产业升级重塑楼市格局：高端走强，中端承压

文｜邓浩志

春节档楼市总体表现如下图：

不用太多解释，总的来说就是下滑得很厉害。

春节是传统淡季，成交量少一点是正常的，但今年春节和去年春节相比较，新房成交量跌了接近60%，来访量同比也下跌了20%以上。

另据统计，这次超长春节档期，9天内销售10套以上房源的楼盘全国只有十个左右，基本集中在西安、成都、合肥、天津这些城市。一是由此可见近期楼市的低迷，而且是一路延续了去年年中开始的低迷行情。另外也预示着接下来的小阳春行情，以上这些城市可能会表现得好于全国的平均水平。 至于二手房行情，去年四季度开始有所回暖。但我之前已经分析过，如果楼市复苏，不会出现这种一个市场好，一个市场差的情况。唯一的解释是有因素导致市场分化。到目前为止，我并没有看到国内比较专业的研究人员对此事有比较全面，合理的解释。

我个人认为，可能和以下原因有一定关系：

1、二手市场去年四季度出现比较明显的全面价格下调，性价比更好，是促使成交的关键因素之一；

2，4月份新生报名， 二三月份是传统学位房旺季，今年春节来得晚，所以春节档也并入了学位房成交旺季；尤其有优质学位的二手房，是最近交易的主力。

3、以广州为例，最近半年，二手交易超6成是200万以下总价的房源，说明大城市"极刚"客户总规模还是很大的，市场长时间低迷之后，集中释放一批需求，显现了购房需求的韧性。

强调一下，近期很多客户之所以选择二手，是因为200万以下总价已经可以在主城选二手；但200万以下新房，主城没有，近郊也没有，得到远郊。

第三个猜测可能也体现了住房消费降级之后的新的购买趋势。广州情况如此，其他城市情况可能也类同。而楼市的未来，很可能是要么足够便宜，最普通的刚需也能买得起（大概是一线城市200万左右，二线城市100万以内）；要么足够豪华，满足产业升级换挡之后，诞生的一小批超级富豪的需求。

强调一下，我个人认为这次高科技产业升级，新增的总财富似乎只集中到极少一部分人手中，并不像当年房地产和制造业兴盛时候，很多人都能分得一杯羹，各城市中端价格的房源成交量出现了塌陷式的下跌。以广州为例，21年最火的400~00万段物业，这几年价格下跌幅度最大，成交下滑也最严重。