北京买房：理清思路，购房建议1825

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我们是二孩家庭，一直住东四环的****，学校***分校，之前没特别考虑过学区的问题，但是老大现在三年级，天天家里鸡飞狗跳的，老二明年上学，如果也是这种情况这日子就没法过了。

所以有换房到东城的想法，卖掉现在的两居室能400多万，您建议换到哪个学区合适？600多万的三居就行，我们添100万再加100万贷款，最好南北通透的板楼，小区好点的。

A：

1、那最近的东城学区就是龙体啊。而且南城的价格也相对不高，教育资源在东西海各学区都算不错的。

2、不过您这对房子的要求有点儿高了。南北通透的板楼三居，一般怎么也得90平，600多万总价就是7万单价之内，再加上小区还要好点儿的，那这在龙体几乎买不到了，除非捡漏儿。毕竟现在就算房价降了也动辄8万起步，好点儿的小区还10万+呢。

或者说要不就看看永外学区，600多万能买到还不错的三居。但考虑好，天永学区在东西城的排名很靠后，未必能满足您家提升学区的需求，或者说是提升的不多。

3、另外多说一句，很多时候不是换个学区就能让孩子的成绩提升的，而是要看综合因素。所以我要建议还是别期望值太高吧，毕竟换到东城要增加不少的学区溢价，600多万买到的房子，在居住体验方面和您现在400多万的没多大区别，也就是增加的200来万中有很大一部分都是溢价。

那换学区后真的提升了成绩还好，但如果没明显提升呢？那就得自己判断值不值了。

仅供参考。

二

Q:

在北京买房是我的意思，我老公一直不愿意，也确实是一旦买房就降低生活品质了，我们收入不算高的。我老公的要求有点高，希望买到总价低，面积大，户型好，房龄新的，地段带好点的学区，物业费低的。现在我们在天通苑租房，各项都不方便。

Ps：预算是**万，大两居或小三居，不好意思，麻烦您给多推荐一下。

A：

1、沃天，您家要是这预算可真不好聊了。按您老公的要求，这三居室的市场价起步就得千万以上，怎么说服人家降价啊？这可是要照着脚脖子砍了。

2、帮不上忙，要不还是再多了解一下行情吧。

借这话题聊两句，在我看来，这家的老公其实未必是真的有这么高要求，不过是找借口罢了，故意抬高门槛儿。真实目的只是不想买房而已，就是不愿降低生活品质。

从我一开始卖房，接触过数不清的这种夫妻。都是女的执意想买房，也没什么理由，就是“我想有个家”。而男的则都是理性+全面思考，从经济+政治+国际形势+产业布局+民生养老等等各方面都考虑的很多，但目的都只有一个，不买。

很多人都说女人物质+贪图享受，其实在我看来未必，大多数女人在结婚后都是愿意为了家庭付出全部的。以买房来说，老婆们难道不知道一旦买房就要省吃俭用吗？当然知道，但她们愿意忍受，为了这个家愿意付出。

而很多老公则是真的不愿意降低生活品质的，连想想都觉得忍受不了。当然未必是全部的生活品质，大多数都是一部分而已。

比如我见过两口子在售楼处吵架，男人说“买房可以，只要保证我每天的抽烟喝酒吃肉就行，其他的都可以忍”。但老婆就是保证不了呗，于是俩人就掰扯起来没完了。这两口子谁错了吗？我觉得都没错，只是因为钱少而已。

当然钱多的其实也净是一样的。比如我卖改善楼盘的时候就经常遇到一些夫妻，女人就是想住好房子，但男人觉得差不多就得了，有钱搞点儿投资好不好？这种两口子也没有谁对谁错，只是关注点不一样罢了。

之所以很多家庭在房价便宜的时候没买房，不少都是因为男人的阻拦vs磨叽。但不能说男人错了，毕竟都是理性的分析结果。

比如2008年我遇到过不少对夫妻，都是2006-2007年房价最高峰时买房的，结果2008年暴跌了，高峰期跌幅达到30%，郊区甚至40%几乎腰斩。那房价跌了怎么办？找我们售楼处维权+退房呗，夫妻同心其利断金。

我遇到这种事儿一般都是先推诿，然后挑动两口子内讧，经常收到奇效。就是因为他们当时都是老公不让买但老婆执意买的，结果跌了，那我还不借题发挥的挑动群众斗群众啊？

总之吧，这世界既然是男女组成的，那就必定有互补+互掐。虽然说男人的一半是女人，但毕竟只有一半，另一半是男人自己的独立思考能力。有时候是女人的支撑，也有时候是绊脚石……

三

Q:

京户三口之家，目前住大兴老小区，父母当年分的房子。现在想买套新房，我们新房癌，有推荐的吗？150万首付，地段好些的三居室，能保值就行。****您看怎么样？现在有尾盘在打折。但不知道学区怎么样，丰台的应该也不太强吧。

A：

1、新房癌？那就相当于找老婆时候的处女控，这谁敢推荐啊，只能您自己选吧。

2、150的首付，总价预算是多少啊？现在北京首套房最低首付15-20%就行，理论上最高能买700多万的房子呢。您还是先做个总价预算吧，要不然不好聊。

3、****的小区应该不错，大国企开发商。但地段儿不算强，太典型的两区交界了，所以土地整理好之后才空置了这么多年。这都甭说土地了，就看这京良路都修了多少年？反正西边房山段开工的时候我家孩子刚出生，这都是十几年了，这东边还没完事儿呢。

所以考虑好今后的配套建设吧，一般来说这种地段儿都会慢一些。丰台很难主动的为大兴做嫁衣裳，大兴的也就没办法。而如果配套发展的慢，那保值也就至少不会太强。

4、另外尾盘也考虑好，开发商花了那么多钱，满售楼处的人去拉人头儿搞促销的都不好卖，您将来想出手的时候能有什么好办法？不好卖的一般都要不上价，所以也会影响保值情况。

5、学区应该都是普通吧。

仅供参考。

四

Q:

我们现在是为了通勤的苦恼而考虑换房的，现在的房子在通州九棵树，瑞都国际的三居能卖500多万，贷款已经基本还清。但我在亦庄上班，开车，老公在西单，每天坐地铁很辛苦。所以我们有想法换到南三环一带，这样我上班差不多，老公就通勤时间短多了。

但是很多人都不建议换，认为南三环的保值不行，目前看的正邦嘉园一套三居，全南户型，价格比我们现在的稍贵一点。您帮忙看看图合适吗？如果不合适能有什么建议和推荐吗？

A：

1、房子是用来住的，您家既然是为了通勤换房，那就看自己的居住+通勤感受呗，没必要听别人的意见。

2、房子我看着也挺好的，如果不是斜向的话那就属于不错的户型。不过这套房大概率改过，东边哪个大卧室应该是占了一部分客厅的面积。但这无所谓，看自己的居住体验吧。

3、保值怎么说呢？这其实从价格就已经说明了历史，您现在的房是九棵树的，五环外都快六环了。而正邦嘉园是在三环外，离刘家窑还很近。那这问题来了，北京是摊大饼发展的，当年南三环的价格肯定比通州的价格高吧，但现在却差不多，那您说哪里的保值好啊？

当然短期三五年的话无所谓，都是长期积累下来才有明显差距的。另外价格走势略弱的房子也有优势，那就是居住的性价比高。再有就是虽然之前的价格走势差距有些大，以后未必还有这么明显了，最好成绩有可能不再走弱。

4、其他的我没什么建议，您这是典型的自住需求为主，还是看自己的判断吧，主要就是看自己更重视哪方面了。

仅供参考。

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