北京买房：理清思路，购房建议1807

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我北京人，女，前老公外地的，婚前买房两人名字各50%，首付300w一家一半，200多万商贷30年。现在两年了，准备离，但房价从530跌到470了，您建议我留房还是卖掉分钱？

PS：****小区，海淀的，两居，想留房是因为装修都是我弄的，有点儿舍不得。分钱是他的想法，他家没钱，我家也一次性拿不出这么多，至少得分两三年。我娘家还有房，这套房有可能自住，大概率先出租，我不习惯自己住。

A：

1、这跟男方的户籍地没什么关系吧？就是两口子划分财产而已。既然是海淀的学区房，那常规建议是索性卖掉分钱吧，如果想有套房子的话再买不就得了。

2、因为这套房的学区溢价至少是海淀平均值，25%左右，甚至有可能更高。毕竟在任何一个学区，都是总价越高的溢价率越低，而这套房的总价不算太高，低于海淀平均总价，所以溢价有可能更高。

而既然是结婚两年就准备离，那大概率是没孩子吧？那留着学区房的意义就不大了，以后再婚+生孩子上学的事儿到时候再说吧。现在这几年是人口出生率下降，入学人数减少，学区房的溢价部分都有保值的风险。

再有，溢价高就必定租金收益低，因为溢价部分是没人给租金的，毕竟租客用不上学位。而且一旦出租，那这装修用不了几年就给毁了，跟租金相比不划算，还不如趁着装修值钱卖掉呢。

3、是否自住看自己的喜好吧，如果不是特别喜欢地段儿和小区什么的，那居住的性价比就不高了，也是因为溢价导致的。而且说句不好听的，这种老小区全北京有的是，什么时候想买都行。

仅供参考。

二

Q:

我是去年底卖的房子，文慧园的，本来想等两年房价降到底了再买，但现在有点后悔了，春节这几天看到听到的一半以上都说要涨，和去年的全预测继续跌不一样了。是不是应该赶紧买了？我手里有300多万现金，年底还有100万理财到期。本来是想买太月园的，我看的户型还没变化，是等等，还是抓紧买？

A：

1、等等呗，反正也没卖亏了，那就没必要太着急。

2、我建议是既然想买太月园的，那就再多关注几套房源，或者是整个小区挂牌的都给关注了，每天做几个截图当记录。主要就是那些挂牌时间不长，但相对低价的房源，包括单价和总价低的。

什么时候这些房源的数量明显减少了，那就加快速度吧，说明成交量上涨，有可能低价的卖干净了，就该轮到中间价的房源了。很多时候在行情初期不是房价上涨，而是低价的房源卖没了。

至于那些挂了好久的房源没必要太关注，很多要不是有硬伤，就是没诚心卖只是起哄的。

3、总之既然已经卖了就甭自己吓唬自己了，反正太月园的房龄也不新了，又是塔楼为主的大户型小区，不会做到领涨的。

仅供参考。

三

Q:

我在花乡桥附近看房，银地家园您觉得怎样？有一套顶楼的复式130多平，350万有可能成交，您看户型图合适吗？我主要是为了自住，另外兼顾孩子上学和保值，丰台五小也算不错的学校了，这套房感觉性价比也挺高的。

A：

1、银地家园挺好的，典型的自住为主的小区。地段儿不算太强，主要是挨着铁道和市场，导致规划空间不足。如果后期新发地市场真的能整体搬走的话就是大利好了，增加的生活配套能提升地段价值。

小区中等吧，您看的应该是北边A区的，不带电梯的小板楼，属于回迁房+安置房+经适房+商品房都有小区，自住为主吧。

2、顶复130多平，说实话这面积小了点儿，因为楼梯占面积，导致使用面积的占比有点儿不太实惠。所以看自己的喜好吧，这种户型不符合现在的大众习惯，出手的时候都挂牌期长。

之所以现在的业主卖的便宜，就是因为不好卖，所以只能降价。那他现在遇到的问题，您将来要想换房的时候也同样遇到。

3、这里的丰台五小是分校，跟本校两码事儿。另外这里对口的中学也不太强，所以不算学区房，教育资源中等吧。

居住的性价比应该相对高，就因为单价低，和其他同等面积的相比自然性价比高了。但顶楼的价格走势一般都不太强，最好成绩就是跟上平均值。

4、这套房最好让当地中介给算算租售比，如果明显低于其他同等户型，那就算是性价比真的高。这种时期有可能捡漏儿，算完之后比较一下吧。

仅供参考。

四

Q:

我女儿是北京丰台集体户，现在准备辞职换工作，兼顾读博，但单位要求必须迁走户口，否则不配合办手续。但我们在北京没房没亲戚，想买房又买不起，听说有专门给存放户口的公司，靠谱吗？具体价格您了解吗？

如果买房的话我们能拿出50万左右的首付，按揭5千，在北京能买房吗？主要就是比较一下跟花钱存户口哪个划算，当然前提是房子得保值，租金高点。

A：

1、我也只是知道有代存户口的公司，但是否靠谱儿不知道。理论上应该靠谱儿吧，这种业务也没什么风险，跟代交社保的性质差不多。价格我不知道，没接触过。

2、5000月供对应100万左右的贷款，加50万首付肯定能在北京买房了。郊区的大把抓，五环不少呢，四环也有可能。

但您的要求高了点儿，租金高+保值，不太好找这么各项兼顾的。主要是房子的出租vs买卖是两个市场，出租属于消费，买卖属于投资。CPI通胀率里是计算租金的，但不计入房价。

一般来说，在预算不太高的情况下，很难买到兼顾出租和保值的。因为租金收益高的前提就是房价不高，所以租金收益才高。而房价如果不高就说明价格走势不强，也就很难兼顾了。

3、所以要不还是再考虑一下吧，150万的北京房子不难买，但兼顾的不好找。我建议是更多考虑租金收益吧，至少不吃亏。另外买这房如果不自住，那最好别追求面积，而是尽量离市区近+地铁沿线，这样有可能兼顾保值不落后。

仅供参考。

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