四年亏超200亿！京城地产一哥押注东城区城市更新项目

已经连续四年宣告亏损的京城地产一哥，终于也迎来了属于他的至暗时刻。

从2022年的4.61亿元亏损，到2024年陡增至81.41亿元，首开股份的亏损雪球在三年内翻了近18倍。

即便2025年亏损预计有所收窄，但四年累计超200亿元的亏空，已然让这位昔日的京城地产一哥步入财务承压的深水区。

核心区落子：磁器口东的47公顷赌注

已经面临背水一战境地的京城地产一哥首开集团，年后也开始了一系列的动作。

首先是3月初，首开股份披露了呼家楼地块的规划，预计项目将很快入市，不过基于项目的体量，恐怕也很难在短期内对业绩提升有什么助力。

另外一则重磅动作则是，上市公司首开股份的母公司首开集团中标了位于北京市东城区磁器口的“磁器口东街区综合性城市更新项目”。

此前披露的招标信息显示，北京市东城区住房和城市建设委员会委托北京国际招标有限公司进行磁器口东街区综合性城市更新项目实施主体招标工作。

磁器口东街区项目位于东城区体育馆路街道。

本次实施主体招标范围：北至广渠门内大街，西至崇文门外大街，南至法华寺街，东至幸福大街。

现状地上物为住宅和非住宅，占地约47.6公顷，现状建筑规模约41.7万平方米。经估算，区域现有住宅房屋产籍6203户，总建筑面积约12.42万平方米。

项目内共涉及4类实施内容，包括公共空间营造、道路胡同整治及基础设施提升、三大设施建设、院落腾退及保护更新等，实施主体需完成包括编制规划方案、组织腾退更新、修缮修建及经营利用。

这样看来，这一中标项目中所提及的“4类实施内容”，涉及腾退、修缮与经营，这不仅仅是传统的“拿地盖房”，而是对首开运营能力的极限考验。

不过招标信息还特别明确了：本项目不含新世界公司组织实施的崇外六号地危改区西北角商业金融项目、新世界公司已实施完成的新裕家园。

其他相关事项中还提及，项目范围内原崇外6号地项目主体已拆迁约4.47万平方米，实施主体需向区政府缴纳相关款项，可获得已拆迁房屋/空地及相应规划指标。

也许，“崇外六号地危改区西北角商业金融项目”还要再等等。

磁器口东街区的前身就是大名鼎鼎的崇外6号地。

1992 年的改革大潮中，新世界集团拿下这片土地的整体开发权，与一号地至五号地共同构成崇外商圈的蓝图。

彼时政府急需资金建设，开发商则盘算着滚动开发的利润 —— 先开发北段价值更高的地块，用收益反哺南段，六号地因规模最大、拆迁成本最高，自然成了 "最后一块拼图"。

随时房价上涨、政策变化，崇外六号地错过了最好的可以启动的时机。期间新世界公司仅仅完成地块北侧一小部分建设用地的拆迁与建设。

高管挂帅：不仅是重视，更是军令状

首开集团为了这个项目，看来是下了血本。

中标之后不久，首开集团注册了一家新的公司主体来运营这个项目。

工商信息显示，2026年3月17日，北京首开磁东新晖城市更新置业发展有限公司注册成立。公司注册资本10000万元。所属行业为房地产业，经营范围包含：许可项目：房地产开发经营。

紧接着就在本周，首开集团内部进行了一次人事调整，李岩同志有了新去向。

据消息人士透露，李岩不再担任首开集团副总经理职务，而转任很有可能一个新项目的总负责人，不再担任上市公司的高管职务。该消息人士表示，这一变动，体现了首开集团对新项目的重视程度非常之高。

不过，这个李岩并非上市公司首开股份的董事长李岩，而是另一位同名的同志。

据守夜人了解，李岩（小副总），将调任磁器口东崇外六号地项目公司，直接负责这一项目的推进工作。

卸任集团职务，挂帅出征，直接负责该项目的统筹工作。这种‘高配’的项目负责人制度，足以窥见首开对该项目的战略期待。

对于深陷亏损泥潭的首开股份而言，磁器口东崇外六号地项目既是沉重的包袱股东转型契机，也是翻身取得新商品房项目的希望。

在房地产行业从‘开发时代’转向‘存量时代’的当下，首开能否通过这个史诗级的城更项目完成自我救赎，‘小李岩’和他的新公司或许正面临着职业生涯中最难的一张答卷。