从春晚全民AI科普，看懂公寓行业新财富密码

2026年马年春晚，以Seedance2.0、实时多模态交互、具身机器人为代表的AI技术全面落地，从舞台视觉创作到直播互动服务，实现了从“技术点缀”到“全流程赋能”的跨越，让大众直观感受到AI工业化、规模化应用的时代已至。这场全民级的AI科普，不仅重构了文化娱乐的呈现逻辑，更给处于转型深水区的住房租赁行业敲响警钟：流量红利时代彻底落幕，效率红利时代全面开启。

回看过去十年，公寓行业依托人口流动红利、互联网流量红利与资本红利，走上“规模至上”的扩张之路，跑马圈地、烧钱获客、粗放运营成为行业常态。但2025年以来，全国核心55城租金同比下跌3.57%，部分企业资金链断裂、企业常态化收缩亏损项目、聚焦区域深耕、粗放式增长的逻辑彻底失效。

当流量不再廉价、规模不再等于盈利、资本不再盲目入场，公寓行业的核心竞争力，已从“抢流量、拼规模”转向“提效率、抠细节”。

春晚AI技术展现的“降本、提效、精准、稳定”核心价值，正是公寓行业破解盈利困局、穿越周期的新财富密码。本期，URI城市租住与您一同深度探讨。

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行业拐点已至

流量红利退场 效率成为唯一出路

URI城市租住纵观中国公寓行业发展史，可清晰划分为两个阶段：流量红利时代与效率红利时代，二者的核心逻辑、竞争要素与盈利模式截然不同。

01.流量红利时代

规模为王 粗放生长

2015-2023年，是公寓行业的流量红利黄金期。需求端，2.6亿租房人口基数持续扩大，新市民、青年人租房需求爆发；供给端，存量房源充足，包租模式快速复制；流量端，互联网平台获客成本低廉，短视频、信息流广告能以低成本触达海量用户；资本端，行业融资活跃，头部企业凭借规模估值快速扩张。

本阶段，行业核心逻辑是“抢存量、吸流量、比规模”。企业比拼的是房源拓展速度、城市布局数量、房间管理规模、品牌宣传，运营精细化、租客体验、成本控制均被置于次要位置。URI研究发现，2021年行业巅峰期，行业集中式公寓运营人房比平均约1:80（1人管理80套房），公寓获客成本高达300-2000元/人，租金收缴率主要依赖人工跟进，坏账率普遍超8%，大量企业陷入“规模越大、亏损越多”的怪圈。

02.效率红利时代

流量见顶 内卷倒逼转型

2023年至今，行业迎来根本性拐点，流量红利逐渐消退，核心压力倒逼企业转向效率竞争：

1. 获客流量见顶：互联网流量成本年均上涨20%以上，传统投放模式转化率不足3%，“烧钱获客”难以为继；

2. 租金增长乏力：租金持续下行，租金收益率仅2.18%，靠租金差价盈利的模式（二房东模式）难以为继；

3. 运营成本高企：人工、能耗、维修成本逐年攀升，行业监管力度越来越大，也导致运营成本的增高，据URI数据显示，中小公寓企业运营成本占比超营收40%，盈利空间被极度压缩。

URI研究分析，市场已从“增量扩张”转向“存量优化”，企业从“全力开店”转向“单店效率”，从“房间数冲刺”转向“人效提升”。2025年四季度，企业规模指标同比下降约30%，盈利性指标同比增长，印证行业已彻底告别“规模崇拜”，进入“效率为王、盈利至上”的高质量发展阶段。

春晚AI的落地，恰恰印证了这一趋势：Seedance2.0将视频制作成本从万元降至2000元左右，实时字幕实现百万级并发零延迟，机器人替代人工完成重复性互动——所有技术创新的核心，都是用效率替代人力，用精准替代粗放。这与公寓行业的转型需求高度契合：当流量不再免费，唯一的破局之路，就是用AI提升每一个环节的效率，把每一分钱、每一个人、每一套房的价值发挥到极致。

03.流量红利 vs 效率红利

公寓行业核心指标对比

为清晰呈现行业转型逻辑，现将两个时代的核心指标对比如下：

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AI赋能多维场景 实践落地

效率红利的四大核心方向

春晚AI智能实现了“创意生成、实时交互、精准控制、稳定输出”这四大技术特性，完美匹配公寓行业投拓、运营、服务、风控全流程需求。结合行业实践，AI将重构公寓行业效率体系，成为企业的核心竞争力。

01.投拓端

精准测算 告别盲目拿房

流量时代，企业拿房靠“人的经验判断”，往往陷入“高价拿房、低价出租”的困境；效率时代，AI通过大数据建模、市场动态分析，实现精准投拓、科学定价，从源头提升资产收益率。

1.AI市场研判：整合区域人口、租金、供需、配套等数据，实时预测板块租金走势、空置率、需求结构，自动生成“可拿房/禁拿房”清单。例如贝壳智能收房助手试点中，能精准识别区域房源库存，小户型紧缺时自动回捞房源，三居室超标时启动控价，大幅降低投拓风险；

2. AI智能定价：基于房源户型、装修、楼层、周边配套等维度，结合实时市场供需，生成动态租金方案，避免定价过高导致空置、定价过低损失收益。行业数据显示，动态定价能让房源出租周期缩短7天，租金收益提升5%-8%；

3.资产收益建模：通过AI测算拿房成本、装修成本、运营成本、预期租金，自动生成资产收益率模型，确保项目盈利可控。

02.运营端

自动化 降本增效提人效

运营是公寓行业的“成本黑洞”，房源维护、工单处理、能耗管理、财务对账等重复性工作，占用70%以上的人力。春晚AI智能的“自动化、工业化”能力，能彻底解放人力，实现运营全流程智能化。

1.人效大幅提升：完成房源上架、合同生成、费用核算、工单分派等工作，人均在管房源从80套提升至200套，人效增长至少50%；华润有巢、万科泊寓、尔家等代表企业打通运营中台，实现房源、财务、客服数据打通，打破数据孤岛，运营效率提升40%；

2. 能耗智能管控：AI联动IoT设备，实时监控水电、空调、照明能耗，自动调节设备运行，预测设备故障，减少维修成本。例如上海沃塔科技，AI能耗管理能让公寓项目能耗成本降低15%-20%，设备故障报修率下降30%；

3. 财务自动化：AI对接财务系统，自动完成租金核算、账单生成、对账核销，替代人工繁琐操作，财务对账效率提升80%，错误率降至0.5%以下。

03.服务端

全时响应 提升租客体验

流量时代，租客服务依赖“人工加班”，响应慢、标准不统一；效率时代，AI可实现7×24小时全时服务、个性化精准服务，用低成本提升租客满意度与续约率。

1.AI智能客服：基于大模型意图识别，处理房源咨询、预约看房、报修投诉等问题，自动化服务占比达61%，转人工率降至35%。部分案例显示，AI客服能覆盖夜间、周末等非工作时段，响应速度从小时级降至秒级；

2.全流程自助服务：AI赋能VR看房、智能签约、自助入住、远程开锁，实现“线上选房-签约-入住-报修”全流程无人化，租客决策周期缩短超60%；

3. 租客画像与个性化服务：AI分析租客年龄、职业、消费习惯、居住偏好，生成精准租客画像，推送定制化服务（如保洁、搬家、社区活动），提升续约率10%-15%，获客成本降低20%。

04.风控端

精准预警 守盈利底线

租金坏账、租客违约、房源损坏是公寓行业的核心风险，流量时代靠人工审核，风控效率低、准确率差；效率时代，AI通过大数据风控、履约预测，把风险扼杀在萌芽。

1. 租客智能筛选：AI通过身份验证、信用数据、履约记录等维度，评估租客风险等级，预判履约能力。测试显示，AI筛选租客履约率达98.7%，比人工提升23%；

2. 智能催租与坏账管控：AI通过短信、微信、电话多频触达，根据租客支付习惯调整催租时机，自动计算滞纳金，提供账单分期服务。AI催租能让租金收缴率从90%提升至93%，坏账率直线下降；

3. 房源风险预警：AI监控房源损坏、违规改造、欠费等情况，实时推送预警信息，远程管控水电、门锁权限，降低房源损失风险。

当前头部公寓企业已率先落地 AI 应用，效率红利清晰可见，充分验证了 “AI + 公寓” 模式的可行性与盈利性。AI正从“赋能经纪人”加速转向“替代经纪人”。有企业称，自从应用了AI，业务人员投入减少 9%，效率值逆势增长 9%；贝壳引入AI，裁员超 40%，收房端审核时长缩短 96%，人效提升 13%；出房端年节省成本过亿元；尔家的云屋数智科技也计划与大模型展开合作，实现需求预判、工单自动化、风险预警一体化。

URI认为，这些行业实践充分证明，AI 绝非公寓行业的锦上添花，而是穿越周期、实现可持续盈利的刚需工具。

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未来趋势

重构公寓行业 效率红利持续释放

2026年，春晚AI的呈现标志着人工智能进入工业化应用阶段，公寓行业的AI赋能也将从“单点应用”走向“全栈赋能”，URI城市租住认为会呈现三大趋势：

01.“降本”到“增值”

AI创造新盈利点

未来，AI不仅能降低运营成本，更能挖掘数据价值，打造多元盈利模式：基于租客画像的生活服务电商、基于资产数据的金融服务、基于区域数据的托管咨询服务，让公寓企业从“租金赚差价”转向“经验数据赚收益”。

02.“工具”到“中台”

AI成为核心基础设施

AI将与IoT、大数据融合，打造公寓智能运营中台，打通投拓、运营、服务、风控全链路，实现“数据驱动决策、智能自动执行、实时优化迭代”，成为企业的核心基础设施，替代传统人工管理模式。

03.“头部”到“全行业”

AI普惠中小公寓

随着AI技术成本下降，轻量化、模块化的AI公寓系统将普及，中小公寓企业无需高额投入，就能享受AI效率红利，推动整个行业从“粗放分散”走向“智能集约”。

结语

2026年春晚，用一场全民可见的AI盛宴，宣告了效率优先的智能时代全面到来。对于公寓行业而言，这不是一道选择题，而是一道生存题：流量红利的大门已经关闭，效率红利的大门正在敞开。

过去，行业拼的是谁能拿到更多流量、更多房源；未来，行业拼的是谁能用AI把效率做到极致——更低的获客成本、更高的人效水平、更快的出租周期、更稳的租金收缴、更好的租客体验。

最后，URI想说的是：放弃规模崇拜，告别流量幻想，以春晚AI为契机，把人工智能融入公寓行业的每一个环节，这，就是公寓行业穿越周期、持续盈利的新财富密码，也是行业未来十年的唯一正确方向。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:韩晓

内容复核:木兮

运营编辑:树懒