真捡漏！南宁一套复式房司法拍卖，竞拍者底价302万元直接拿下，性价比拉满

在南宁东盟商务区的黄金地段，一套276.16平方米的复式豪宅，最终以301.995万元的底价成交，单价仅1.09万元/平方米。 这个价格听起来像是天方夜谭，毕竟同小区在2018年楼市巅峰时，一套面积相近的复式曾拍出545万元的高价。 巨大的价差瞬间点燃了“捡漏”的狂欢，但当你拨开表面的数字，看到的是一场完全不同的价值博弈。

这套位于青秀区朱槿路10号汇东逸墅的房产，建筑面积276.16平方米，附带超大露台，目前处于空置状态。 它的核心问题在于存在三个抵押，分别涉及信用社和个人，此次拍卖正是因欠贷被债权人申请强制执行。 从位置看，它地处东盟商务区核心，周边环绕中国东盟南宁国际步行街、东盟盛天地、南宁市第三中学青秀校区等优质配套，在建地铁6号线科技馆站也在附近。 小区本身容积率仅1.15，绿化率40%，属于低密住宅。

然而，302万的价格并非脱离现实的“神话”。 2026年的南宁楼市与2018年已截然不同。 全市二手房挂牌量突破了14万套，巨大的库存压力让价格持续调整。 具体到区域，青秀区房价已从高点的每平米1.5万元滑向1.2万元左右，而东盟商务区的均价也从1.8万元/平方米回调到了约1.6万元/平方米。 因此，这套法拍房1.09万元/平方米的单价，实际上已低于当前板块的市场均价，它反映的是市场整体价值的回归，而非个例的异常低价。

南宁的法拍房市场正在经历深刻的分化。 一边是核心区优质改善型房源备受关注，例如华润幸福里281平方米大平层以515万元成交，单价约1.8万元；新天地别墅区独栋别墅以712万元成交。 另一边则是大量有瑕疵、高总价的标的面临流动性困境。 就在近期，民族大道铂宫国际一套279.92平方米的房产，因存在三个抵押且实际用途与规划不符，第三次拍卖仅以159万元底价成交，单价低至5677元。 武鸣区一栋317.69平方米的自建房，经过20轮出价也仅以62万元成交。 这些案例共同勾勒出一个图景：总价高、债权复杂、非标准户型的资产，在法拍市场必须给出足够的价格折让才能吸引买家。

所谓“捡漏”的价格里，包含了清晰的风险对价。 买受人需要一次性付清全款，无法办理常规银行按揭。 他还要承担全部的过户税费，以及可能存在的历史物业费、水电费欠款。 更重要的是，三个抵押意味着复杂的债权债务关系需要理清，虽然法拍原则上能消灭标的物上的担保物权，但过程可能漫长且存在未知纠纷。 此外，超过270平方米的复式户型在二手市场上受众狭窄，资产流动性差，未来转手周期长。

市场的参与者也在悄然变化。 越来越多的普通购房者开始关注法拍市场，但他们的行为越发理性谨慎。 真正能在这类复杂交易中游刃有余的，往往是那些熟悉司法流程、拥有充足现金流、并能精准评估与承受风险的专业投资者或机构。 对于他们而言，支付302万，购买的不仅是一处房产，更是一份需要耐心与专业能力去处理的权利义务组合。 他们赚取的，其实是信息不对称消除后，对剩余风险进行定价的收益。

当一套城市核心地段的资产价格低到引发广泛惊叹时，它更像一个多棱镜，折射出不同认知层次对价值的判断。 有人看到的是与过往巅峰价格的巨大落差，而有人看到的是在当下市场环境中，综合考虑流动性、债权风险、持有成本后的公允定价。 这促使我们思考一个更深层的问题：在资产价值评估中，究竟是历史记忆中的价格锚点更重要，还是基于当前所有约束条件下的理性出价更能反映真实价值？