上海
2026年上海 老破小，注定成为楼市里的香饽饽！
过去这段时间，以徐教院附中为代表的挂户口一房，已经供不应求！
现在上海绝大多数的学区老破小，已经不存在额外溢价。
普陀内环的曹杨三村（兰岭园），39平的一房，挂牌价155万。
来源于贝壳找房
小区对口九年一贯制的曹杨二中附属学校。
在租赁市场，同户型1房月租金4000元，年租金4.8万，租售比高达3.1%。
普陀区长寿路一梯队的学区房，圣天地服务式公寓，租售比高达3.5%。
老破小的毛租金回报率已经大于首套商贷利率。
泡沫没有了，成交量开始大幅增加。
2025年，上海300万以下二手房成交占比高达63.86%，创近6年新高。
需求端的火爆，进一步巩固了老破小的价格。目前很多市区老破小的价格已经初步企稳。
据统计，2025全年上海老破小成交量最大的几个区主要是浦东、杨浦、徐汇和静安。
在这4个区里面，成交集中在世博、彭浦、中原、黄兴公园、鞍山。
世博板块内全是上钢新村、上南新村、德州新村这种老破小片区。
示意图
板块内几乎没有住宅净地，也没有新房上市。
但不可否认，世博是一个地段极佳、交通发达的地方。南边是杨思前滩，对岸是徐汇滨江和黄浦世博滨江，东边是北蔡。周围一群富邻，自身能级也不低。
彭浦板块，北上海第一洼地。虽然在新静安不受待见，但是论交通，彭浦没得说。
鞍山板块，位于杨浦内环内，整个板块不大，但是教育资源逆天，还有3条地铁线贯穿。
地铁覆盖整个居民区，不到1公里范围内，可以到达多个站点。
黄兴公园，杨浦第一代改善社区，后来新江湾城崛起，黄兴公园就没落了。但是刚需自住，依然没有任何问题。
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