贝壳2025年财报：在管房源超70万套，房屋租赁营收219亿元

3月16日晚间，房地产中介巨头贝壳（02423.HK）公布2025年全年业绩。期内公司实现净收入为946亿元（人民币，下同），同比增加1.2%；净利润为29.91亿元，同比下降26.7%；经调整净利润则为50.17亿元，同比下降30.4%。

这也将是贝壳净利润自2023年达到高点后，连续两年下滑，2025年该公司已创下三年来最低水平。

在整体房产交易市场调整的背景下，贝壳通过业务结构的持续优化，交出了一份颇具看点的答卷：房屋租赁服务异军突起，不仅规模翻倍，更实现了经营层面的全面盈利。

房屋租赁服务成为“第二增长”曲线

对贝壳来说，其核心业务涵盖二手房交易、新房销售、房屋租赁、家装家居以及新兴业务，其中“非房产交易业务”收入占比提升至历史新高的41%。

按业务分，2025年，贝壳的存量房业务净收入为250亿元，同比下降11.3%；新房业务的净收入为306亿元，同比下降9.1%； 家装家居业务的净收入为154亿元，同比增长4.4%；房屋租赁服务的净收入为219亿元，同比增长52.8%；新兴业务及其他的净收入为16亿元，上年同期则为25亿元。

无疑，在贝壳众多业务板块中，房屋租赁服务已经是最耀眼的一颗新星。

在省心租模式下，业主保留物业的控制权及实益权益，而贝壳为业主及租户提供租赁代理服务及租期管理服务。收入是根据来自两个来源的净服务费来确认：（1）为促成业主和租户之间的租赁协议签署而赚取的佣金；（2）在整个租赁期内提供租赁期管理服务的费用。

财报显示，2025年贝壳的房屋租赁服务业务实现规模扩张与盈利能力提升。

第一，看在管房源规模。

截至2025年末，贝壳在管房源量超过70万套，同比增长62%。

回顾过往，贝壳在管房源2023年末是21万套，2024年是43万套，从21万套到70万套，这两年的房源增长超过2.3倍。

第二，看营收数据。

2025年贝壳房屋租赁业务净收入为219亿元，同比增长52.8%。

2023年末这个数据是61亿元，2024年末是143亿元，两年增长超过2.6倍。

第三，看利润贡献率。

2025年，贝壳房屋租赁贡献利润率同比提升了3.6个百分点，达到8.6%。财报明确指出，该业务已实现经营层面全年盈利。

图源：贝壳集团

回顾往年数据，该业务的贡献利润率在2023年为负1.0%，2024年转正为5.0%，而2025年则在此基础上进一步优化，标志着贝壳在住房租赁领域的精细化运营能力正在持续释放。

如果说规模增长是“量变”，那么盈利能力的提升则是关键的“质变”。

“我们的家装业务正在从依赖个人项目、依赖个人经验的项目制生意，走向可复制的服务模型，也构建了清晰的长期盈利路径；租赁业务正逐步形成更稳定的盈利能力和现金流特征。”贝壳董事会主席兼首席执行官彭永东表示。

彭永东表示，“2025年，面对居住服务需求的深刻演变，我们围绕客户价值，推动平台向效率驱动增长进行战略升级。在房产交易服务业务中，我们基于数据与AI能力重塑服务和业务模式，不断提升平台的专业化服务能力与运营效率。在家装家居和房屋租赁服务业务方面，我们聚焦提升盈利质量与建立可持续、可复制的经营模型，两项业务均进入更健康的发展阶段。”

值得关注的是，截至2025年12月31日，贝壳的活跃门店数量为58376家，同比增加17.5%；活跃经纪人数量为445632名，与一年前基本持平；2025年第四季度，移动月活跃用户数量平均为4380万名。

一些品牌公寓已经开始“用脚投票”

看完贝壳亮眼的租赁业务数据，我们不妨把目光投向更广阔的行业图景——当平台亲自下场做房东，市场的水温正在发生微妙的变化。

当下的租赁市场，早已不是几年前那个“只要挂上去就能租掉”的卖方市场了。

供应端，“十四五”规划的870万套保障性租赁住房正在密集兑现，保守估计市面上已有超700万套保租房涌入。

与此同时，二手房市场交易遇冷，大量房源由售转租，进一步推高了租赁房源的供给水位。

需求端，经济周期的寒意传导到了每一个租客的租房预算上。曾经的租房主力——大学毕业生和都市白领，如今在签约前会反复比价，对租金敏感度空前提高。

供需天平严重倾斜，一个残酷的现实摆在所有玩家面前：谁掌握了流量，谁就掌握了话语权。

正是在这个节骨眼上，贝壳“省心租”用4年时间跑到了70万套的规模。这个速度意味着什么？

你可以打开贝壳找房APP随便翻翻——几乎每个城市的租房首页，那些带着“省心租”黄色标签的房源，就像自家开的店铺一样占据了最好的铺位。

官方的说法很客气：“流量聚焦，APP突出展示”。翻译成大白话就是：亲儿子当然要喂饱。

5000+经纪人优先带看，首页黄金展位长期霸屏，搜索排名默认置顶——这套组合拳打下来，相当于在租赁市场的流量大河上修了一道水坝。贝壳既是水源的拥有者，又是水闸的操控者。

那么，对于那些同样依赖贝壳平台获客、却没有加入“省心租”的品牌公寓来说，日子还好过吗？

此前维C公寓传媒在走访市场时发现一个耐人寻味的现象：部分曾经深度依赖贝壳出房的品牌公寓，已经开始主动“去贝壳化”——要么大幅减少在贝壳平台的房源投放，要么彻底关闭端口，转向自有渠道或第三方分销。他们的理由惊人一致：获客成本越来越高，但实际转化却在下滑，与其给平台“打工”，不如把预算花在自建获客能力上。

这是一个值得警惕的信号。

同一套流量分发逻辑下，非自营房源的曝光空间正在被挤压。如果想维持过去的获客效率，就必须支付更高的流量成本——投广告、买展位、买点击。久而久之，要么利润被平台抽走，要么获客能力被逐步掏空。当投入产出比失衡到一定程度，“弃船”就成了理性选择。

更关键的是，这可能只是一个开始。

随着“省心租”房源规模的持续扩张，流量向自营业务倾斜只会越来越明显。对于那些没有建立起独立获客渠道、产品又缺乏差异化的公寓品牌而言，继续留在贝壳平台上，面临的将是“出房被卡脖子”的痛感持续加剧。

而另一边，当个人房东发现房子越来越难租出去时，面对拥有5.8万家门店、44.5万经纪人的贝壳，把房源交给“省心租”似乎成了一个无法抗拒的选择。

这是一个正在自我强化的循环：流量向头部集中，房源向平台聚拢，平台正在从“流量中介”蜕变为“超级房东”。

当裁判员亲自下场踢球，球场上的规则必然会发生改变。

对于市场化公寓品牌而言，未来的出路或许只有两条：要么构建独立的私域获客能力，摆脱对单一平台的依赖；要么在产品和服务上做出差异化，让租客愿意为“非标”买单，而不是在APP上比价。

否则，今天少数品牌的选择，明天就可能成为更多玩家的共同抉择。

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