L型回稳？别低估了2026楼市的“韧性修复”

最近，市场上关于中国楼市的一个典型声音是：2026年将呈现“L型回稳”。言下之意，市场已难有波澜，将在底部长期横盘。这种判断看似理性，却可能忽略了一些正在发生的、细微却至关重要的结构性变化。从数据的边际改善可以看出，只要政策与信心能够形成合力，2026年的楼市，或许会比简单的“L型”更值得期待。

左侧筑底：静水流深下的边际改善

谈论楼市见底，市场往往期待一个V型反转的明确信号。但真正的周期转换，更像是一次“静水流深”的蜕变。中国的楼市已经经历了五年的调整周期。尽管从当前来看，行业确实仍处于“左侧筑底”阶段，这是共识。但一些边际上的改善也不能忽略。这可能会是楼市见底的先行指标。

2026年开年，核心城市二手房市场已经传递出不一样的温度：重点城市签约量环比回升，部分城市价格周度数据悄然转正。这些边际改善，预示着内部动能的缓慢积聚。

更关键的是，市场相对平淡，一个非常重要的核心在于“预期”。在央行的调查中，看涨房价的居民比例创下历史新低，其中不乏对收入与就业的信心不足，这构成了房地产市场最大的压制力。毕竟，在一个价格预期下跌的背景下，购房者更愿意推迟入手。但反过来说，一旦这个最弱的环节开始修复，其带来的弹性也可能超乎想象。毕竟，楼市的底部，从来不是由平均租金回报率这个单一公式决定的，而是由千千万万个购房者心中的“未来房价图景”所共同塑造的。

小户型的“回报率突围”与市场分层

同时，我们注意到一个容易被市场忽视的结构性事实。在核心城市，以低总价“老破小”为代表的刚需小户型，其租金回报率已经悄然接近甚至超过了当下的房贷利率。以上海为例，近六成此类小区的租金回报率已站上3%的门槛。在香港，小户型租金回报率超越房贷利率后，市场便率先实现了止跌企稳。

这意味着，最具流动性的刚需底部或许已经出现。这部分交易的持续活跃，构成了市场真正的“底盘”。它不会拉动房价暴涨，却能有效托住市场的下跌空间，并逐步向上传导信心。底部的夯实，正是整体复苏不可或缺的第一步。

政策：“稳扎稳打”

政策方面，近一年来关于楼市的政策相对比较温和。期待新一轮“大水漫灌”式救市的人可能会失望。2026年政策定调的“控增量、去库存、优供给”九字方针，指向的是一条“稳扎稳打”的路径。

政策的核心聚焦于两点：信用风险的有序出清与精准的流动性支持。政策的目标不再是简单拉动投资数据，而是修复市场的信用循环和现金流。无论是助力房企债务化解，还是通过财政货币协同精准滴灌至合理住房需求，都是在为市场清除路障，促进楼市止跌回暖。这种调控政策，或许见效慢，但副作用更小，旨在培育市场内生的健康力量，而非制造又一个泡沫周期。

信心与政策决定楼市复苏之路

因此，2026年楼市的关键，在于“政策到位”与“信心恢复”。

政策的作用，是为修复信心创造必要的客观条件。通过化解风险不让购房者担心，支持合理需求降低入市门槛，通过优化供给让好房子脱颖而出。当这些举措逐步落地，居民关于收入、就业和资产价格的悲观预期便有了扭转的基础。

一旦预期转向，被压抑的刚需和改善需求便会在市场底部逐步释放。这个过程可能不会形成陡峭的上涨曲线，但更可能呈现一个斜率温和、步伐坚实的“韧性修复”态势——即，比L型的那一横更有向上的张力，又比V型反转更多一份扎实与可持续性。

低估中国楼市的韧性，可能和过去高估其上涨潜力一样，是一种误判。当前市场正处在一个复杂的转换期，旧的房地产发展模式已经结束，新的模式正在孕育和建立之中。简单的“L型”判断，或许捕捉到了短期横盘的表象，却可能错过了结构优化与预期修复所带来的内在动能。

只要社会信心能随着经济暖意逐步回归，那么中国楼市走出的，将不是一条平淡的直线，而是一条带着韧性微笑的曲线。这条路，注定颠簸，但方向，已然比纯粹的悲观要明亮得多。