保利厦门顶豪试题 五缘湾御宸天悦去化考究

观点网 近期，从一线城市顶豪爆发到核心二线城市高端产品突围，豪宅市场热度持续攀升。

谈到豪宅开发商，保利发展无疑是近两年爆发力较强的房企之一，只要碰上好的稀缺地块，都要争一高下。

无论是前日与越秀激战10小时、将马场地块总价推高至236亿元的表现，还是2025年以117.55亿元斩获南方面粉厂地块，保利在加价上从不手软。

正因为对稀缺地块的重仓，2025年保利多个单盘成功刷新全国记录。

例如，由面粉厂地块地块转化而来的保利玥玺湾项目，去年11月7日首开，当日销售额106亿元，均价约17万元/平方米；上海保利世博天悦，2025年总销售超105亿元，整盘累计近240亿元，登顶上海顶豪销冠，最高单价26.6万元/平方米。

深耕北京、上海、广州等一线核心城市之外，保利亦在持续加码高能级热点城市的核心地段。

厦门岛内的五缘湾板块，是当地顶豪项目聚集地，也是保利在厦门顶豪赛道重点布局的板块之一。

2025年4月，历经75轮鏖战，保利击退建发、厦门轨道等房企，以34.14亿元总价夺下湖里五缘湾2025P09地块，楼面价从4.5万元/平方米一路升至5.06万元/平方米，溢价率12.34%。

保利对于该地块的重视程度不亚于广州南方面粉厂地块，不仅选择了与地方房企安控地产联手开发，案名更是几经推敲打磨，从早期网传的“五缘天悦”，到后来备案名的“潮观天悦”，最终才正式定名“保利?安控御宸天悦”。

不过相较于前期的准备功夫，后期的开盘动作似乎更出人意料，从4月摘地到11月底取证，12月初抢跑入市，7个月的时间，无展示区、无实景，全凭图纸便直接开盘。

但也有人说，保利此次抢跑因为地块太过稀缺。

目前，厦门岛内可开发宅地占比较小，从而导致五缘湾板块地块供应稀缺，保利竞得的2025P09恰恰是五缘湾最后两宗一线湾海宅地之一，另一宗是厦门轨道竞得的2025P11。

在自然景观资源上，御宸天悦项目距离海岸仅约30米，可享五缘湾片区横向约2000米、纵深约1500米的开阔景观视野。

该项目均为大户型设计，起步户型仅21套，面积段在187-191平方米之间，主力户型194-356平方米，最大户型也仅有16套，建面436平方米。

因此，在多重因素汇聚之下，市场格外看好御宸天悦项目的开盘情况。

据市场消息，该项目需验资300-1000万元，仅3天冻资便超过了100组。项目于12月13日首开，首推9号楼31套，含16套的436平方米楼王，均价约9.8万元/平方米，当时不少自媒体号称“当天去化超八成”。

然而，从最新网签数据来看，该项目真正的去化成绩有待考究，且似乎陷入了“停滞”状态。

据厦门网上房地产显示，该项目6、7、8号楼已于12月26日取证，但截至2026年2月28日，御宸天悦项目批准住宅套数453套，可售417套，仅去化了36套，整体去化率约7.9%。

图片来源：厦门网上房地产截图

对此，一位深耕厦门房地产行业的资深人士告诉观点新媒体，厦门顶豪客户高度集中在闽南富豪、海外回乡，虽然购买力强，但总量有限；同时，厦门豪宅盘并不少，分流严重。

近年来，厦门顶豪市场竞争日趋激烈，多个同级别项目集中入市。例如，厦门轨道五缘TOD、国贸天樾云颂二期、建发宸启瑞湖北D07和D15地块等项目，均定位高端，且各有优势。

其中，2025年6月入市的建发宸启瑞湖一期项目，该项目仅有2栋楼宇，共68套房源，目前已全部售罄，最高卖到11.2万元/平方米；同期入市的天樾云颂一期，主力户型199平方米、224平方米共102套，也基本售罄，单价最高13.6万元/平方米。

此外，五缘湾板块二手房市场也对新房形成分流，板块内二手豪宅如恒禾近期成交均价约7-8万元/平方米，低于保利御宸天悦的中高层均价，对部分注重性价比的高净值人群形成了一定吸引力。

不过，上述人士亦指出，评判顶豪项目的去化表现，不能用普通住宅的标准来衡量，更不能仅凭3个月的网签数据就判定其“滞销”。

他说：“真正值得关注的并非去化速度，而是项目的成交均价是否稳定、是否存在暗降或工抵房、月均走量是否平稳，以及开发商的现金流是否健康。”

事实上，对于厦门楼市而言，保利御宸天悦的慢去化并非个例，而是顶豪市场的常态。

随着房地产市场进一步企稳回升，核心地段的顶豪仍将是高净值人群资产配置的重要选择，慢销也将成为顶豪赛道的常态。

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