北京
城市更新与存量激活，已成为上海楼市发展的核心命题。徐汇区近日发布的2026年旧改计划显示，全区将启动180万平方米老旧小区改造，其中徐家汇街道率先披露16万平方米改造指标。这一规模庞大的更新计划，不仅关乎居民生活品质提升，更折射出上海城市发展从增量扩张向存量优化的战略转型。
从风貌提升到功能重塑：徐汇旧改的三大维度
徐汇区的改造计划呈现出系统性特征。在街区风貌层面，重点推进宜山路拓宽、广元西路等路段架空线入地工程，同步对天钥桥路171弄等背街小巷实施"路面整洁、秩序井然"的街面环境整治。居住功能升级方面，科嘉小区、天钥高层等项目将实现"三旧"变"三新"的蜕变，零陵路651-663号成套改造项目已进入签约后期阶段。尤为值得注意的是加梯攻坚计划，2026年将签约完工各15台电梯，目标在"十五五"期间实现有条件楼栋全覆盖。这种从外立面到内部结构、从硬件设施到生活便利度的全方位改造，体现了城市更新从"有没有"向"好不好"的质变。
"三旧变三新"的徐汇范式
与其他区域相比，徐汇旧改展现出鲜明的创新特质。其"三旧变三新"模式并非简单翻新，而是通过捆绑开发机制实现容积率从1.2提升至3.77的经济平衡，东安旧改项目创下的523亿元土地出让纪录便是成功案例。在实施架构上，采用"市区联手、政企合作"分级开发模式，如枫林街道项目5天达成99.95%签约率的效率，彰显了制度设计的优越性。这种将民生改善、经济可行性与城市功能重塑相结合的思路，为超大城市核心区更新提供了可复制的样本。
老房新生的乘数效应
旧改带来的价值重构正在形成多赢格局。以吴泾小区为例，2115户居民从合用厨卫到独门独户的转变，不仅解决了"洗澡排队、做饭串味"的生活痛点，更通过新增30平方米建筑面积实现资产增值。徐汇区同步推进的美丽家园改造，使轨交23号线等配套升级的红利直接惠及社区居民。数据显示，上海现有82%住宅楼龄超20年，这意味着徐汇经验对全市1800万平米待改造存量具有示范意义。当零陵路641-649号等项目的62户居民陆续回搬，其产生的幸福感提升与消费潜力释放，将成为区域经济发展的新动能。
这场规模空前的城市更新行动，本质上是对存量资产的价值重估。从徐家汇街道的16万平米起步，到全区180万平米的改造蓝图，徐汇区正通过精细化的"绣花功夫"，将老旧小区转化为宜居宜业的城市新名片。随着59个城中村改造项目的2100亿元资金持续注入，上海的城市更新已从个案突破迈向系统推进，而居民家中新增的那个客厅、楼道里新装的电梯，正是这种转变最温暖的注脚。
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