操作真强！保利三亚，十年腊肉盘，要大规模商改住了！

最近，三亚崖州湾科技城动作很大！

崖州湾科技城实景

密集发布了9宗地块的优化调整方案，涉及批前调整公示和你调整地块总面积达到580亩，其中涉及大幅度的商改住和容积率调整，其中，商改住调整出236亩住宅用地和商住混合用地，另外，还有调整出一块接近20亩的教育用地。

什么意思：

一方面将流通能力较差的商业用地，调整为住宅用地，充分发挥出稀缺宅地的土地价值，一下子增加了近236亩的住宅用地。

什么概念，去年崖州仅供应了50亩住宅用地，这一次性调整出相当于4年的宅地供应量，。

另一方面，调整出一块教育用地，不就等于释放了这个板块还要建学校的信息吗？

具体来看，本次调整9宗地块，分为三个方案：

其中最受关注的一则大调整与保利三亚项目有关！

3月6日，三亚自规局发布了“关于《三亚崖州湾科技城（中片区）控制性详细规划优化调整》YK02-13-08、YK02-13-09地块规划修改的批前公示”。

显示该两宗地块已经到了批前公示阶段，也就意味着，调整的内容基本落听。

涉及的两宗地块，一宗是YK02-13-08，拟将文化活动用地调整为二类住宅用地，用地面积30.76亩，容积率1.7，可建设面积约34826平米。

根据地块位置图显示，该地块与保利浅海项目紧挨，放在同一个调整方案中，可以大胆猜想下，后续预计也会跟保利有关。

地块位置图 图源：三亚自规局

另一块调整的地块，YK02-13-09地块则就是保利已经拿下的土地，面积很大，达到118亩！

公开资料显示，YK02-13-09地块土地于2016年12月通过土地招拍挂方式由三亚保华房地产开发有限公司取得土地权属，土地证载用途为住宿餐饮用地，权属用地面积约118.04亩，该司在该用地上主要建设保利崖州湾科技城会议中心项目（即保利浅海时光里项目），目前商业部分已完成建设并投入使用，只剩余酒店部分未开发建设。

YK02-13-09地块鸟瞰图 图源：三亚自规局

地块内项目分为两期， 一期为西侧地块，已建成文旅小镇形式的零售商业 街区，投资额约5.88亿。二期为本次地块功能 及建设指标调整区域，尚未开工。

图源：三亚自规局

事实上，这块地2025年4月已经调整过一轮方案，三亚自规局信息显示：

YK02-13-09地块用地性质由旅馆混合零售商业用地（旅馆建筑面积不低于60%，零售商业建筑面积不超过40%），拟调整为商务金融混合零售商业用地（用地性质代码0902/090101），商务金融建筑面积不低于60%，零售商业建筑面积不超过40%。同时结合项目实际开发落位需要，具体论证调整限高、绿地率等指标。

相对而言，比起旅馆用地而言，零售商业的价值显然更大。

图源：三亚自规局

但2026年3月，拟调整的方案中，出现更利好的信息，在原本拟调整的“旅馆混合零售商业用调整为商务金融混合零售商业用地”基础上，直接升级实现商改住：

拟申请将YK02-13-09地块规划用地性质由旅馆/零售商业混合用地修改为二类城镇住宅/零售商业/商务金融混合用地！容积率1.1！

虽然，小易没看有找到具体的二类住宅和零售商业，商务金融的混合比例，但可以明确的是，增加了住宅用地。

对于一块拥有着1.1容积率的三亚一线海景地块而言，这种商改住操作，价值可以说直接跨越式升级。

直接将一块接近10年的老腊肉旅馆商业地块，转变成拥有海景低密住宅的香饽饽！

不得不说，保利在崖州这十年没白熬，如果公示结束，正式调整的话，保利的这波操作绝对很秀。

但是，按照常规操作，即使调整方案，保利或许也要补缴土地出让金。

修改依据政策层面 图源：三亚自规局

根据官方给出的调整条件和必要性可以得知：

崖州湾酒店十分饱和过剩，而安居房数量短缺，整体去化率已经达到97%；商务办公也比较稀缺；可以分析，该地块后面可能会用作安居房和商务办公类产品的开发。

这样一来，三亚崖州湾或将迎来新的安居房项目！

再来看另外两个最新的调整方案，都为“调整修改必要性论证的公示”阶段，也就是说，先论证再修改。

其中涉及规模最大的是：

关于《三亚崖州湾科技城（中片区）控制性详细规划优化调整》YK01-03-04、YK01-04-01、YK01-04-02-03、YK06-04-04、YK06-04-07地块规划修改必要性论证的公示。

涉及5宗地块，合计约402.8亩，体量可以说非常庞大，地块也非常方正，周边配套齐全，有着三亚寰岛实验中学、三亚寰岛实验小学、三亚市崖州湾科技城南开中学等教育资源。

周边也有高端楼盘林立，崖州湾顺达花园、聚亿椰海锦程、保利栖悦、未来海岸之嘉仕度假公馆、招商海月花园、保利·浅海等；

地块位置图 图源：三亚自规局

是成熟片区！

本次论证涉及YK01-03-04、YK01-04-01、YK01-04-02-03、YK06-04-04、YK06-04-07地块的修改，其中：

（1）YK01-03-04YK01-03-04地块用地性质由商务金融/旅馆/零售商业混合用地(0902/090104/090101)修改为二类城镇住宅用地(070102)；容积率由≤3.0修改为≤2.5，建筑密度由≤45%修改为≤22%，绿地率由≥25%修改为≥40%，建筑限高保持不变仍为80米，并配建一处6班幼儿园；

（2）YK01-04-01YK01-04-01地块用地面积由97743平方米修改为94689平方米，用地性质及其他规划控制指标保持不变；

（3）YK01-04-02-03YK01-04-02-03地块用地面积由461平方米修改为3514平方米，用地性质及其他规划控制指标保持不变；

（4）YK06-04-04YK06-04-04地块用地面积由105958平方米修改为95549平方米，用地性质及其他规划控制指标保持不变；

（5）YK06-04-07YK06-04-07地块用地面积由5636平方米修改为16045平方米，用地性质及其他规划控制指标保持不变；

主要调整的就是将YK01-03-04YK01-03-04地块用地性质由商务金融/旅馆/零售商业混合用地(0902/090104/090101)修改为二类城镇住宅用地(070102)；容积率由≤3.0修改为≤2.5。

等于商改住调整出来了58754平米住宅用地，约88.21亩，规模比较可观。

第三个调整的方案的是：

关于《三亚崖州湾科技城（中片区）控制性详细规划优化调整》YK08-06-03、YK08-06-04地块规划修改必要性论证的公示。

显示对2宗合计约29.9亩的地块进行调整论证，其中项目范围内约10亩用地已由海南省机关事务管理局通过划拨方式取得，用地性质为机关团体用地，现状已建1栋3层三亚城郊检察院崖城检察室。

地块位置 图源：三亚自规局

调整方案显示，主要将YK08-06-03用地从原来的商务金融用地，调整为其它教育用地，用地的规模从1,27万平米，增加到1.32万平米，约20亩。

而机关团体用地，则相应减少。

地块的调整背后，或许也释放出这个板块将建立一所新学校的信息，对于崖州湾而言，又是好消息。