下降4.3%，实际为4.27%，跌幅扩大3.4%。

已经连续下降2年2个月（26个月），表明房价未止跌，处于震荡、深度调整的下跌中做“俯卧撑”。主要是商品房库存、二手房挂牌量、法拍房量居高不下的三座大山，加上短期内政策无法抚平供需关系波动，房价短期难止跌回稳。

2016年-2025年全国商品房销售平均价为7475元/平、7892元/平、8736元/平方米、9310元/平、9860元/平、10139元/平、9814元/平、10437元/平、9938元/平、9527元/平，全国商品房销售平均价连续2年跌破万元大关。

前2月全国商品房销售平均价为8809元/平方米，房价绝对值已经从2021年10239元，跌破9000元/平方米大关，连续两年跌破10000元/平方米，前2月的房价，正式回到2018年，可谓是非常罕见，当务之急是防止房价下跌。

前2月全国商品房价跌幅扩大，主要原因是放松限价、限签政策、房企调整定价策略等有关，及市场区域、产品结构性的因素。即售价较高的核心城市、东部城市是成交主力，其他是房企以价换量的因素存在。

前2月住宅销售均价9259元/平（2025年10005元/平）， 较2025年12月下降5.5%， 同比下降7.0%，比2025年同比下降4.0%，跌幅扩大3.0%，已经连续下降2年2个月（26个月），意味着房价止跌回稳的政策效果不明显。

2016年-2025年全国商品房住宅销售均价为7202元/平、7613元/平、8544元/平、9287元/平、9979元/平、10395元/平、10184元/平、10864元/平、10419元/平、10005元/平，前2月住宅平均价跌破万元大关，回到2019年水平。

前2月住宅销售均价9259元/平， 较2025年12月下降5.5%， 同比下降7.0%。 从绝对值来看，房价回落至2019年的水平。 说明房价跌幅扩大，未止跌，处于筑底期，止跌企稳基础不牢固，短期内见底反弹条件不具备。

第九是房企到位资金，跌幅扩大。前2月房企到位资金13047亿元，同比下降16.5%，比2025年同比下降13.4%，跌幅扩大3.1%，已经累计下降4年2个月（50个月）。说明房企资金状况未明显改善好转，总体债务、交房、库存风险未出清。

前2月国内贷款2570亿元，下降13.9%，比2025年下降7.3%，跌幅扩大6.6%；自筹资金4939亿元，下降5.9%，比2025年下降12.2%，跌幅收窄6.3%；定金及预收款3589亿元，下降21.5%，比2025年下降16.2%，跌幅扩大5.3。

个人按揭贷款1128亿元，下降41.9%，比2025年下降17.8%，跌幅扩大24.1%。利用外资3亿元，比2025年同比下降20.8%，增长5.6倍。主要是受商品房销售市场影响，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款同比跌幅持续扩大。

其一是房款4717亿元，同比下降 27.6%。受销售低迷的影响，销售回款仍然较弱。定金及预收款同比下降 21.5%，降幅较2025年12月收窄2.2%， 个人按揭贷款同比下降41.9%， 降幅较2025年12月扩大 2.7%。

前2月新增居民中长期贷款1654亿元，同比少增2131亿元，环比少增1915亿元。其二是非房款8330亿元，同比减少8.6% 。其中国内贷款2570亿元，同比下降13.9%，环比收窄31.1%。自筹资金4939亿元，同比下降 5.9%，环比收窄 9.8%。

前2月房地产市场未筑底，房企业绩规模下滑，资金面持续承压。金融政策将继续支持企业改善资金压力，低成本资金通过政策性银行传导至地方城投和房企，有助于缓解企业流动性压力，还有一定降准降息空间，利好房企资金面。

第十是国房景气指数，跌幅扩大。2026年2月末的国房景气指数未公布，暂时无法得知，从量价、库存、资金状况来看，2月末的国房景气指数环同比的跌幅扩大，已经连续5年2个月（62个月）跌破100。

刷新2016年初以来国房景气指数最低水平，可谓罕见，主要是供需关系发生重大变化。国房景气指数的跌幅扩大，表明市场的景气、活跃、信心、繁荣度修复缓慢，总体处于止跌筑底，边际修复趋势。